Примерная форма договора купли-продажи жилого дома со множественностью лиц на стороне покупателя (в общую совместную собственность) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Договор купли-продажи жилого дома со множественностью лиц на стороне покупателя (в общую совместную собственность)

[ число, месяц, год ]

[ Ф. И. О. продавца ], [ значение ] года рождения, паспорт: [ серия, номер, выдан кем и когда ], зарегистрированный по адресу: [ вписать нужное ], именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и

[ Ф. И. О. покупателя ], [ значение ] года рождения, паспорт: [ серия, номер, выдан кем и когда ], зарегистрированный по адресу: [ вписать нужное ], и

[ Ф. И. О. покупателя ], [ значение ] года рождения, паспорт: [ серия, номер, выдан кем и когда ], зарегистрированный по адресу: [ вписать нужное ], совместно именуемые «Покупатели», с другой стороны, а все вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется в обусловленный договором срок передать в собственность Покупателям жилой дом, а Покупатели обязуются выплатить Продавцу обусловленную настоящим договором цену.

1.3. По настоящему договору Покупателям одновременно с передачей права собственности на жилой дом передается право собственности на земельный участок, площадью [ вписать нужное ] с кадастровым номером [ значение ].

Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании [ указать правоустанавливающий документ и его реквизиты ], что удостоверяется выпиской из ЕГРН от [ число, месяц, год ].

На момент заключения настоящего договора в жилом доме никто не зарегистрирован и не проживает.

2. Цена договора и порядок расчетов

2.1. Стоимость указанных в пунктах 1.2 и 1.3 настоящего договора объектов недвижимого имущества составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей.

2.2. Покупатели единовременно выплачивают Продавцу сумму, указанную в п. 2.1. настоящего договора, в день его подписания.

После получения денег Продавец выдает Покупателям расписку, подтверждающую данный факт.

3. Обязательства сторон

3.1.1. Передать Покупателям в собственность земельный участок и расположенный на нем жилой дом, являющиеся предметом настоящего договора, по Акту приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

3.1.3. При подписании Акта приема-передачи передать Покупателям следующие документы на жилой дом и земельный участок: [ вписать нужное ].

3.1.5. Нести обязательства по уплате коммунальных и иных платежей до подписания Акта приема-передачи жилого дома.

3.2. Покупатели обязуются:

3.2.1. Оплатить стоимость жилого дома и земельного участка в размере и порядке, установленном настоящим договором.

5. Ответственность сторон

5.2. В случае нарушения установленного настоящим договором срока передачи недвижимого имущества Покупателям Продавец уплачивает за каждый день просрочки неустойку в размере [ значение ] % от стоимости имущества.

5.3. При просрочке оплаты Покупатели обязаны уплатить Продавцу пени в размере [ значение ] % от стоимости имущества за каждый день просрочки платежа.

6.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, подлежит применению действующее гражданское законодательство Российской Федерации.

6.3. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров. В случае недостижения согласия между Сторонами спор будет рассматриваться в судебном порядке.

6.4. Договор составлен в 3-х (трех) экземплярах, один из которых хранится в делах [ наименование органа регистрации прав ] по адресу: [ вписать нужное ], а остальные два выдаются Продавцу и Покупателям.

7. Реквизиты и подписи сторон

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Разработана: Компания «Гарант», март, 2017 г.

Множественность лиц на стороне контрагента — собственника недвижимости: что учитывать перед заключением договора?

Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, считается принадлежащим им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из них (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. При этом на делимое имущество общая собственность возникает в случаях, предусмотренных договором или законом. Например, в соответствии с положениями ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома. Общая долевая собственность возникает также в результате заключения договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) в силу ст. 1043 ГК РФ, если иное не установлено законом ли договором либо не вытекает из существа обязательства.

Различия режимов долевой и совместной собственности заключаются в особенностях владения, пользования и распоряжения имуществом. В чем состоят эти особенности, рассмотрим далее.

Доля в праве собственности на имущество не предполагает выделения конкретной части имущества, а выражается в объеме правомочий собственника по отношению к общему имуществу. Таким образом, при оформлении права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется государственная регистрация долей в праве общей собственности на объекты недвижимости (а не долей в имуществе, выделенных в натуре) (см. письмо Росреестра от 25.02.2016 № 14-исх/02424-ГЕ/16).

Порядок распоряжения общим имуществом

Участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению при условии соблюдения при ее возмездном отчуждении правил о преимущественном праве покупки, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, которое имеют остальные участники долевой собственности перед третьими лицами, за исключением отдельных случаев, предусмотренных законом. Соответственно, для соблюдения данного условия продавец доли должен известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки. Если остальные участники долевой собственности не реализуют преимущественное право на приобретение доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Важно учитывать, что уступка преимущественного права покупки доли законом не допускается.

При наличии такого соглашения собственников арендатору необходимо обращать особое внимание на то, требуется ли по его условиям получать согласие иных сособственников на передачу имущества в аренду и, если требуется, получено ли такое согласие надлежащим образом. Важно учитывать, что договор аренды, заключенный без такого согласия, могут признать недействительным (постановления АС Волго-Вятского округа от 19.07.2017 по делу № А79-6367/2016, Северо-Западного округа от 29.07.2016 по делу № А56-47693/2015). При этом сособственник, без согласия которого имущество передано в аренду, вправе предъявить к арендатору и сособственнику, выступившему арендодателем по договору, требование о взыскании доходов, которые данные лица извлекли или должны были извлечь, при условии, что они знали об отсутствии у арендодателя права на заключение договора аренды (п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Очевидно, что необходимость согласования условий договора аренды со всеми участниками собственности значительно усложняет переговорный процесс. Во избежание споров сособственникам рекомендуется согласовать порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, определив конкретные части имущества, которые соразмерны их долям в праве, и передавать их в аренду самостоятельно.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению с другими участниками собственности, а при недостижении такого соглашения — в судебном порядке либо, если выдел соответствующей доли по тем или иным причинам невозможен, вправе требовать выплаты ему компенсации стоимости доли (ст. 252 ГК РФ).

Порядок пользования общим имуществом

Множественность лиц на стороне собственника имущества предполагает необходимость согласования порядка осуществления прав и несения обязанностей в отношении данного имущества со всеми участниками общей собственности.

На практике значительное количество споров возникает в связи с нарушением собственниками или иными правообладателями объектов недвижимости установленного порядка пользования общим имуществом, в частности, в связи с использованием общего имущества без согласования с другими собственниками (например, в связи с самовольным использованием фасадов, крыш зданий для размещения рекламных конструкций, самовольного занятия чердачного, подвального помещений для складирования на их территории имущества одного из собственников помещений в данном здании, несогласованное размещение оборудования и т.п.)

В качества примера последствий несогласования собственниками порядка пользования общим имуществом можно привести дело по заявлению ТСЖ к банку об истребовании из его незаконного владения помещения общего пользования, расположенного на первом этаже здания многоквартирного дома, и обязании банка, сделавшего ремонт в этом помещении, привести его в первоначальное состояние (Определение ВС РФ от 05.12.2016 по делу № 304-ЭС16-10165). Свои требования ТСЖ мотивировало тем, что банк, являясь собственником нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, самовольно занял еще и помещение вестибюля, являющееся местом общего пользования, и использовал его в своих интересах в качестве офиса. Этим, по мнению истца, банк нарушил права и законные интересы других собственников помещений многоквартирного дома.

Мотивируя выводы о возможном использовании такого способа защиты прав, как обязание ответчика привести спорное помещение в первоначальное состояние, ВС РФ сослался на ранее сформированную Президиумом ВАС РФ позицию по делу от 25.10.2012 № 5910/11 о праве участника долевой собственности требовать восстановления прежнего состояния имущества, существовавшего до нарушения права другим участником общей собственности, а также указал на необходимость оценки действий сторон с точки зрения их добросовестности, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В отсутствие согласованного порядка пользования общим имуществом необходимо предварительно согласовать с собственниками всех помещений в здании планируемые действия в отношении имущества общего пользования (например, вопросы размещения в местах общего пользования рекламных конструкций, вывесок, иного имущества и т.п.). Во избежание споров такое согласование должно быть получено в письменной форме и однозначно выражать одобрение участников общей собственности на совершение предполагаемых действий в отношении общего имущества. Например, при размещении рекламной конструкции рекомендуется согласовать проект такой конструкции (в том числе место ее размещения, форму, размеры, цветовое решение и другие детали, которые могут иметь значение). В некоторых случаях также соглашением собственников может быть предусмотрен порядок получения такого согласования и санкции за его нарушение (например, направление уведомления за определенный срок и (или) его установленная форма, форма получения согласия собственников и т.п.).

Неотделимые улучшения

Важно учитывать, что, если участником общей долевой собственности за свой счет будут осуществлены неотделимые улучшения общего имущества, например переоборудование и (или) реконструкция, он будет иметь право на соразмерное осуществленному вкладу увеличение своей доли в праве на общее имущество в порядке, предусмотренном ст. 245 ГК РФ. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением сторон, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Вместе с тем соглашением собственников может быть предусмотрен и иной порядок.

Интересные выводы по данному вопросу содержатся в Определении ВС РФ от 27.12.2016 по делу № 308-ЭС16-10315. В этом деле участник долевой собственности обратился с иском к другому участнику о признании права на увеличенную долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в связи с произведенными неотделимыми улучшениями, в результате которых общая площадь помещения увеличилась. Суд первой инстанции пришел к выводу, что для изменения долей в общей собственности в связи с проведенными неотделимыми улучшениями необходимо наличие соглашения собственников об изменении долей вследствие произведенных улучшений имущества. Поскольку такое соглашение между сторонами не было достигнуто, в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Не соглашаясь с такими выводами, суды вышестоящих инстанций приняли во внимание факт наличия согласования вторым сособственником проекта работ по улучшению спорного помещения и переписку сторон, а также отсутствие возражений второго собственника касательно выполнения работ по реконструкции/переоборудованию помещения за счет истца, что в комплексе свидетельствовало о фактическом согласии ответчика на проведение указанных работ истцом и за его счет. В итоге Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ посчитала, что неотделимые улучшения общего имущества произведены истцом с соблюдением установленного порядка пользования общим имуществом, в связи с чем истец в соответствии со ст. 245, 247 ГК РФ вправе требовать увеличения его доли в праве на общее имущество.

При этом ВС РФ отметил, что положения ст. 245 ГК РФ не предусматривают необходимости наличия специального соглашения между собственниками недвижимого имущества для изменения долей вследствие производства неотделимых улучшений. Для этих целей достаточно подтверждения согласия всех участников собственности с выполнением соответствующих работ в отношении общего имущества другим участником и за его счет. Иной подход повлек бы нарушение прав участника долевой собственности, имущественная оценка доли которого в общем имуществе возросла за счет привнесения улучшений, произведенных с согласия других участников.

Отдельные рекомендации арендатору

При заключении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя в двусторонне обязывающем обязательстве арендатору противостоят несколько лиц, что неизбежно ставит вопрос о том, в каком порядке арендатор должен исполнять свои обязанности перед каждым из участников общей собственности и в каком порядке он вправе требовать от них встречного предоставления. Особую остроту эта проблема приобретает в свете положений ГК РФ о солидарных обязательствах. Так, в силу ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникают, если они предусмотрены договором или законом, в частности, в случае неделимости предмета обязательства.

Смотрите так же:  Имущественные споры. Не имущественные спор пример

Дополнительные сложности могут возникнуть в случае, если арендатору необходимо получить согласие арендодателей на совершение каких-либо действий в отношении объекта аренды, будь то улучшение арендованного имущества, передача его в субаренду, перенаем и т.д. Очевидно, что в этом случае существует достаточно высокий риск возникновения внутренних разногласий между сособственниками, что может затянуть процесс согласования. Соответственно, в интересах арендатора включить в договор условие о том, что требуемое согласие считается полученным при условии получения согласования от одного управомоченного сособственниками на выдачу такого согласия лица либо при отсутствии со стороны уполномоченных арендодателями лиц возражений в отношении совершения действий в установленный в договоре срок.

Затруднения могут также возникнуть при возврате арендованного имущества, например в случае необоснованного уклонения одного из арендодателей от подписания акта возврата имущества. Необходимо учитывать, что согласно сформировавшейся в судебной практике позиции, по общему правилу, не может быть признан правомерным возврат имущества только одному из арендодателей — участников общей собственности (постановление АС Поволжского округа от 14.09.2015 по делу № А55-21500/2014). В связи с этим в интересах арендатора будет включать в договор условие о том, что его обязанность вернуть арендуемое имущество считается исполненной с момента подписания акта возврата одним уполномоченным арендодателями лицом либо при отсутствии мотивированного отказа уполномоченных арендодателями лиц (или лица) от приемки возвращаемого имущества в установленный в договоре срок.

Также и досрочное прекращение договора аренды возможно исключительно по соглашению всех участников договора (постановления АС Восточно-Сибирского округа от 17.03.2016 по делу № А10-2788/2015, Уральского округа от 03.11.2015 по делу № А60-7747/2015).

В завершение отметим, что заключение договора со множественностью лиц на стороне собственника недвижимости в любом случае потенциально сопряжено для приобретателя прав на такое имущество с большим количество рисков по сравнению с приобретением прав на имущество у единоличного собственника. Вместе с тем часть из таких рисков возможно минимизировать при условии грамотного структурирования сделки и включения в ее условия положений, содержащих реализуемые на практике правовые механизмы обеспечения баланса прав и защиты интересов обеих сторон.

Договор купли-продажи автомобиля (с множественностью лиц на стороне продавца)

ДОГОВОР N _____ купли-продажи автомобиля

Гражданин ______________________, гражданин ______________________, именуемые в дальнейшем «Продавцы», с одной стороны, и гражданин ______________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с условиями настоящего Договора Продавцы обязуются передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующий автомобиль (далее по тексту — «Автомобиль») 1 :

Наименование (тип ТС) _________________________________________.

Категория ТС (A, B, C, D) _____________________________________.

Мощность двигателя, л. с. (кВт) _______________________________.

Тип двигателя _________________________________________________.

Масса без нагрузки, кг ________________________________________.

Организация — изготовитель ТС (страна) ________________________.

Дата выдачи паспорта __________________________________________.

Государственный регистрационный знак __________________________.

1 Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.1. Передать Автомобиль Покупателю в сроки и порядке, предусмотренные настоящим Договором.

2.2.2. Уплатить цену Автомобиля в размере и порядке, предусмотренных настоящим Договором.

3. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

3.2. Покупатель производит уплату цены Договора в течение __________ календарных дней с даты подписания Сторонами настоящего Договора.

4. ПЕРЕДАЧА И ПРИНЯТИЕ АВТОМОБИЛЯ

4.1. Автомобиль передается Продавцами в месте жительства Покупателя по адресу: ______________________________.

4.2. Автомобиль должен быть передан Покупателю в срок до «___»__________ ____ г.

4.4. Право собственности на Автомобиль, а также риск случайной гибели или повреждения Автомобиля переходит от Продавцов к Покупателю с даты подписания акта приема-передачи.

4.5.1. Соразмерного уменьшения цены.

4.6. В случае существенного нарушения требований к качеству Автомобиля (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения Договора и потребовать возврата уплаченной цены.

4.7. Если Продавцы отказываются передать Покупателю Автомобиль, Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение срока уплаты цены Договора, предусмотренного п. 3.2 Договора, Продавцы вправе потребовать от Покупателя уплаты пени в размере _____% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

5.2. За нарушение срока передачи Автомобиля, предусмотренного п. 4.2 Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавцов уплаты пени в размере _____% от цены Договора за каждый день просрочки.

6. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

6.2. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязанностей по настоящему Договору одной из Сторон, она обязана оповестить другую Сторону не позднее __________ с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему Договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.2. При неурегулировании спорных вопросов в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ 2

2 Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.

8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть составлены в письменной форме и подписаны Сторонами.

8.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон либо по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

8.5. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, два экземпляра Продавцам и один экземпляр Покупателю.

Статья 308. Стороны обязательства

1. В обязательстве в качестве каждой из его сторон — кредитора или должника — могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

Недействительность требований кредитора к одному из лиц, участвующих в обязательстве на стороне должника, равно как и истечение срока исковой давности по требованию к такому лицу, сами по себе не затрагивают его требований к остальным этим лицам.

2. Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

1. В п. 1 коммент. ст. закреплено общее правило о том, что в обязательстве имеется две стороны: управомоченная (кредитор) и обязанная (должник). Вместе с тем как на стороне кредитора, так и на стороне должника могут участвовать не только одно, но и несколько лиц (физических или юридических). В таких случаях возникает множественность лиц в обязательстве. Так, при сдаче в аренду общего имущества тремя его собственниками возникает множественность лиц на стороне арендодателя, который является кредитором в отношении получения арендной платы. При заключении договора купли-продажи несколькими собственниками возникает множественность лиц на стороне продавца, который выступает в качестве должника в отношении передачи этого имущества покупателю. В случае покупки несколькими лицами у сособственников принадлежащего им общего имущества устанавливается множественность лиц как на стороне продавца, так и на стороне покупателя.

Обязательства со множественностью лиц подчиняются особым правилам (см. коммент. к ст. 321-326 ГК). Поэтому от обязательств со множественностью лиц следует отличать многосторонние обязательства, к которым эти правила не применяются. Последние характеризуются тем, что в них участвует более двух сторон, а не несколько лиц на одной стороне. В многостороннем обязательстве интересы всех сторон совпадают и устремлены к достижению общей для них цели. Примером многостороннего обязательства может служить обязательство, возникающее из договора простого товарищества (см. коммент. к гл. 55 ГК).

3. В п. 2 коммент. ст. дано описание наиболее часто встречающейся модели обязательства, в котором каждая из сторон выступает кредитором относительно одного материального блага и одновременно должником относительно другого материального блага. Так, в обязательстве купли-продажи продавец выступает как кредитор, поскольку вправе требовать от покупателя уплаты ему покупной цены, и одновременно как должник, так как на нем лежит обязанность передать покупателю проданную вещь.

Такие обязательства нельзя рассматривать как простую сумму двух или более элементарных обязательств, существующих независимо друг от друга. Совокупность прав и обязанностей каждой из сторон образует содержание единого (сложного) обязательственного правоотношения. Так, при заключении договора купли-продажи возникает не два обязательства (по передаче вещи и по уплате денег), а одно обязательство купли-продажи, содержание которого образуют встречные обязанности по уплате денег и передаче вещи и соответствующие им права требования. Поэтому осуществление прав и исполнение обязанностей, существующих в рамках сложного обязательства, должно быть взаимосвязанным и взаимообусловленным (см. напр., коммент. к ст. 328 ГК). Вместе с тем не исключена и возможность превращения сложного обязательства в простое. Так, при надлежащем исполнении продавцом обязанности по передаче проданной вещи в собственность покупателя между продавцом и покупателем устанавливается элементарное денежное обязательство по уплате покупной цены (см. п. 1 постановления Пленумов ВС и ВАС N 13/14).

4. Как относительное правоотношение обязательство устанавливается между строго определенными лицами, выступающими на стороне либо кредитора, либо должника. Поэтому в п. 3 коммент. ст. изложено общее правило о том, что обязательство не создает обязанностей для тех лиц, которые не участвуют в данном обязательстве. Участники гражданского оборота не могут своим соглашением возложить обязанность на третье лицо помимо его воли. Это в полной мере соответствует общегражданскому принципу, в соответствии с которым граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей (см. коммент. к ст. 1 ГК). В силу этого общего правила должны признаваться недействительными те условия обязательства, которые направлены на возложение обязанностей на третьих лиц. Так, в случае когда договор на обслуживание заключен с гражданином, предъявившим не принадлежащий ему паспорт, лицо, которому принадлежит этот паспорт, не должно нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Ответственность возлагается на лицо, фактически заключившее договор (п. 26 постановления Пленума ВС N 7).

5. В абз. 2 п. 3 коммент. ст. содержится правило, в силу которого обязательство может создавать права для третьих лиц, обращенные к одной или обеим сторонам обязательства. Такое правило обусловлено тем, что наделение гражданина или юридического лица помимо их воли субъективным правом, в отличие от обязанности, не нарушает их интересы, так как они в любое время могут отказаться от осуществления принадлежащих им прав (см. коммент. к ст. 9 ГК).

Гражданское право

Обязательства с множественностью лиц

Во-вторых, в некоторых обязательствах помимо должника и кредитора участвуют иные субъекты — третьи лица. В таких ситуациях речь идет об обязательствах с участием третьих лиц. Наконец, в-третьих, в большинстве случаев имеется возможность замены участвующих в конкретных обязательствах должников и кредиторов другими субъектами, т.е. перемены лиц в обязательствах. Таким образом, обязательства могут различаться и по своему субъектному составу.

Обязательства с множественностью лиц возникают в случаях участия на стороне должника, либо на стороне кредитора, либо с обеих сторон конкретного обязательства не одного, а нескольких лиц. Если, например, три брата — наследники владельца дома продают перешедший к ним по завещанию дом супругам-приобретателям, то в обязательстве купли-продажи данного дома имеет место множественность лиц как на стороне продавца, так и на стороне покупателя.

Поскольку роль должника в обязательстве сводится к исполнению им своей обязанности (долга), он рассматривается в качестве пассивной стороны, а множественность должников в конкретном обязательстве именуется пассивной. Кредитор в обязательстве требует его исполнения, будучи активной стороной, а множественность кредиторов называется поэтому активной. Если же в обязательстве одновременно участвуют и несколько должников, и несколько кредиторов, принято говорить о смешанной множественности лиц.

Обязательства с множественностью лиц предполагаются (и обычно являются) долевыми. В таких обязательствах каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими, если только иное распределение долей прямо не вытекает из закона, иного правового акта или условий конкретного обязательства.

Примером долевых обязательств являются обязательства участников простого или полного товарищества, возникшие на основе заключенных ими договоров о совместной деятельности или учредительных. Долевые обязательства могут быть как активными или пассивными, так и смешанными.

Другую, более сложную разновидность обязательств с множественностью лиц составляют солидарные обязательства (от лат. solidus — полный, целый). Солидарные обязательства характеризуются неделимостью долга (в пассивном солидарном обязательстве), права требования (в активном солидарном обязательстве) либо того и другого (в смешанном солидарном обязательстве).

Более того, кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, вправе в таком же порядке требовать недополученное от остальных должников, которые остаются обязанными перед ним до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью.

Получив исполнение от одного или нескольких наиболее обеспеченных должников, кредитор предоставляет им возможность далее рассчитываться с остальными содолжниками. Механизм же этих расчетов таков, что не гарантирует исполнившему обязательство должнику даже частичное возвращение долга остальными содолжниками. Дело в том, что при полном исполнении солидарного обязательства одним из содолжников оно считается прекратившимся и остальные должники освобождаются от исполнения кредитору.

Вместо этого между ними и исполнившим обязательство должником возникает долевое обязательство, в котором последний занимает место кредитора. Он получает право требовать исполнения с бывших содолжников (в равных долях), за вычетом доли, падающей на него самого. Но при этом неуплаченное одним из содолжников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на него и на остальных должников. Иначе говоря, исполнивший солидарное обязательство должник, по сути, несет еще и риск неисполнения обязательства другими содолжниками.

Смотрите так же:  Возврат инструмента, как вернуть инструмент в магазин и можно ли получить деньги. Возврат инструмента

Так, солидарными предполагаются обязанности нескольких должников, как и права нескольких кредиторов в обязательстве, связанном с осуществлением предпринимательской деятельности. В силу указаний закона солидарные обязательства возникают при неделимости предмета обязательства (например, при отчуждении принадлежащего супругам автомобиля); в отношениях поручительства; у участников полного товарищества по обязательствам этого товарищества, а у участников простого товарищества — по общим обязательствам, возникшим не из товарищеского договора; при совместном страховании одного объекта по одному договору несколькими страховщиками; у лиц, совместно причинивших имущественный, и в некоторых других случаях.

При солидарности требований (в активном солидарном обязательстве) любой из сокредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме, а до момента предъявления такого требования должник вправе исполнить обязательство полностью любому из сокредиторов, имея, таким образом, право выбора. Примером такого обязательства может служить обязанность по оплате аренды части дома, принадлежащего нескольким сособственникам-арендодателям.

Полное исполнение обязательства должником одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным сокредиторам и прекращает данное обязательство. Получивший исполнение кредитор обязан возместить другим сокредиторам причитающиеся им доли, которые предполагаются равными. Иными словами, в этом случае возникает долевое обязательство получившего исполнение кредитора (становящегося должником) перед оставшимися сокредиторами.

Например, у основного («материнского») общества возникает субсидиарная обязанность по оплате долгов его дочерней компании в случае банкротства последней по вине «материнского» общества. Следовательно, субсидиарные обязательства имеют место при множественности лиц на стороне должника, т.е. могут быть либо пассивными, либо смешанными. От долевых и солидарных обязательств они отличаются невозможностью для кредитора предъявить требование об исполнении полностью или в части сразу же к субсидиарному должнику, минуя основного.

Более того, субсидиарная обязанность вовсе не возникает при наличии возможности у кредитора удовлетворить свое требование путем зачета встречного однородного требования к основному должнику либо взыскания с него средств в бесспорном порядке. Субсидиарный должник до исполнения обязательства обязан предупредить основного должника о предъявленном к нему кредитором требовании либо привлечь основного должника к участию в судебном деле.

Тогда основной должник сможет выдвинуть против требований кредитора имеющиеся у него возражения (например, о недействительности обязательства, истечении по нему исковой давности и т.д.), о которых не всегда осведомлен субсидиарный должник. В ином случае эти возражения основной должник вправе выдвинуть против субсидиарного должника при предъявлении к нему последним требования о возмещении исполненного им кредитору.

Субсидиарное обязательство, подобно пассивному солидарному обязательству, также представляет собой разновидность (форму) гражданско-правовой ответственности: либо за действия основного должника, т.е. «за чужую вину» (например, в случае ответственности собственника имущества учреждения по долгам последнего на основании п. 2 ст. 120 ГК), либо за собственные упущения (например, в случае ответственности родителей за вред, причиненный их несовершеннолетними детьми на основании правил п. 2 ст. 1074 и ст. 1075 ГК). Именно поэтому правила о субсидиарных обязательствах отнесены законом в главу, посвященную ответственности за нарушение обязательств.

Примерная форма договора купли-продажи жилого дома со множественностью лиц на стороне покупателя (в общую совместную собственность) (подготовлено экспертами компании — Гарант — ). Договор купли-продажи с множественностью лиц на стороне продавца

Примерная форма договора купли-продажи жилого дома со множественностью лиц на стороне покупателя (в общую совместную собственность) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

ГАРАНТ:

Настоящая форма разработана в соответствии с положениями гл. 30 ГК РФ

[ место заключения договора ]

[ Ф. И. О. продавца ], [ значение ] года рождения, паспорт: [ серия, номер, выдан кем и когда ], зарегистрированный по адресу: [ вписать нужное ], именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и

[ Ф. И. О. покупателя ], [ значение ] года рождения, паспорт: [ серия, номер, выдан кем и когда ], зарегистрированный по адресу: [ вписать нужное ], совместно именуемые «Покупатели», с другой стороны, а все вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.2. Передаваемый по настоящему договору жилой дом расположен по адресу [ вписать нужное ] и имеет следующие характеристики: [ указать технические характеристики, количество этажей, комнат, входов в дом, общую площадь, площадь жилых помещений и др. ].

1.4. Покупатели приобретают земельный участок и расположенный на нем жилой дом в общую совместную собственность.

1.5. Отчуждаемый жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании [ указать правоустанавливающий документ и его реквизиты ], что удостоверяется выпиской из ЕГРН от [ число, месяц, год ].

1.6. Продавец подтверждает отсутствие каких-либо не названных в настоящем договоре обременений в отношении отчуждаемых жилого дома и земельного участка.

1.7. Продавец подтверждает, что на момент подписания настоящего договора все счета за предоставленные коммунальные услуги, услуги связи (телефон, интернет), налоговые и иные обязательные платежи в отношении дома и земельного участка оплачены, задолженностей не имеется.

Цена договора является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит.

3.1. Продавец обязуется:

3.1.2. Совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

3.1.4. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой к продаже.

3.1.6. Принять произведенную Покупателями оплату.

3.2.2. Принять жилой дом и земельный участок на условиях, предусмотренных настоящим договором.

3.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности.

4. Переход права собственности

4.1. Переход права собственности на объекты недвижимого имущества по настоящему договору к Покупателям подлежит государственной регистрации.

4.2. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой Стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

4.3. До подписания Акта приема-передачи риск случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемого имущества и ответственность за его сохранность несет Продавец.

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

6.5. Неотъемлемой частью настоящего договора является Акт приема-передачи жилого дома и земельного участка, на котором он расположен.

[ подпись, инициалы, фамилия ]

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Примерная форма договора купли-продажи жилого дома со множественностью лиц на стороне покупателя (в общую совместную собственность)

Разработана: Компания «Гарант», март, 2017 г.

Множественность лиц на стороне контрагента — собственника недвижимости: что учитывать перед заключением договора?

Если объект недвижимости находится в собственности двух и более лиц, заключение любых сделок с таким имуществом в том или ином виде предполагает согласование со всеми его собственниками. На что следует обращать внимание при покупке или аренде объекта недвижимости, когда на стороне собственника недвижимости выступают несколько лиц, читайте в материале.

По общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, общая собственность на недвижимое имущество считается долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности (так, например, законным режимом имущества супругов является режим совместной собственности).

Доля в праве собственности на имущество не предполагает выделения конкретной части имущества, а выражается в объеме правомочий собственника по отношению к общему имуществу. Таким образом, при оформлении права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется государственная регистрация долей в праве общей собственности на объекты недвижимости (а не долей в имуществе, выделенных в натуре) (см. письмо Росреестра от 25.02.2016 № 14-исх/02424-ГЕ/16).

Порядок распоряжения общим имуществом

Порядок распоряжения общим имуществом зависит в первую очередь от режима собственности на такое имущество (совместная или долевая), но в любом случае распоряжение таким имуществом так или иначе осуществляется по согласованию со всеми участниками общей собственности.

По общему правилу каждый участник совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения участников или закона (определенные особенности владения, пользования, распоряжения общим имуществом, например, предусмотрены в отношении общего имущества супругов). Совершенная участником совместной собственности сделка по распоряжению общим имуществом может быть признана недействительной по требованию других участников по мотивам отсутствия у лица, совершившего сделку, необходимых для этого полномочий, но исключительно при условии, что контрагент знал или заведомо должен был знать об отсутствии таких полномочий (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На практике, как правило, сособственники имущества, находящегося в долевой собственности, для целей передачи его в аренду предпочитают заключать между собой соглашения, определяя в натуре части объекта (например, отдельные помещения в здании), соответствующие размеру долей в праве, и устанавливая, что распоряжение такими частями осуществляется каждым собственником самостоятельно (Определение ВС РФ от 06.04.2017 по делу № А19-20019/2015, постановление АС Поволжского округа от 07.06.2016 по делу № А55-20279/2015). В таком случае арендодателем по договору может выступать один собственник, что значительно упрощает жизнь арендатора.

Таким образом, во избежание рисков оспаривания сделки в отношении недвижимого имущества, которое находится или ранее находилось в общей собственности, необходимо перед ее совершением проверять правомерность приобретения продавцом титула собственника, наличие у него правомочий на распоряжение имуществом, соблюдение правил о преимущественном праве покупки доли (если применимо) и иных согласованных участниками порядка и условий распоряжения общим имуществом (при наличии).

Порядок пользования общим имуществом

Решением суда первой инстанции, которое поддержал ВС РФ, исковые требования были удовлетворены. В отсутствие соблюдения порядка пользования общим имуществом ВС РФ пришел к выводу, что действия ответчика повлекли ограничение доступа других собственников помещений в многоквартирном доме в спорное помещение и нарушили права общей долевой собственности.

Учитывая изложенное, потенциальным приобретателям прав на недвижимое имущество в случаях, когда имеет место множественность лиц на стороне собственника недвижимости, важно на этапе согласования сделки проверять наличие соглашений, устанавливающих порядок пользования общим имуществом, и учитывать их при эксплуатации объекта недвижимости.

На практике возникают споры, связанные с выявлением новым правообладателем помещений в процессе эксплуатации объекта недвижимости соглашений о порядке и условиях эксплуатации имущества общего пользования, заключенных прежними собственниками здания, которые не были оговорены продавцом или арендодателем. В связи с этим при заключении договора купли-продажи недвижимости рекомендуем указывать в нем, существуют ли какие-либо действующие соглашения в отношении порядка пользования общим имуществом, и при наличии — включать их в качестве приложений к договору либо заключить соглашение о замене стороны в таких соглашениях с предыдущего собственника на покупателя. В интересах приобретателя рекомендуется также включать в условия договоров заверения продавца/арендодателя о том, что иные соглашения в отношении порядка пользования общим имуществом, которые не были оговорены при заключении договора, отсутствуют. При этом несоответствие данного заверения фактическим обстоятельствам будет считаться существенным нарушением договора, которое даст приобретателю/арендатору право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, а также требовать возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды.

Неотделимые улучшения

Стоит отметить, что на практике споры, связанные с неотделимыми улучшениями недвижимого имущества, возникают достаточно часто. В каких же случаях произведенные улучшения позволяют собственнику имущества, находящегося в общей долевой собственности, увеличить свою долю в праве на общее имущество?

Вместе с тем во избежание рисков возникновения подобных споров в соглашениях, заключаемых в отношении недвижимости со множественностью лиц на стороне собственника, рекомендуется предусматривать порядок согласования любых работ в отношении общего имущества, условия и порядок изменения долей в общей долевой собственности (соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества), а также условия и порядок компенсации стоимости произведенных улучшений.

Отдельные рекомендации арендатору

Солидарность требования предполагает, что любой из солидарных кредиторов вправе в любой момент предъявить требования к должнику в полном объеме. Получается, что арендатор по договору со множественностью лиц на стороне арендодателя будет нести обязанности в полном объеме перед каждым из арендодателей, если иное не будет предусмотрено договором. Так, например, по смыслу указанных норм, любой арендодатель будет вправе предъявить к арендатору требование о внесении ему арендной платы в полном объеме.

В связи с этим крайне важно прописать порядок исполнения арендатором своих обязанностей перед арендодателями-сособственниками, в частности порядок внесения арендной платы за пользование объектом недвижимости и исполнения обязательств по перечислению иных платежей.

Кроме того, для защиты интересов арендатора можно порекомендовать урегулировать в договоре порядок компенсации арендатору вреда, причиненного по вине арендодателей. При возникновении таких убытков арендатор может быть освобожден от обязанности устанавливать, по вине кого из сособственников был причинен вред, и иметь право предъявить требование о возмещении вреда к любому из сособственников.

Необходимо иметь в виду, что свобождение арендатора от уплаты арендных платежей одним из арендодателей не влечет освобождения арендатора от данной обязанности по отношению к другим арендодателям (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.10.2009 по делу № А29-3547/2008). Арендатор обязан будет продолжать уплачивать арендную плату остальным арендодателям пропорционально их долям в праве общей собственности.

Также и досрочное прекращение договора аренды возможно исключительно по соглашению всех участников договора (постановления АС Восточно-Сибирского округа от 17.03.2016 по делу № А10-2788/2015, Уральского округа от 03.11.2015 по делу № А60-7747/2015).

Статья 308. Стороны обязательства

3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Смотрите так же:  Приказ МВД РФ от 13 марта 2008 г. Изменения в приказ мвд 650

От обязательств со множественностью лиц и от многосторонних обязательств также необходимо отличать совокупность связанных между собой двусторонних обязательств. Так, при лизинге возникает два взаимосвязанных обязательства: обязательство финансовой аренды и связанное с ним обязательство поставки.

2. В абз. 2 п. 1 коммент. ст. сформулировано одно из правил, относящихся к обязательствам со множественностью лиц. В соответствии с этим правилом каждое из требований кредитора, обращенное к соответствующему содолжнику, носит самостоятельный характер по отношению к его требованиям, обращенным к другим содолжникам. В силу этого недействительность требований кредитора к одному из лиц, участвующих в обязательстве на стороне должника, равно как и истечение срока исковой давности по такому требованию само по себе не затрагивает его требований к другим лицам, участвующим на стороне должника.

Вместе с тем обладание субъективными гражданскими правами может создавать для участников гражданского оборота некоторые нежелательные для них последствия (см., напр., ст. 210 ГК). Поэтому обязательство может устанавливать права для третьих лиц только в строго определенных случаях, предусмотренных нормативным актом или соглашением сторон. Примером такого случая может служить ст. 430 ГК, предусматривающая возможность заключения договора в пользу третьего лица (см. коммент. к ст. 430 ГК).

Гражданское право

Обязательства с множественностью лиц

В каждом обязательстве участвуют должник и кредитор. Но это не означает, что число участников всякого обязательства исчерпывается двумя лицами. Во-первых, количество кредиторов и должников в конкретном обязательстве не ограничивается, что ведет к появлению обязательств с множественностью лиц (должников или (и) кредиторов).

Во-вторых, в некоторых обязательствах помимо должника и кредитора участвуют иные субъекты — третьи лица. В таких ситуациях речь идет об обязательствах с участием третьих лиц. Наконец, в-третьих, в большинстве случаев имеется возможность замены участвующих в конкретных обязательствах должников и кредиторов другими субъектами, т.е. перемены лиц в обязательствах. Таким образом, обязательства могут различаться и по своему субъектному составу.

Обязательства с множественностью лиц возникают в случаях участия на стороне должника, либо на стороне кредитора, либо с обеих сторон конкретного обязательства не одного, а нескольких лиц. Если, например, три брата — наследники владельца дома продают перешедший к ним по завещанию дом супругам-приобретателям, то в обязательстве купли-продажи данного дома имеет место множественность лиц как на стороне продавца, так и на стороне покупателя.

Обязательства с множественностью должников или (и) кредиторов могут быть:

Другую, более сложную разновидность обязательств с множественностью лиц составляют солидарные обязательства (от лат. solidus — полный, целый). Солидарные обязательства характеризуются неделимостью долга (в пассивном солидарном обязательстве), права требования (в активном солидарном обязательстве) либо того и другого (в смешанном солидарном обязательстве).

При наличии солидарной обязанности нескольких должников перед кредитором (пассивное обязательство) последний вправе требовать ее исполнения как от всех должников вместе, так и от любого из них в отдельности, причем как в целом, так и в части долга. Практически это означает, что, например, денежный долг нескольких солидарных должников целиком или в основной части может быть истребован кредитором лишь с одного из них (как правило, наиболее состоятельного) даже в случае, если его участие в образовании долга было минимальным.

Ясно, что такие обязательства весьма выгодны кредиторам, так как существенно повышают их возможности полного удовлетворения своих требований. Но они значительно ухудшают положение должников, любой из которых независимо от оснований и реального размера своего участия в солидарном обязательстве может быть обязан к его полному исполнению. Поэтому солидарные обязательства возникают лишь в исключительных случаях, прямо предусмотренных договором или законом.

Так, солидарными предполагаются обязанности нескольких должников, как и права нескольких кредиторов в обязательстве, связанном с осуществлением предпринимательской деятельности. В силу указаний закона солидарные обязательства возникают при неделимости предмета обязательства (например, при отчуждении принадлежащего супругам автомобиля); в отношениях поручительства; у участников полного товарищества по обязательствам этого товарищества, а у участников простого товарищества — по общим обязательствам, возникшим не из товарищеского договора; при совместном страховании одного объекта по одному договору несколькими страховщиками; у лиц, совместно причинивших имущественный, и в некоторых других случаях.

В большинстве случаев в форму пассивных солидарных обязательств, по сути, облекается гражданско-правовая ответственность. Не случайно п. 1 ст. 322 ГК прямо отождествляет солидарную обязанность и солидарную ответственность.

Если отдельные участники солидарных обязательств (как пассивных, так и активных) связаны друг с другом дополнительными отношениями, в которых не участвуют другие субъекты этих обязательств, такие отношения связывают только этих участников. Например, один из содолжников может договориться с кредитором об отсрочке исполнения либо один из сокредиторов может предоставить такую отсрочку должнику. В таких ситуациях другие содолжники не вправе ссылаться на отсрочку, предоставленную одному из них, а должник не вправе противопоставлять возражение об отсрочке, согласованной с одним из кредиторов, другому сокредитору.

Смешанные солидарные обязательства сочетают активные и пассивные солидарные обязательства, т.е. характеризуются множественностью связанных солидарными отношениями лиц как на стороне кредитора, так и на стороне должника. Например, при покупке имущества одними супругами у других возникают взаимные обязательства по уплате покупной цены и передаче проданной вещи, в которых по общему правилу каждый из участников выступает и в качестве солидарного должника, и в качестве солидарного кредитора. К таким сложным обязательствам соответственно применяются правила об активных и пассивных солидарных обязательствах.

Самостоятельную разновидность обязательств с множественностью лиц составляют субсидиарные (дополнительные, запасные) обязательства. Законом, иными правовыми актами или договором может быть предусмотрено, что при неудовлетворении требования кредитора основным должником оно может быть предъявлено в неисполненной части другому (субсидиарному, дополнительному) должнику.

Например, у основного («материнского») общества возникает субсидиарная обязанность по оплате долгов его дочерней компании в случае банкротства последней по вине «материнского» общества. Следовательно, субсидиарные обязательства имеют место при множественности лиц на стороне должника, т.е. могут быть либо пассивными, либо смешанными. От долевых и солидарных обязательств они отличаются невозможностью для кредитора предъявить требование об исполнении полностью или в части сразу же к субсидиарному должнику, минуя основного.

Субсидиарное обязательство, подобно пассивному солидарному обязательству, также представляет собой разновидность (форму) гражданско-правовой ответственности: либо за действия основного должника, т.е. «за чужую вину» (например, в случае ответственности собственника имущества учреждения по долгам последнего на основании п. 2 ст. 120 ГК), либо за собственные упущения (например, в случае ответственности родителей за вред, причиненный их несовершеннолетними детьми на основании правил п. 2 ст. 1074 и ст. 1075 ГК). Именно поэтому правила о субсидиарных обязательствах отнесены законом в главу, посвященную ответственности за нарушение обязательств.

Договор купли-продажи автомобиля (с множественностью лиц на стороне продавца)

ДОГОВОР N _____ купли-продажи автомобиля

Гражданин ______________________, гражданин ______________________, именуемые в дальнейшем «Продавцы», с одной стороны, и гражданин ______________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с условиями настоящего Договора Продавцы обязуются передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующий автомобиль (далее по тексту — «Автомобиль») 1 :

Идентификационный номер (VIN) _________________________________.

Марка, модель ТС ______________________________________________.

Год изготовления ТС ___________________________________________.

Модель, N двигателя ___________________________________________.

Шасси (рама) N ________________________________________________.

Цвет кузова (кабины) __________________________________________.

Рабочий объем двигателя, куб. см ______________________________.

Экологический класс ___________________________________________.

Разрешенная максимальная масса, кг ____________________________.

Организация — изготовитель ТС (страна) ________________________.

Паспорт ТС (серия, номер, дата выдачи): _______________________.

Наименование организации, выдавшей паспорт ____________________.

1.2. Автомобиль принадлежит Продавцам на праве общей собственности на основании ____________________, что подтверждается _______________________.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Продавцы обязаны:

2.1.2. Одновременно с передачей Автомобиля передать Покупателю принадлежности к Автомобилю, дополнительное оборудование и все документы, необходимые для дальнейшей эксплуатации Автомобиля.

2.1.3. Передать Покупателю Автомобиль свободным от любых прав третьих лиц.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Принять Автомобиль от Продавцов по акту приема-передачи.

3. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

3.1. Цена Автомобиля, передаваемого по настоящему Договору, составляет _____ (____________) рублей (цена Договора).

3.3. Уплата цены Договора производится путем передачи Покупателем наличных денежных средств Продавцам.

4. ПЕРЕДАЧА И ПРИНЯТИЕ АВТОМОБИЛЯ

4.2. Автомобиль должен быть передан Покупателю в срок до «___»__________ ____ г.

4.3. Покупатель обязан осмотреть Автомобиль, проверить его техническое состояние и, при отсутствии замечаний, принять Автомобиль по акту приема-передачи, подписываемому Сторонами.

4.5. Если недостатки Автомобиля не были оговорены Продавцами, Покупатель, которому передан Автомобиль ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавцов:

4.5.2. Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

4.5.3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков Автомобиля.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

6. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, связанным с исполнением настоящего Договора, Стороны будут разрешать путем переговоров.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ 2

8.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему Договору.

8.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Многосторонний договор купли-продажи

#1 ТКВ ТКВ —>

Как всегда жилищный вопрос, самый наболевший.
Покупаем квартиру, которая находится в долевой собственности 3-х лиц: муж, жена, н/л ребенок до 14 лет.
Муж будет подписывать договор продажи от себя, от своей н/л дочери по закону и по доверенности от жены.
Возможно ли заключить многосторонний договор продажи? Каким будет условие о цене — каждая доля отдельно или можно прописать общую стоимость квартиры? Если есть «рыба», буду очень признательна за нее на адрес: ******@yandex.ru.

ЗЫ: кстати, так и не поняла — надо сейчас разрешение опеки на сделку или нет?

Публикация адресов электронной почты запрещена, поскольку не желательно уводить дискуссию в приват. Massive.

Сообщение отредактировал Massive: 25 Февраль 2009 — 14:51

#2 Lawyerus Lawyerus —>

Каким будет условие о цене — каждая доля отдельно или можно прописать общую стоимость квартиры?

Статья 555 ГК РФ Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Таким образом нужно указывать цену квартиры. А условие о ее оплате можете указывать как угодно.

надо сейчас разрешение опеки на сделку или нет?

#3 Unknown Soldier Unknown Soldier —>

ТКВ
вы лучше поделитесь своими сомнениями, т.е. что конкретно вас смущает? =)

ЗЫ: простую письменную чтоли собрались или вы начинающий нотариус?

#4 Smertch Smertch —>

  • Модераторы
  • 11 302 сообщений
  • Возможно ли заключить многосторонний договор продажи?

    #5 ТКВ ТКВ —>

    не в том разделе разместились

    а в каком надо было?

    А Вы сами понимаете, что спрашиваете?

    вполне. ГК Статья 420. Понятие договора
    1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
    2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках , предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

    поиск устроен крайне неудобно. ничего не нашла к сожалению. договор с двумя сторонами (лицами — если угодно) я и сама могу составить. в данном случае меня интересует рыба многостороннего (многолицевого что ли или многочеловекового )) ) договора.

    меня смущает только то как мне разместить в стандартном договоре продажи недвижимости 4 человек — 3 продавцов и одного покупателя, так чтоб никого не обидеть ))
    а также условие о цене. ведь квартира фактически поделена на доли и каждый продавец продает свою долю, поэтому я не уверена можно ли прописать общую цену квартиры.

    Договор купли-продажи по определению двусторонний, а не многосторонний. Но вот множественность лиц на одной или на обеих сторонах в нем, как и практически в любом другом договоре, возможна и в вашем случае на стороне продавца даже необходима.

    Сообщение отредактировал ТКВ: 24 Февраль 2009 — 19:14

    #6 angelo_sparnai angelo_sparnai —>

    Многосторонняя сделка, как следует из самого названия, это сделка, в которой принимают участие несколько сторон (больше двух). В Вашем случае договора купли-продажи квартиры, все собственники (муж, жена и ребенок, сособственники), выступают на одной стороне — продавца, соответственно, сделка у Вас будет двусторонняя. Таким образом, в договоре, на стороне «Продавца» будут указаны муж и жена, действующие от своего имени и от имени своего несовершеннолетнего ребенка, с согласия органа опеки и попечительства.

    вы лучше поделитесь своими сомнениями, т.е. что конкретно вас смущает? =)

    как я уже сказала, всех троих «помещаем» в одну сторону — «Продавец». Сто касается цены. Цена может быть определена в твердой сумме, общая. В самом тексте договора можно (хотя и не обязательно, я считаю) в пункте договора о том, что все трое являются собственниками квартиры, прописать, в каких долях. Это на самом деле не очень важно, поскольку по договору, опять же, они все трое представляют одну сторону, а Покупатель по договору купли-продажи обязуется уплатить Продаву цену квартиры, определенную договором. То есть в договоре будет прописана общая стоимость, каковую Покупатель выплачивает Продавцу, а вот как они ее между собой поделят, это уже на усмотрение продавцов.

    ЗЫ: простую письменную чтоли собрались или вы начинающий нотариус?

    что вы имеете в виду?

    договор купли-продажи недвижимости обязательно подлежит государственной регистрации, даже не сам договор, а регистрация перехода права собственности от продавца покупателю и регистрация права собственности покупателя на приобретенную квартиру. То есть никакой простой письменной форме, обязательно после подписания в рег.палату, поскольку право собственности возникает с момента его гос.регистрации.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *