Как оформить сделку купли-продажи квартиры?

В настоящее время договоры купли-продажи жилых помещений — жилого дома, квартиры или их частей государственной регистрации не подлежат. Однако переход права собственности на недвижимость по данным договорам по-прежнему подлежит регистрации, поэтому необходимо подавать документы в Росреестр (ст. ст. 551, 558 ГК РФ; ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Для оформления сделки купли-продажи квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте необходимые документы

К таким документам относятся правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, а также документы, подтверждающие личность сторон сделки. В частности, это (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

  • договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость.
  • Эти документы должны находиться у продавца;

  • документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя: для граждан России и СНГ — паспорт; для военнослужащих — удостоверение личности и приписное свидетельство; для граждан России, постоянно проживающих за границей, — общегражданский паспорт; для иностранных граждан — вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД; для лиц, не достигших 14 лет, — свидетельство о рождении.
  • Закажите и получите также документы БТИ:

    Шаг 2. Получите единый жилищный документ и выписку из домовой книги

    Данные документы предоставляются ЕИРЦ бесплатно в день обращения по заявлению и по предъявлении документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования.

    Шаг 3. Получите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и копию финансового лицевого счета

    Для этого в РЭУ необходимо представить оплаченные квитанции по коммунальным платежам за последний месяц и обратиться за получением копии финансового лицевого счета.

    Шаг 4. Получите нотариальное согласие супруга на продажу квартиры (или доли), а при необходимости — согласие органов опеки

    Согласие супруга необходимо, если квартира (или доля в квартире) приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью.

    При получении квартиры во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется.

    Согласие удостоверяет нотариус (платно).

    Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или они являются собственниками квартиры, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства (ответ должен быть направлен в течение месяца).

    Шаг 5. Закажите и получите выписку из ЕГРН

    Выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие арестов и обременений, можно получить в отделении Росреестра, Федеральной кадастровой палате Росреестра либо в МФЦ в срок, не превышающий трех рабочих дней с даты получения запроса. В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 9, 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 30 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968; п. 1.4 Приказа Минэкономразвития России от 18.10.2016 N П/0515).

    Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавца и никаких ее обременений не зарегистрировано.

    Шаг 6. Составьте договор купли-продажи квартиры

    Договор купли-продажи квартиры должен содержать данные, необходимые для однозначного установления недвижимого имущества: адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическую площадь согласно документам и назначение, а также цену этого имущества (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).

    Особенность договора купли-продажи квартиры — в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней).

    Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):

  • сделки по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.
  • Примечание. Правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество не распространяется на договоры, заключенные в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве ( ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

    За удостоверение нотариусом сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, уплачивается госпошлина (нотариальный тариф), размер которой зависит от стоимости имущества (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).

    Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то необходимо представить нотариальную доверенность.

    Шаг 7. Подайте документы в Росреестр

    Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
  • За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. При этом представление документа об уплате госпошлины не требуется (заявитель вправе сделать это по собственной инициативе). Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

    Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

    Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 ( пп. 22 п. 1 ст. 333.33 , п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

    Получите расписку (уведомление) о подаче документов на регистрацию (ч. 17 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

    О поступлении в Росреестр заявления и документов, поданных через МФЦ, направленных по почте или в электронной форме, а также о ходе оказания услуги по государственной регистрации (поступлении информации об уплате госпошлины и приеме документов в обработку, проведении регистрации и т.д.) вы будете получать уведомления посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (если такие сведения имеются в ЕГРН или указаны в заявлении) либо на бумажном носителе почтовым отправлением (п. 2 Приложения N 1, п. 3 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 15.03.2016 N 127; п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

    Шаг 8. Получите документы после регистрации

    Срок государственной регистрации прав не должен превышать (ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ):

  • семи рабочих дней со дня поступления заявления и необходимых документов в Росреестр (трех рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);
  • девяти рабочих дней с даты представления заявления и документов в МФЦ (пяти рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);
  • одного рабочего дня, следующего за днем поступления заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки, в электронной форме.
  • Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

    Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

    Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет (если квартира была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если квартира была приобретена в собственность после 01.01.2016), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ ( пп. 2 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет ( пп. 1 п. 1 , пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). С момента продажи квартиры прекращается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400 , 401 НК РФ).

    Покупатели квартиры с момента оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400 , 401 НК РФ). Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть уплаченный ранее НДФЛ ( пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

    Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать >

    Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать >

    Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? Узнать >

    Как получить выписку из ЕГРН? Узнать >

    Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

    Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru

    Официальный портал Мэра и Правительства Москвы — www.mos.ru

    Подготовлено на основе материала

    адвоката Богаткова С.А.

    Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас >

    Продажа квартиры в 2020 году

    Продажа квартиры в 2020 году в связи с высокой социальной значимостью и для исключения рисков мошенничества требует выполнения обязательных процедур, в соответствии с законодательством РФ.
    Разберемся подробно: статья обновлена и актуализирована 05.05.2020 г

    Содержание статьи подробное:

    Продажа квартиры в 2020 году

    Продажа квартиры в 2020 году предполагает соблюдение следующих правил :

  • Сделка купли-продажи должна быть оформлена в письменной форме Договором купли-продажи и Актом приема-передачи.
  • Договоренности сторон, до подписания Договора купли-продажи и подготовки всего пакета документов к сделке, скрепляются Предварительным договором купли-продажи и Соглашением о задатке
  • Продавец должен предоставить Покупателю и в Росреестр документы, подтверждающие законность отчуждения:
    1. Согласие супруга на продажу, если недвижимость покупалась в браке.
      Согласие не требуется если квартира перешла Продавцу на основании договора дарения, Свидетельства о праве на наследство по завещанию, закону или решению суда, договора приватизации или куплена до законного оформления брачных отношений.
    2. Разрешение органов Опеки и попечительства, если Продавцом является несовершеннолетний или недееспособный
    3. Свежую ( максимально приближенную к дате подписания договора купли-продажи) выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений
    4. Справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии.
      Если квартира была ранее приватизирована еще и поквартирную карточку от паспортиста управляющей компании или миграционной службы.
    5. Кадастровый паспорт на недвижимость (если есть), подтверждающий кадастровый учет объекта.
      В Росреестр его предоставлять не нужно, у государственного регистратора есть доступ к этим сведениям, но он необходим для составления договора.
    6. К Договору купли-продажи составляется передаточный акт в обязательном порядке.
    7. Право собственности переводится на Покупателя внесением записи в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) по заявлению Продавца.
      Регистрацию перехода права от Продавца к Покупателю и регистрация права собственности на Покупателя и производит Росреестр — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так же на основании его заявления .
      Документы на регистрацию можно подать через МФЦ. Если недвижимость находится в другом кадастровом округе, документы нужно подать непосредственно в офис Росрееста.
    8. Договор купли продажи квартиры в 2020 году

      Теперь некоторые сделки по отчуждению -дарению, мене, купле-продаже, удостоверяются нотариусом в обязательном порядке, а именно:

    9. отчуждение долей в праве общей долевой собственности. Это продажа, дарение, выделение долей, мена ( 01.05.2020 года приняты поправки в ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости».
      Они ОТМЕНЯЮТ обязательное удостоверение отчуждения долевой собственности при ОДНОВРЕМЕННОМ отчуждении всеми ее участниками.
      ВСТУПЯТ В СИЛУ через 90 дней!
    10. отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным
    11. покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами(признается разделом совместно нажитого имущества. Ст. 38 Семейного кодекса РФ)
    12. залог долей в пользу кредитора
    13. Такие договоры отчуждения вступают в законную силу не после подписания сторонами сделки, как было ранее, а только после удостоверения его нотариусом.

      Но нотариус удостоверяет только те договоры, которые составлены его помощником, сторонние договоры не принимаются.
      Понятное дело услуги правового характера стоят денег и не малых.

      И требует предоставить большой пакет документов.

      Документы для продажи квартиры в 2020 году

      Продажа квартиры в 2020 году требует обязательной регистрации перехода права. Сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр:

    14. Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, он может быть передан в Росреестр для регистрации перехода права без продавца и покупатель/покупатели подаст в регистрирующий орган только заявление о регистрации права собственности за собой
    15. Если договор купли-продажи составлен в простой письменной форме, продавец обязательно должен подать в Росреестр заявление о переходе права собственности на покупателя.
    16. Нотариус, удостоверивший договор купли продажи, имеет право действовать за участников сделки в Росреестре. С 02.2020 года нотариус обязан передать документы в Росреестр самостоятельно, либо в электронном виде (не позднее дня сделки), либо на бумажном носителе(не позднее 3 дней). Эта услуга теперь является бесплатной.

      С 02.01.2017 года заявления на регистрацию можно подать через МФЦ, а в случае экстерриториальной сделки — в любое отделение Росреестра, не зависимо от места нахождения объекта недвижимости.

      Пакет документов в Росреестр в 2020 году значительно сокращен. Теперь не нужно подавать документы, которые уже хранятся в реестровом деле.

      В Росреестр возьмите с собой:

      • Договор купли-продажи в количестве не менее трех или на каждого участника сделки плюс один экземпляр для Росреестра
      • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
      • Согласие супруга на продажу, если требуется
      • Согласие на продажу органов Опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный
      • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц (по ранее приватизированным квартирам)
      • Свидетельство о браке, при покупке недвижимости законными супругами
      • При покупке за счет кредитных средств — Кредитный договор и Закладная
      • Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

        Все копии документов для вас сделает специалист МФЦ

        Продажа доли в квартире в 2020 году

        Продажа доли в квартире в в 2020 году может оформляться как нотариальным, так и обычным договором в простой письменной форме.
        Доля может отчуждаться из:

      • долевой собственности — это нотариальная сделка в обязательном порядке
      • единоличной собственности — простая письменная форма договора, за исключением выделения доли супругу, т.к признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Если недвижимость была куплена до брака или получена в наследство или путем дарения — простая письменная форма сделки.
      • общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. При этом, если недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо сохранить совместную собственность на долю в праве.( с 01.07.2020 года можно внести такую запись в ЕГРН)

      90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2020 года

      Общий подробный алгоритм сделки купли-продажи > > >
      На сайте более 300 статей с подробными разъяснениями , в том числе и о продажи квартиры в 2020 году

      Продажа квартиры через МФЦ

      Государственное оформление сделки купли-продажи квартиры – это один из завершающих этапов, которому предшествует еще несколько подготовительных. Конечно, первым делом нужно найти покупателя на недвижимость, достигнуть договоренностей о сроках, сумме договора и других нюансах.

      Далее происходит составление договора. Для этого может использоваться готовый бланк, в котором учтены все требования по подготовке подобных документов. Также можно самостоятельно составить договор. Оформить договор купли-продажи можно также с помощью юриста, нотариуса или агентства недвижимости. Образец договора купли-продажи квартиры можно получить на сайте Росреестра, где представлены бланки и шаблоны необходимых для сделок с недвижимостью документов.

      Если раньше обязательным условием всех сделок с жильем было привлечение нотариуса, то теперь можно обойтись и без его услуг. Подписать договор купли-продажи квартиры стороны могут просто при личной встрече, без привлечения третьих лиц. Конечно, присутствие нотариуса поможет значительно снизить риски, но потребует дополнительных временных и финансовых затрат.

      Упомянутые этапы непосредственно предшествуют регистрации передачи права собственности на квартиру.

      Где можно зарегистрировать сделку с недвижимостью

      Выбирая один из этих вариантов, нужно понимать, что непосредственно регистрацией сделок занимается именно Росреестр, а МФЦ и портал Госуслуги выступают лишь в качестве посредников. Но все большее количество продавцов и покупателей недвижимости предпочитают обращаться именно в МФЦ, поскольку там и режим работы удобнее, и попасть на прием туда намного проще.

      Первые два варианта наиболее предпочтительны, ведь время на ожидание своей очереди в этом случае будут минимальным.

      ШАГ 2. Подготовка полного перечня документов о продаже квартиры

      При заключении сделки сторонами должен быть собран определенный пакет документов, который включает:

    17. если квартира еще не зарегистрирована в Росреестре — документ, по которому права собственности на квартиру были ранее приобретены нынешним собственником;
    18. в некоторых случаях — техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет (получается в БТИ);
    19. При продаже доли квартиры участие нотариуса обязательно. Также обязательным является соблюдение правила о том, что первоочередное право на покупку доли имеют другие участники долевой собственности.

      ШАГ 3. Передача документов на регистрацию сделки

      Затем покупатель должен заплатить государственную пошлину, которая взимается за оформление купли-продажи квартиры в обязательном порядке. Вместе с квитанцией об оплате, заполненными заявлениями от продавца и покупателя регистратору передаются и собранные документы на продажу квартиры. Взамен обратившиеся получают расписку о приеме документов на регистрацию, в которой указан полный перечень принятых бумаг (его желательно сверить), номер дела и срок регистрации. В этот момент процесс оформления купли-продажи квартиры через МФЦ будет запущен.

      ШАГ 4. Получение готовых документов

      Особенности продажи квартир через МФЦ в Москве и Санкт-Петербурге

      Госпошлину за регистрацию сделки в 2017-2020 году с физических лиц взимают в размере 2000 рублей, с юридических лиц – 22000 рублей.

      В законе указано несколько оснований, дающих регистратору право приостановить регистрацию сделки или полностью отказать в ней.

    20. предоставлен неполный пакет документов;
    21. выявлены противоречия между зарегистрированными и заявленными правами;
    22. форма и содержание документов не в полной мере являются соответствующими действующему законодательству (например, в договоре купли-продажи указаны не все существенные условия);
    23. отсутствует необходимое в некоторых случаях согласие третьих лиц на сделку;
    24. Стоит помнить о том, что регистратор имеет право произвести возврат документов без их рассмотрения, что происходит в случае наличия в документах подчисток, приписок или других помарок, а также при отсутствии квитанции об уплате госпошлины и неполучения регистратором сведений о ее поступлении в течение 5 дней.

      Заключение

      С необходимостью продажи квартиры в определенный момент жизни может столкнуться каждый. Процедура эта имеет множество нюансов, но является сейчас гораздо более простой, чем еще несколько лет назад. Оформлением сделок с недвижимостью занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Также можно зарегистрировать продажу квартиры через МФЦ (Многофункциональный центр «Мои документы») — об этом варианте регистрации мы вам и расскажем.

    25. через портал Госуслуги.
    26. Обратите внимание: если недвижимость располагается на территории другого кадастрового округа, то подача документов возможна только через офисы Росреестра.

      Надоело читать? Сэкономьте время, задайте вопрос юристу БЕСПЛАТНО:

      Как оформить продажу квартиры через МФЦ

      ШАГ 1. Запись на прием.

    27. через сайт вашего МФЦ (список МФЦ по России с телефонами и ссылками на официальные сайты);
    28. по телефону;
    29. Этот перечень может варьироваться в зависимости от условий сделки (например, от того, каким образом была получена отчуждаемая квартира, от наличия ипотеки, и др.). Мы рассмотрим один из простых вариантов, когда квартира приобретается без ипотеки.

    30. если продавец в браке — согласие супруга на продажу;
    31. Уточняйте перечень необходимых документов для вашего случая по телефону горячей линии вашего МФЦ. Вы также можете воспользоваться сервисом подбора документов официального сайта Росреестра.

      Попав на прием к регистратору, продавец заполняет заявление о переходе права собственности, а покупатель — похожий бланк, но на регистрацию нового права.

      В назначенный день надо снова прийти в МФЦ для получения на руки своего экземпляра договора с отметками Росреестра. Предварительно можно проверить готовность документов, хотя сроки обычно соблюдаются, а в случае каких-либо вопросов регистраторы сами свяжутся с заявителями.

      Сроки и стоимость услуги

      Срок регистрации договора через МФЦ составляет 10 рабочих дней. К этому сроку надо добавить несколько дней, необходимые для передачи документов между МФЦ и Росреестром.

      Приостановка и отказ в регистрации права

    32. недвижимость находится под арестом или обременением;
    33. В случае приостановки процесса регистрации сделки ее участникам рассылаются уведомления с подробным указанием причин принятия этого решения. Приостановка регистрации продолжается до полного устранения вызвавших ее причин, но не более трех месяцев. В дальнейшем регистрация либо возобновляется, либо последует отказ в ней.

      Сделка купли-продажи квартиры через МФЦ, при условии правильного оформления всех документов и своевременной оплате пошлины, оформляется быстро и удобно.

      Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:

      Основные этапы продажи жилой недвижимости

      Когда необходимые для продажи квартиры документы собраны, а договор подписан, нужно принять решение о том, где именно будет происходить регистрация сделки. Сделать это можно несколькими способами:

    34. через МФЦ «Мои документы»;
    35. в территориальных отделениях Росреестра (кроме Москвы, где Росреестр не работает с физическими лицами);
    36. Порядок действий при оформлении сделки посредством МФЦ довольно прост.

      Сделать это можно несколькими способами:

    37. через сайт Госуслуги (услуга предоставляется в тестовом режиме и доступна не во всех регионах страны);
    38. непосредственно на месте, придя в помещение МФЦ и получив электронный талон в терминале.
      • паспорта участников сделки (либо их представителей, вместе с нотариальной доверенностью);
      • документы о праве собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке («зеленка» или выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости, которая предварительно должна быть заказан в Росреестре или здесь же в МФЦ);
      • актуальный договор купли-продажи в трех экземплярах;
      • квитанция об оплате госпошлины (формально необходимость ее предоставления отменена, но лучше все же приложить ее к пакету документов).
      • Жители столицы могут получить необходимую информацию об адресах МФЦ Москвы и графиках работы на сайте md.mos.ru. Там же можно найти телефоны для предварительной записи на прием для регистрации договора продажи жилья, написать электронное обращение со своим вопросом, ознакомиться с инструкциями, которые помогут быстрее разобраться во всех особенностях оформления сделок с недвижимостью в столице.

        Аналогичный сайт для жителей Санкт-Петербурга gu.spb.ru также поможет быстро получить нужные сведения и продать квартиру через МФЦ быстро и удобно.

        Регистрация сделки купли-продажи квартиры через МФЦ приостанавливается в следующих случаях:

      • обнаружены ошибки в документах или появились сомнения в их подлинности;
      • регистратор не получил вовремя ответ на запрос сведений по межведомственным каналам, например, из ФНС или ФМС.
      • Отказать в регистрации прав собственности могут только в том случае, если сначала была произведена приостановка, и ее причины не были устранены в трехмесячный срок. Если последовал отказ в регистрации, то госпошлина не возвращается.

        или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации:

        Оформление сделки купли-продажи квартиры: 3 основных способа

        Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 19 сентября 2017. Время чтения 15 мин.

        Оформить куплю-продажу квартиры можно тремя способами: самостоятельно, через нотариуса или с помощью агентства. Первый способ – наиболее рискованный. Однако каждый из них предполагает заключение договора и его обязательную регистрацию в Росреестре.

        Процесс продажи квартиры происходит поэтапно. При этом каждый этап имеет свои особенности и нюансы.

        Оформление купли продажи квартиры

        Купля-продажа квартиры подразумевает под собой урегулированную процедуру, при которой одна сторона обязуется передать другой стороне за денежную плату жилое помещение в постоянное владение и пользование.

        Покупка осуществляется путем заключения сделки по следующей схеме:

      • поиск квартиры, проверка ее юридической «чистоты» (отсутствие обременения);
      • обсуждение условий, заключение предварительного договора;
      • внесение аванса (по договоренности);
      • подготовка документов;
      • заключение основного договора;
      • регистрация права собственности в Росреестре новым владельцем;
      • подписание акта приема-передачи, внесение оплаты.
      • При этом оформить куплю продажу квартиры можно тремя способами:

      • самостоятельно;
      • у нотариуса;
      • в агентстве.
      • Самостоятельно

        Самостоятельное оформление – это заключение сделки купли-продажи между двумя физическими лицами без участия риэлтора или агентства недвижимости. Оно предполагает:

      • оформление договора в простой письменной форме;
      • отсутствие регистрации правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) у нотариуса;
      • самостоятельная подача всех необходимых документов в Росреестр.
      • С данной схемой продажи связаны риски: не всегда обычные граждане могут правильно составить договор и соблюсти все правовые нюансы. Для осуществления грамотной сделки необходимы юридические знания и осведомлённость в процессе продажи квартиры. Их отсутствие может стать причиной признания договора недействительным.

        Таблица 1. Расходы при самостоятельном оформлении сделки купли-продажи

        Документ Стоимость оформления (в рублях)
        Государственная пошлина 2 000
        Технический паспорт квартиры 1000–1500
        Кадастровый паспорт квартиры 250
        Справка из Росреестра 200
        Оформление доверенности (если это необходимо)

        Примечание. Цены, указанные в таблице, – приблизительные. Они могут незначительно отличаться от существующих.

        У нотариуса

        Покупка квартиры через нотариуса предполагает заключение договора с его последующим нотариальным заверением. Такой документ становится юридически значимым и несет под собой правовую основу. Кроме того, нотариус:

      • несет ответственность за правильность составления договора;
      • проконсультирует о необходимых для заключения сделки документов;
      • расскажет о рисках и нюансах купли-продажи.
      • Стоимость оформления договора у нотариуса:

      • один процент от суммы сделки (если стоимость квартиры до 1 000 000 рублей);
      • десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки (если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона).
      • В агентстве

        Продажа недвижимости с помощью агентств – наиболее распространенная. Более 80% граждан использует данную схему продажи. Такая тенденция связана с юридической защищенностью и гарантией законности сделки.

        Как правило, агентство берет всю подготовку на себя, оказывая помощь в оформлении необходимых документов. При этом риэлтор:

      • занимается поиском подходящей квартиры;
      • договаривается с собственником жилья;
      • оговаривает условия с продавцом, основанные на пожеланиях клиента;
      • составляет договор;
      • предоставляет инструкцию о правильном заполнении документов;
      • присутствует на всех этапах проведения сделки;
      • совершает иные действия, имеющие правовую природу при продаже квартиры.
      • Минус – высокая цена за услуги агентства. В среднем она составляет от двух до пяти процентов от стоимости жилья.

        Варианты проведения сделки

        Вариантов проведения сделки может быть несколько. Как правило, это купля-продажа:

      • квартиры;
      • доли;
      • осуществляемая между родственниками.
      • Купля-продажа квартиры

        Купля-продажа квартиры – наиболее распространенный вариант (в сравнении с продажей ее доли и комнаты). Особенности:

      • Количество владельцев. Иногда продающая сторона выступает не в одном лице – собственников жилья может быть несколько. Каждый из них должен дать свое согласие на продажу квартиры. При этом собственники лично подписывают договор в присутствии всех участников сделки.
      • Обременение жилья. Его наличие лучше проверить до подписания договора.
      • Несовершеннолетние дети.Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – процедура сложная. Это связано с получением разрешения на проведение сделки у контролирующего органа опеки и попечительства.
      • Налогообложение. Налогом облагается недвижимость, находящаяся в собственности менее пяти лет (менее трех лет при дарении, приватизации, договоре пожизненного содержания с иждивением).
      • Помимо этого, купить квартиру можно:

      • на рынке вторичной недвижимости;
      • в новостройке;
      • в строящемся здании.
      • В каждом из этих случаев оформление договора является неотъемлемой частью заключения сделки. Однако важно учитывать, что в новостройке заведомо отсутствует обременение жилья, а это значит, что рисков при покупке существенно меньше.

        Если квартира не новая, существует вероятность приобретения жилья «с прицепом». Поэтому правильно купить квартиру на вторичном рынке можно только при условии тщательной проверки всех документов.

        Купля-продажа доли в квартире

        Продажа доли в квартире встречается не так часто. На рынке недвижимости они продаются меньше всего. Это связано с низким спросом и отсутствием большого количества предложений.

        Многие не рискуют покупать долю, ведь в таком случае новому владельцу придется делить жилую площадь с чужими людьми. Поэтому чаще всего долю продают родственникам или знакомым.

        Помимо этого, отчуждение доли имеет особенность: перед продажей собственник квартиры обязан предложить выкупить долю другим собственникам, преимущественное право выкупа которых регламентируется гражданским кодексом. При этом:

      • Предложение оформляется в письменном виде. Регистрация у нотариуса не обязательна, но в некоторых случаях она может послужить весомым правовым подспорьем. Кроме этого, отправлять документ лучше по почте с уведомлением о вручении и описью содержимого.
      • В случае отказа или отсутствия ответа в течение месяца владелец доли имеет право на ее продажу третьим лицам.
      • Купля-продажа между родственниками

        Купля-продажа квартиры между родственниками – редкость. Чаще всего отчуждение происходит путем дарения или составления завещания.

        Однако если граждане решаются на совершение такой сделки, следует учитывать следующие нюансы:

      • Необходимость уплаты налога от стоимости жилья (если квартира в собственности менее пяти лет и стоит больше 1 млн рублей). Многие идут на хитрость и указывают сумму значительно ниже ее реальной стоимости. Однако налоговый орган ведет контроль по совершению сделок. Если указанная сумма будет ниже рыночной и явно заниженной, налог увеличат, а также обязуют выплатить пени.
      • Примечание. При этом налоговый вычет получить не удастся, так как в статье 220 Налогового Кодекса указано, что для его получения покупатель не должен являться родственником продавца.

      • Раздел имущества. Если квартира приобреталась гражданином, находящимся в браке, купленное жилье будет считаться совместно нажитым имуществом. Соответственно, при разводе оно будет поделено между супругами.
      • Формальность совершения сделки. Часто жилье между родственниками продается по договору купли-продажи без фактической передачи денег, а одна из сторон продолжает жить в квартире по договоренности. Но стоит помнить, что если новый владелец решит выселить родственника, он сможет сделать это беспрепятственно, закон будет на его стороне.
      • Сроки

        При продаже квартиры сроки реализации договора обговариваются сторонами. Промежуток между подписанием предварительного договора и основного может быть разным. Контрагенты самостоятельно устанавливают его длительность.

        Однако при регистрации права собственности новый владелец квартиры должен знать, что государственный орган определяет свои сроки на проведение процедуры. Ее длительность составляет:

      • в Росреестре – десять дней;
      • в Многофункциональном Центре – до семи дней.
      • Требования к содержанию договора

        Существенными условиями договора купли-продажи являются его предмет и цена квартиры. Это значит, что без указания этих сведений договор будет считаться незаключенным.

        В качестве предмета рассматривается жилое помещение – его площадь, параметры, расположение. Цена указывается реальная, та, за которую оно будет продано. Не допускается преднамеренное уменьшение или завышение стоимости, если фактически квартира будет продана по цене ниже, чем в договоре.

        Примечание. Договор заключается в простой письменной форме. Он должен содержать права и обязанности сторон, а также условия заключения сделки.

        В договоре также указывают:

      • личные персональные данные сторон (ФИО, их прописка, дата рождения, паспортные данные);
      • подробное описание объекта (площадь, расположение, этажность и т. д.);
      • стоимость жилья;
      • отсутствие обременений, арестов;
      • наличие перепланировки и ее оформление.
      • Помимо этого, следует уделить внимание пункту о зарегистрированных в квартире лицах. При их наличии покупатель должен решить, готов ли он купить квартиру с обременением.

        Необходимые документы

        Документы, необходимые для заключения сделки, подготавливает каждая из сторон. Некоторые из них требуют нотариального заверения.

        Документы для продавца

        Таблица 2. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые продавцом

        Документ Примечание
        Паспорт Копия и оригинал
        Свидетельство о браке и согласие на продажу квартиры от супруга Предоставляется, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Согласие на продажу подлежит нотариальному заверению
        Основание права собственности (договор дарения, купли-продажи, мены и т. д.) Предоставляется оригинал документа
        Выписка из Росреестра Является подтверждением права собственности
        Технический или кадастровый паспорт жилого помещения Получается в БТИ
        Разрешение органов опеки и попечительства Предоставляется, если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний
        Справка об отсутствии задолженности за квартиру Необходима для подтверждения отсутствия долговых обязательств
        Выписка из домовой книги Получается не позднее одного месяца до совершения предполагаемой сделки

        Документы для покупателя

        Таблица 3. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые покупателем

        Документ Примечание
        Паспорт Копия и оригинал
        Договор купли-продажи квартиры Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа
        Государственная пошлина Размер зависит от условий сделки (ипотека, долевое строительство, физическое или юридическое лицо и т. д.)

        Куда подаются документы

        Не все покупатели знают, где оформить договор купли-продажи квартиры и куда подавать документы. Его можно зарегистрировать в:

      • Росреестре;
      • Многофункциональном центре.
      • Это обязательный этап, без которого переход прав собственности будет невозможен.

        Что необходимо проверить перед заключением сделки

        Перед заключением сделки купли-продажи необходима проверка:

      • продавца;
      • подлинности документов;
      • наличия обременения квартиры.
      • Проверка собственников квартиры и продавца

        Перед оформлением сделки важным шагом является проверка продавца недвижимости. Для этого необходимо:

      • Посмотреть паспорт продавца, убедиться в его подлинности.
      • Узнать о количестве собственников квартиры, а также об основании ее приобретения. Указанные сведения предоставляются в Росреестре.
      • Примечание. Если квартира перешла продавцу по наследству – следует узнать у нотариуса о наличии иных наследников.

      • Если собственник квартиры и продавец — разные лица, необходимо проверить наличие доверенности, дающей право последнему на отчуждение квартиры. При этом она должна быть нотариально заверена.
      • Подлинность документов

        Подлинность документов – ключевой момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры. Подделанные и недействительные бумаги могут стать причиной незаконной сделки, что в последствии приведет к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

        Особое внимание стоит обратить на достоверность таких документов, как:

      • договор, на основании которого продавец получил право собственности (договор дарения, купли-продажи, мены, наследования и т. д.);
      • справки, подтверждающие отсутствие обременения жилья (список лиц, прописанных в квартире);
      • договор ипотеки (если жилье куплено по ипотечному кредитованию);
      • паспорт продавца.
      • Подделка этих документов будет означать, что квартиру пытаются продать незаконным способом.

        Наличие обременения квартиры

        Обременение – это наложенное ограничение на квартиру, которое существует вне зависимости от смены владельца. Такое жилье сложно продать. Поэтому многие продавцы идут на ухищрения, умалчивая о его наличии.

        Примечание. Сведения о наличии обременения указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

        Таблица 4. Виды обременения жилья

        Вид Примечание
        Ипотека Невыплаченное ипотечное кредитование, в результате которого имущество находится под залогом, может стать препятствием для его продажи
        Аренда Продажа жилого помещения в тот момент, когда оно сдается в аренду другим гражданам
        Рента (договор, на основании которого гражданин обеспечивает владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока. Взамен он получает в собственность его квартиру) Продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, неприемлема
        Арест Продать жилье, находящееся под арестом, проблематично. Причина ареста – отсутствие оплаты счетов и услуг длительное время. В этом случае ограничения будут применены со стороны государственных служб
        Доверительное управление Доверительное управление означает присмотр за собственностью постороннего лица на определенный срок. В этот период он имеет право на проживание в квартире

        Порядок оформления сделки

        Процедура покупки квартиры проходит пошагово:

      • Заключение договора и его регистрация.
      • Передача квартиры.
      • Оплата.
      • Заключение договора

        Рисунок 1 Образец договора купли-продажи

        Заключение договора – важный этап при проведении сделки. Перед его подписанием обговариваются все существенные условия, влияющие на порядок и стоимость отчуждения квартиры.

        На начальном этапе продавец и покупатель составляют предварительный договор, в котором они согласуют условия о дате продаже и ее сумме. Этот документ является своего рода «бронированием» приобретаемой квартиры, выражающим намерение сторон заключить соглашение.

        После этого продавец занимается подготовкой документов, составляется текст основного договора. К этой процедуре стоит относиться крайне внимательно. Любые ошибки и неточности в договоре могут иметь правовые последствия в будущем. Особенно это касается пункта о стоимости жилья.

        Примечание. Многие продавцы идут на хитрость и настаивают на указании меньшей цены в договоре. Аргументом служит нежелание продавца платить налог. Однако на такие условия соглашаться не стоит – в случае расторжения договора пострадавшей стороной окажется покупатель. При судебном разбирательстве доказать, что он заплатил больше, будет сложно. Вероятнее всего ему вернут сумму, указанную в договоре.

        После составления договора стороны занимаются его подписанием. При этом в момент визирования должны присутствовать все участники сделки.

        Передача квартиры

        Передача квартиры осуществляется путем подписания передаточного акта. Фактически оно означает отсутствие претензий со стороны покупателя к состоянию квартиры, а также подтверждает факт передачи ключей и документов на приобретенное жилье.

      • Составляется в простом письменном виде.
      • Заполняется в свободной форме.
      • Не требует нотариального заверения.
      • Содержит сведения о состоянии жилья, его адресе, а также дату составления, личные данные сторон и их подписи.
      • Примечание. Подписывать передаточный акт следует после регистрации права собственности на квартиру. Это даст гарантию, что документы зарегистрированы и не вернулись на доработку.

        Передача денег

        После подписания договора и передаточного акта, а также регистрации в Росреестре проводится заключительный этап – оплата.

        Рассчитываться за квартиру можно одним из способов:

      • банковская ячейка;
      • безналичный расчет;
      • счет в банке.
      • Первый способ – самый популярный. Оплата совершается законно и безопасно.

        Примечание. При расчете следует взять расписку от продавца о получении им денежных средств. Документ составляется в свободной форме и является подтверждением оплаты.

        Государственная регистрация перехода прав на квартиру

        Регистрация перехода прав собственности на квартиру является обязательной составляющей сделок при отчуждении жилья. При ее отсутствии продажа будет считаться неосуществленной, а покупатель не станет фактическим владельцем квартиры. Но не все знают, где оформлять договор.

        Для процедуры регистрации необходимо подать документы в Росреестр или Многофункциональный центр. Но при этом оформление купли-продажи квартиры в МФЦ происходит быстрее – в течение нескольких дней.

        Документы

        Таблица 5. Документы, необходимые для регистрации права собственности

        Документ Примечание
        Заявление о государственной регистрации сделки Заполняется покупателем
        Паспорта участников сделки Предоставляются копии документов
        Договор купли-продажи Должен быть подписан всеми участниками сделки
        Акт приема-передачи квартиры
        Кадастровый и технический паспорт Выдается в БТИ
        Квитанция об уплате госпошлины Оригинал
        Нотариально заверенная доверенность Если вместо продавца в сделке участвует его представитель

        В каких случаях может быть отказано

        Причины отказа могут быть самыми разными. Как правило, это непредставление одного из необходимых документов.

        Таблица 6. Частые причины отказа регистрации права собственности в Росреестре

        Правовые Материальные (связанные с документами)
        Не выполнено условие органа опеки (при сделках, связанных с несовершеннолетними) Отсутствие документа, необходимого при совершении сделки (например договора)
        Совершение сделки лицом, у которого отсутствует право на распоряжение объектом недвижимости (нет права собственности на квартиру или доверенности на ее продажу) Отсутствие в представленном договоре существенного условия (например не указание стоимости квартиры)
        Представление документа (заявления) не уполномоченным лицом Отсутствие заверенного согласия лица или органа на совершение сделки (например, отсутствие согласия супруга на сделку с совместно нажитым имуществом)
        Наличие актуального ареста на объект недвижимости Не представлены отказы от права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности

        Нюансы

        Сделка купли-продажи имеет свои нюансы, которые следует учитывать при ее заключении.

        Возможные риски при покупке квартиры

        Основной риск – заключение сделки с мошенником. В этом случае единственное решение – судебное разбирательство. Однако не всегда обманутым покупателям удается защитить свои права через суд. Поэтому следует учитывать возможные риски:

      • Нарушение прав несовершеннолетних. Перед сделкой необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы дети до 18 лет. Особенно, если они остались без попечения родителей.
      • Нарушение прав бывших супругов. Если квартира приобреталась супругами в браке, но была приватизирована в пользу одного из них, второй супруг имеет право на проживание даже после продажи. В связи с этим возникает риск приобрести жилье с «постоянным жильцом».
      • Нарушение прав зарегистрированных граждан. Обременение в виде лиц, прописанных в квартире и имеющих право постоянного проживания (отказавшиеся от приватизации, проживающие по договору ренты или завещательного отказа и т. д.).
      • Признание продавца недееспособным. Если продавец будет признан недееспособным в судебном порядке, сделка купли-продажи может будет недействительна.
      • Наличие наследников. Если квартира принадлежала продавцу на основании наследования, существует вероятность, что на нее могут претендовать и иные лица.
      • Обман со стороны продавца. Случаи с мошенничеством – не редкость. Перед подписанием договора следует тщательно проверить все документы.
      • На что стоит обратить внимание

        Сделка проходит максимально просто и безопасно, если перед ее заключением обратить внимание на:

      • Удостоверение личности продавца. На сайте МВД можно проверить его подлинность.
      • Достоверность указанного адреса. Иногда продавцы показывают покупателям совсем не ту квартиру, которую они продают. Расположение жилья должно совпадать с адресом, указанным в выписке Росреестра.
      • Соответствие данных из выписки ЕГРН с правоустанавливающим документом(договор купли-продажи, дарения и т. д.). Сведения в этих документах не должны отличаться.
      • Наличие задолженностей. В приобретаемой квартире они должны отсутствовать.
      • Количество сделок по продаже. Если собственники жилья менялись слишком часто, это может свидетельствовать о «проблемной» квартире, которую стремятся продать вскоре после покупки.
      • Подлинность доверенности. Если сделка заключается по доверенности от имени продавца, перед ее заключением следует проверить документ у нотариуса.
      • Низкую стоимость квартиры. Как правило, чересчур заниженные цены небезосновательны. Доверять таким «выгодным» предложениям не стоит.
      • Новые правила продажи квартиры

        Законодательство в сфере недвижимости не стоит на месте. С каждым годом принимают все больше законов, направленных на урегулирование процесса продажи жилья.

        За последние пару лет появились новые правила:

        1. Обязательное заверение договора у нотариуса при продаже доли в квартире. До этого времени процедура осуществлялась по желанию сторон.
        2. Нотариально заверять необходимо также документы при разделе имущества в браке (брачный договор, соглашение и т. д.).
        3. С 1 января 2016 года налог в размере 13% взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Исключение составляют некоторые из оснований приобретения жилья, такие как: дарение, наследование, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением.
        4. Две процедуры (постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности) теперь можно провести одновременно. Срок — 10 дней.
        5. Единственный случай отказа в приеме документов — если не установлена личность заявителя. Но если пакет документов не полный, регистрацию приостановят или откажут.
        6. Плюсы

          Плюсов у нововведений больше, нежели минусов. Законодатель стремится максимально урегулировать процедуру продажи жилья путем ужесточения требований к документам. Они должны быть не только подлинными, но и оформленными в соответствии с установленными нормами. Многие из них подлежат нотариальному заверению.

          Благодаря этому сделки стали более юридически «чистыми», а у мошенников все меньше шансов продать жилье незаконным способом.

          Помимо этого, большое внимание уделяется сделкам с несовершеннолетними детьми. Государство защищает права детей с удвоенной силой, что является несомненным плюсом.

          Минусы

          Как и прежде, основным минусом является налогообложение при продаже жилья. Именно это условие порождает множество фиктивных и незаконно оформленных сделок. Ситуация ухудшилась после того, как в январе 2016 года срок владения имуществом, при котором оно облагается налогом, был увеличен до пяти лет. Эти изменения коснулись договора купли-продажи и не вызвали одобрения со стороны граждан.

          Смотрите так же:  Требования к услугам и обслуживанию. Требования к услугам и обслуживанию

          Добавить комментарий

          Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *