Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам ( п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами ( ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? Узнать >

Предварительный договор купли-продажи квартиры — какие риски и гарантии?

Если условия сделки, оговоренные в предварительном договоре, еще не выполнены на данный момент, например, не все документы подготовлены или не вся требуемая сумма собрана, но стороны договорились вступить в сделку по выполнении этих условий, они заключают предварительный договор, фиксируя, таким образом, свое решение заключить сделку на требуемых условиях к определенному моменту.

Чем обеспечивается выполнение условий предварительного договора? Пункт 5 статьи 429 ГК РФ дает право одной стороне предварительного договора при уклонении другой стороны от заключения основного договора купли-продажи требовать заключения основного договора через суд.

Риск заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости

Разберем, в чем здесь могут таиться возможные риски для покупателя:

Законодательство требует четко указывать в предварительном договоре условия, позволяющие однозначно идентифицировать предмет договора и прочие существенные условия основного договора купли-продажи, такие как цена, площадь квартиры, этаж, количество комнат и др.

Риск для покупателя квартиры потерять деньги

Если недобросовестный застройщик срывает все сроки строительства, то на выплату им неустойки можно не надеяться, так как в предварительном договоре единственный оговариваемый срок – это срок заключения основного договора. Само строительство может превратиться в долгострой, и застройщик за это отвечать не будет.

Предварительный договор купли-продажи: зачем он нужен и как правильно его составить

Чтобы юридически подтвердить своё намерение приобрести недвижимость, существует несколько механизмов: внесение задатка, авансовый платёж и заключение предварительного договора. Каждый вариант по-своему эффективен.

Когда составляют предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в том случае, если одна из сторон не готова сразу заключать основной договор. Такое может произойти по следующим причинам:

  • у продавца не готовы документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество;
  • у покупателя нет требуемой для приобретения суммы, однако она должна появиться в обозримом будущем;
  • при приобретении недвижимого имущества используются средства ипотечного кредитования, однако банку требуется время (до 3 нед) для проведения специфического анализа объекта, в том числе — на проверку юридической прозрачности сделки и изучение отчёта профессионального оценщика;
  • продаваемое имущество находится в залоге, и необходимо время для осуществ­ления процедуры снятия обременения.
  • Помните, что при покупке жилья на условиях долевого участия в строительстве предварительный договор купли-продажи не заключается, потому что он не предоставляет дольщику необходимых юридических гарантий

    Что гарантирует договор

    Предварительный договор является своеобразной гарантией для каждой из сторон сделки. Для того чтобы зафиксировать обязательства покупателя перед продавцом, в договоре должен быть закреплён срок покупки жилья. Одновременно договор закрепляет и стоимость недвижимости, гарантируя покупателю неизменность цены объекта до момента покупки.

    Гражданский кодекс РФ предусмотрел гарантии выполнения условий предварительного договора. Если покупатель или продавец в течение 6 мес по каким-то причинам уклоняется от заключения основного договора, другая сторона может обратиться в суд. В том случае, если никаких препятствий к завершению сделки нет, суд вынесет решение о понуждении к заключению основного договора.

    Для того чтобы суд принял такое исковое заявление, при заключении предварительного договора его стороны должны максимально подробно определить объект продажи, охарактеризовав объект недвижимого имущества, а также указав цену договора, последовательность и порядок совершения взаиморасчётов. Кроме того, в договоре должно быть определено время, к наступлению которого стороны принимают на себя обязательства по заключению основного договора. Это время может быть изменено при наступлении обстоятельств, указанных в предварительном договоре.

    Если суд принимает положительное решение, предварительный договор считается заключённым. Условия договора определяются судебным решением и будут действовать с момента, когда этот документ вступит в законную силу.

    Как правильно составить договор

    По смыслу ст. 429 ГК РФ стороны предварительного договора купли-продажи обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на ранее согласованных условиях.

    Предварительный договор купли-продажи необходимо заключать в письменной форме. По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). В этом случае размер тарифа за совершение юридически значимых действий будет определяться в зависимости от цены сделки (пп. 4 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Государственная регистрация такого договора не требуется.

    Предварительный договор должен содержать:

  • условия, позволяющие установить предмет договора (из предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи определённого объекта недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре);
  • условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора;
  • условия о цене квартиры;
  • перечень проживающих в ней лиц с указанием их прав на пользование данным жилым помещением (если таковые имеются).
  • При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимого имущества хотя бы одного из его существенных условий такой документ будет считаться ничтожным, а сделка — незаключённой

    Предмет и цена договора

    При описании предмета договора — объекта недвижимого имущества — необходимо полно и корректно указать все его основные характеристики, а именно:

  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • площадь в соответствии с данными справки Бюро технической инвентаризации;
  • количество комнат;
  • для квартиры можно указать этаж, на котором она располагается, и общую этажность дома, в котором находится квартира.
Смотрите так же:  Опека над недееспособным. Наследование по опекунству

Для подтверждения характеристик объекта недвижимого имущества в предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности, их реквизиты. Кроме того, следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества.

Обратите внимание, что цена имущества, которое выступает в качестве предмета сделки, необходимо указать полностью и в рублях. Если при заключении предварительного договора стороны условились о внесении задатка или авансового платежа, его размер также должен быть указан.

К предварительному договору должен прилагаться текст проекта основного договора. Учтите: если вы указываете разные суммы сделки в предварительном и основном договорах, это является нарушением закона.
Кроме стоимости объекта недвижимости в предварительном договоре необходимо указать, какая из сторон несёт расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Квартиранты

При составлении текста договора обратите внимание, правильно ли указаны данные сторон — продавца и покупателя, сверив их с данными в документах, подтверждающих личность. Обратите внимание: специалисты рынка недвижимости рекомендуют указывать в договоре не только адреса регистрации, но и фактические адреса сторон (также можно указать телефоны, адреса электронной поч­ты). В случае возникновения нештатных ситуаций такая предусмотрительность позволит найти контрагента по договору.

Учтите, что в жилье, которое является предметом сделки, могут проживать не только продавец, но и лица, у которых после продажи сохранится право на проживание (например, бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от неё). Право пользования жильём в таком случае носит бессрочный характер, поэтому такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре. Их перечень является существенным условием договора купли-продажи квартиры.

В предварительном договоре должны быть указаны паспортные данные, а также сроки снятия с регистрационного учёта после заключения основного договора купли-продажи квартиры других лиц, зарегистрированных в квартире кроме продавца.

Другие условия договора

В предварительном договоре должны быть прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки выполнения условий договора. Особенно внимательно стоит отнестись к порядку передачи объекта покупателю, предусмотрев штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки передачи.

Заключая предварительный договор, вы вправе решить, указывать в нём срок заключения основного договора или же нет. Если вы намерены его указать, он должен обозначать:

  • или конкретную дату («10.03.2020»);
  • или дату, не позднее которой должен быть заключён основной договор («не позднее 10.03.2020»);
  • или период, в течение которого будет заключён основной договор («в течение трёх месяцев после заключения предварительного договора»).
  • Обратите внимание: закон не предусматривает требований к срокам. Таким образом, срок может быть кратким (например, через 1 мес со дня подписания предварительного договора) или продолжительным (например, через 15 мес со дня подписания предварительного договора).

    Если в предварительном договоре не указан срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.

    Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направляет предложение о заключении основного договора, предварительный договор утрачивает свою силу, а стороны освобождаются от выполнения предусмотренных в нём обязательств.

    Риски при заключении предварительного договора

    Во-первых, предметом предварительного договора купли-продажи является не сама покупка квартиры, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор. По этой причине предварительный договор не может быть гарантией получения жилья, даже если оно уже было оплачено покупателем.

    Во-вторых, суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, велика вероятность подачи встречного иска. Предметом такого иска должно стать признание предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключённым.

    В-третьих, существует риск двойной продажи недвижимости. При заключении предварительного договора у покупателя не возникает права собственности, договор не подлежит государственной регистрации. К сожалению, это обстоятельство способствует тому, что недобросовестный застройщик может заключить такой же договор с другим покупателем.

    В-четвёртых, в случае судебного разбирательства покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. В случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишён и этой возможности.

    Особо обращаем внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры следует указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от любых обременений и ограничений

    Можно ли расторгнуть соглашение

    Правила расторжения соглашения устанавливаются нормами Гражданского кодекса РФ. Договор можно расторгнуть:

  • если основной договор не заключён в срок, о котором условились стороны, при этом ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи;
  • если покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, и при этом между сторонами не заключено соглашение о продлении срока действия предварительного договора или не заключён новый договор;
  • по обоюдному согласию сторон;
  • если после заключения договора были обнаружены существенные недостатки в продаваемой недвижимости.
  • Если заключение предварительного договора сопровождалось внесением существенной предоплаты со стороны покупателя, то в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец обязан вернуть выплаченную ему сумму.

    Если продавец отказывается возвращать задаток, потерпевшая сторона вправе направить исковое заявление в суд по месту регистрации ответчика. Учтите: даже если расписка о передаче денежных средств не оформлялась, возможно подать иск по поводу незаконного обогащения продавца. Подтверждением будет выступать выписка из банковского учреждения или письменные показания свидетелей.

    При составлении уведомления о расторжении сделки необходимо учитывать, что нормы гражданского законодательства Российской Федерации не регламентируют унифицированную форму документа, поэтому основное внимание стоит уделить не форме, а содержанию этого документа.

    В уведомлении должны содержаться:

  • полное наименование и дата составления документа;
  • положения расторгаемого предварительного договора купли-продажи;
  • описание нарушения договора (если они имели место);
  • реквизиты заявителя и ответчика;
  • подпись.
  • Очень важно при отправке уведомления зафиксировать время отправки документа, так как именно эта дата будет являться основной для определения сроков в случае обращения в вышестоящую судебную инстанцию.

    В соглашении о прекращении предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.

    Для чего заключается предварительный договор купли-продажи квартиры и что он собой представляет? Вообще в предварительном договоре стороны определяют предмет договора, договариваются об условиях купли-продажи и принимают обязательства заключить основной договор купли-продажи в течение срока, оговоренного в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

    Также в предварительном договоре должно быть определено время, к наступлению которого стороны принимают на себя обязательства по заключению основного договора, и указываются условия основного договора, по которым при заключении предварительного договора стороны достигли соглашения.

    В основном предварительные договоры на стадии строительства между застройщиком и покупателем заключаются в интересах застройщика, который таким образом пытается оградить себя от выполнения дополнительных обязательств, предусмотренных в законодательстве России об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.).

    А если покупатель подаст иск в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора, то застройщик может подать встречный иск, в котором будет требовать признать заключенный предварительный договор незаключенным или недействительным.

    Но для того, чтобы предварительный договор был признан договором долевого строительства, он, во-первых, должен содержать обязательные для таких договоров условия, и, во-вторых, застройщик, с которым вы заключаете договор, должен соответствовать обязательным требованиям к застройщикам (см. Обзор, утвержденный Президиумом Верховного Суда России 4 декабря 20123 г., (п. 9).

    Имейте в виду тот факт, что предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поскольку покупатель по этому договору не получает права собственности на квартиру. Таким образом, при отсутствии совести у продавца он может заключить на одну квартиру несколько предварительных договоров, собрать со всех деньги, а основной договор заключить только с одним из них.

    Если же покупатель решит вернуть свои деньги, которые он уже уплатил, и обратится в суд с иском на возврат вложенных денег с выплатой неустойки в размере ставки рефинансирования, то в случае, если застройщик будет признан банкротом, деньги покупатель не вернет.

    Гарантии при заключении предварительного договора купли-продажи

    Согласно требованию ГК РФ (п. п. 2,3 и 4 ст. 429), стороны, заключающие предварительный договор, должны четко определить объект продажи, то есть прописать квартиру, цену за нее и порядок совершения взаиморасчетов.

    Срок, установленный законом, для подачи в суд искового заявления о понуждении к заключению основного договора составляет 6 месяцев с момента неисполнения договорных обязательств по заключению основного договора.

    Если суд примет положительное решение, в таком случае договор будет считаться заключенным на условиях, принятых в судебном решении с момента, когда судебное решение вступит в законную силу (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ).

    В этом вопросе есть две стороны: заключение предварительного договора на вторичном рынке недвижимости и на стадии строительства дома. В первом случае никаких рисков для обеих сторон нет. При заключении предварительного договора, если срок заключения основного договора подошел, а стороны не направляют предложения заключить основной договор, то предварительный договор просто прекращает свое действие (см. ГК РФ, п. 6 ст. 429).

    Смотрите так же:  Развод по-американки. Развод по-американки

    Нет гарантии получения квартиры

    Поскольку предварительный договор заключается не о покупке квартиры, а только о намерении заключить основной договор купли-продажи, то при оплате покупателем суммы по предварительному договору у него нет никаких гарантий получения квартиры, даже если она полностью оплачена.

    Предварительный договор, заключенный с застройщиком, может быть признан судом договором участия в долевом строительстве. Такой договор подлежит обязательной государственной регистрации.

    Риск признания предварительного договора покупки квартиры незаключенным

    При заключении предварительного договора на этапе строительства многие существенные условия однозначно определить просто невозможно, то есть прийти к соглашению о том, чего еще нет, не получится. Уловка здесь в том, что при недостижении сторонами соглашений по всем без исключения существенным условиям договора договор считается незаключенным, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ.

    Риск нарваться на двойную продажу квартиры

    Таким образом, основное, что требуется знать при заключении предварительного договора на этапе строительства жилого многоквартирного дома – это то, что все финансовые расчеты и привлечение застройщиком денег покупателей на строительство могут быть только по договору участия в долевом строительстве, или через выпуск застройщиком жилищных сертификатов. Также привлечение денег на строительство возможно жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, действующими на основании федеральных законом о таких кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

    Как не остаться без квартиры и денег

    Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.

    Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток. Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите. Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.

    В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.

    Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем. Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000. Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.

    Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.

    С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.

    Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя. Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца. И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.

    Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.

    Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей. Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием. В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.

    Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка. Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.

    Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.

    Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита. Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц. Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).

    Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

    Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.

    Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.

    Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.

    Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

    Как его заключить и можно ли расторгнуть

    Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

    В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

    Что вы узнаете

    Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

    Есть два общих требования к предварительным договорам:

    1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
    2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.
    3. Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

      Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

    4. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
    5. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.
    6. Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

      У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

      До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

      Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

      Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

      Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

      Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

      На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

      Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

      Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

      Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

      Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

      Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

      Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

      Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

      Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

      Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

      Ошибки и нюансы при составлении

      Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

      Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

      Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

      Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

      Не надо забывать и про другие важные условия договора:

      1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
      2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
      3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
      4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
      5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.
      6. Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

        Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

        Гарантии при заключении предварительного договора

        Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

        Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

        Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

        Возможные риски для покупателя

        Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

        Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

        Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

        Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

      7. Не соблюдена его форма.
      8. Не согласованы все обязательные условия.
      9. Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

        Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

        Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

        Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

        Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

        Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

        Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

        В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

        Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

        Предварительный договор прекращает действовать, если:

      10. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
      11. Стороны заключили основной договор.
      12. Стороны расторгли преддоговор.
      13. По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

        Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

        Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

        Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

      14. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
      15. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
      16. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.
      Смотрите так же:  В таможне берут взятки. Если таможня берет взятки

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *