Оглавление:

Статья 552 ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Новая редакция Ст. 552 ГК РФ

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Абзац второй утратил силу.

1. Размеры площади части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК исходя из норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Другой комментарий к Ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Одним из неурегулированных является вопрос об отношениях, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом участке. В целом российское гражданское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и расположенные на них здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов недвижимого имущества, рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой — как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.

Особую сложность вызывает государственная регистрация перехода прав на недвижимость в тех случаях, когда нужно зарегистрировать право на недвижимость, расположенную на земельном участке, собственником которого является другое лицо. Действующим законодательством не предусмотрена необходимость государственной регистрации права ограниченного владения чужим земельным участком для использования недвижимости, расположенной на участке.

В рамках гражданского законодательства существует различный правовой режим в отношении указанных объектов. Так, согласно п. 3 комментируемой статьи продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, а в соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400) ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается.

В п. 1 комментируемой статьи говорится не только о той части недвижимости, которая непосредственно занята недвижимостью, но и части земельного участка, необходимой для прохода к ней.

2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о случаях, когда собственник земельного участка и собственник продаваемой недвижимости совпадают в одном лице. В таких случаях покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

При этом возможны ситуации, когда в договоре продажи недвижимости не определена судьба соответствующего земельного участка. В этом случае покупателю переходит право собственности на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования.

3. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности (такая продажа возможна без согласия собственника земельного участка), покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Комментарий к Ст. 552 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений и другой находящейся на земельном участке недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок.

Данная статья должна применяться с учетом положений ст. ст. 35 и 36 ЗК РФ. Последние, при расхождении с требованиями ГК РФ, имеют приоритет по отношению к общим нормам гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 ЗК).

В п. 1 ст. 35 ЗК РФ речь идет о переходе прав на земельный участок не только в процессе купли-продажи расположенной на нем недвижимости, но и при любом переходе права собственности на расположенное на земельном участке здание, строение, сооружение. Есть основания полагать, что общее правило комментируемой статьи, сводящееся к тому, что к покупателю в процессе купли-продажи права собственности на недвижимость одновременно переходят права на соответствующий земельный участок, с учетом требований п. 1 ст. 35 ЗК РФ необходимо распространять на случаи мены, дарения, внесения недвижимости в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ и т.п. По одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции прямо указал, что истец в результате передачи недвижимого имущества в его уставный капитал приобрел в силу закона не только право пользоваться земельным участком, но и обязанность по переоформлению права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право его аренды (Постановление ФАС МО от 18 февраля 2008 г. N КГ-А40/13849-07-П ).

2. В процессе применения настоящей статьи необходимо учитывать принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», который закреплен в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. В соответствии с данным принципом все прочно связанные с земельными участками объекты должны следовать их судьбе, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

С учетом содержания ЗК РФ, судебной практики применения норм Гражданского и Земельного кодексов РФ можно утверждать, что реально принцип «единства судьбы» понимается даже шире, чем он сформулирован в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. «Единство судьбы» может проявляться не только в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка, но и наоборот: при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок. Так, в своем Постановлении от 17 февраля 2009 г. N 12277/08 Президиум ВАС РФ подчеркивает: «Земельный кодекс Российской Федерации в статье 1 в качестве основного принципа земельного законодательства провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Истец после приобретения в собственность нежилых помещений в здании цеха N 1 и произведенной реконструкции сформировал обособленный торговый объект, в силу чего он вправе согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации претендовать на приобретение в собственность соответствующей части земельного участка» .

Важно отметить, что законодатель в полной мере воплощать провозглашенный им в п. 5 ст. 1 ЗК РФ принцип «единства судьбы» в нормах этого Кодекса не стал. Об этом, в частности, свидетельствуют допускаемые тем же п. 5 ст. 1 ЗК РФ исключения из правила, которые могут быть предусмотрены законом. Однако ряд его последовательных действий после принятия ЗК РФ, включая отмену ст. 553 ГК РФ, не оставляет сомнений в том, что и в дальнейшем он будет реализовывать этот принцип на практике.

3. В тех случаях, когда здание, сооружение или иная находящаяся на земельном участке недвижимость и сам земельный участок принадлежат разным лицам, сохраняют силу положения п. 1 комментируемой статьи и п. 1 ст. 35 ЗК РФ. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на этом праве предоставлен быть не может, покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» ).

Смотрите так же:  Перенос животных семян спор. Перенос животных семян спор

———————————
Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

Важно иметь в виду, что к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая необходима для использования недвижимости. В судебной практике вопрос о размере такого участка возникал неоднократно. Критерии оценки размеров земельного участка закреплены в п. 3 ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ, а также в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. В случае необходимости судом для определения предельного размера части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, может быть назначена судебная экспертиза (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 июля 2009 г. по делу N А29-10140/2008 ).

4. Если находящиеся на земельном участке здание, строение, сооружение и сам земельный участок принадлежат на праве собственности одному лицу, действует правило п. 4 ст. 35 ЗК РФ: здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу на праве собственности, отчуждаются только вместе с земельным участком. Соответственно сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения отдельно от земельного участка, с учетом требований абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 являются ничтожными.

В своем Постановлении от 29 мая 2007 г. N 6623/05 Президиум ВАС РФ посчитал нарушением положений п. 4 ст. 35 ЗК РФ и ст. ст. 1, 12 и 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действия продавца здания, произведшего отчуждение земельного участка, на который право собственности по кадастровому номеру этого участка зарегистрировано не было, а также здания, кадастровый номер которого не содержал кадастрового номера участка, на котором оно находится. Президиум ВАС РФ, по-видимому, посчитал, что должных доказательств того, что здание и земельный участок принадлежат разным лицам, было недостаточно, отчуждать их продавец права не имел, в связи с чем применил последствия недействительности ничтожной сделки.

5. В п. 4 ст. 35 ЗК РФ содержатся исключения из правила, по которым земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения хотя и принадлежат одному лицу, но могут отчуждаться отдельно. Такими полномочиями являются:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, также проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в частную собственность.

Следовательно, п. 2 комментируемой статьи должен применяться с учетом положений п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

6. Если недвижимость переходит к нескольким собственникам, то порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на недвижимость или сложившегося порядка такого пользования (п. 1 ст. 35 ЗК).

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК).

7. В судебной практике возник вопрос о правомерности перехода в рамках комментируемой статьи прав на земельный участок при продаже отдельных объектов гражданских прав, которые либо не являются объектами недвижимости, либо хотя и являются таковыми, но располагают своим специфическим гражданско-правовым режимом. Так, Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 28 апреля 2008 г. оставлены в силе решение по делу N А39-3042/2007-201/5 Арбитражного суда Республики Мордовия и Постановление по указанному делу Первого арбитражного апелляционного суда. Судами признано недоказанным отнесение торгового павильона к объектам недвижимости, в силу чего доводы индивидуального предпринимателя о наличии у него прав на земельный участок, которые возникли в соответствии со ст. 552 ГК РФ и ст. 36 ЗК РФ, также признаны несостоятельными .

Напротив, Постановлением Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. N 9626/08 производственная площадка для грузовых автомобилей площадью 8565,4 кв. м, имеющая песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров, признана сооружением, отвечающим признакам объекта недвижимости, которые содержатся в ст. 130 ГК РФ. Соответственно права на такой объект права на земельный участок могут передаваться в рамках ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.

8. В комментируемой статье содержатся правила, которые действуют в процессе перехода прав на земельный участок при продаже здания, сооружения или иной находящейся на нем недвижимости. Вопросы последующего выкупа земельного участка (прав на земельный участок) решаются в рамках ст. ст. 35 и 36 ЗК РФ.

Так, согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет право преимущественной покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ). Речь, по-видимому, идет о переводе на покупателя права собственности или права аренды земельного участка, находящегося в частной собственности лица, которое не выступало продавцом здания, строения, сооружения. На практике случаи такого рода крайне редки, поскольку круг прав на земельный участок, который находится в чужой собственности, как правило, правом аренды и ограничивается.

Если при продаже здания, строения, сооружения к покупателю недвижимости переходит право на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, покупатель вправе выкупить соответствующий участок или приобрести на него право аренды в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ. Количество такого рода случаев, напротив, достаточно велико.

9. При продаже недвижимости на условиях, предусмотренных п. 3 комментируемой статьи, согласия собственника земельного участка не требуется. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, строения, сооружения. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости недействительной.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли переоформлен договор аренды между ним и собственником участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11).

10. Напомним, что еще 10 июля 2001 г. распоряжением Правительства РФ N 910-р была утверждена Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу. В числе прочих мероприятий по реформированию оборота недвижимости ею предусмотрено «законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка» (п. 3.1.7) .

———————————
Собрание законодательства РФ. 2001. N 31. Ст. 3295.

Принцип «земельного участка как единого объекта недвижимости» по своему содержанию отличается от принципа «единства судьбы» и может рассматриваться как будущая модель регулирования оборота недвижимости в России. Принцип «земельного участка как единого объекта недвижимости» следует понимать как продолжение в новейшие времена реализации римского правила «Superficies solo cedit» («Возведенное над поверхностью следует за поверхностью»).

Римляне исходили из того, что земля в своем естественном состоянии доминирует над остальными предметами природы. Часто их связь с землей столь неразрывна, что юридически рассматривать земельный участок и связанный с ним предмет материального мира отдельно невозможно.

В силу этого недвижимостью в римском праве признавались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Сюда относились постройки, посевы, насаждения, и все это называлось res soli — естественная или искусственная часть поверхности земли . Эти связанные с землей и скрепленные с ее поверхностью предметы не признавались самостоятельным объектом недвижимости, а рассматривались как составная часть поверхности земли. В итоге в римском праве отдельная собственность на дом и на землю представлялась невозможной. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как res soli (часть поверхности земли) .

См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1994. С. 148.

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

Римские юристы обратили внимание на то, что другая группа предметов материального мира хотя и не является составной частью земельного участка, но также призвана служить ему. Причем служить, как правило, не физически, а экономически. Все это вполне укладывалось в их учение о вещи главной и вещи побочной, по которому основными видами побочных вещей считались: а) часть вещи; б) ее принадлежность; в) плоды вещи . Поэтому вторую группу предметов материального мира они относили к принадлежностям земельного участка и распространяли на них общий принцип «accesorium sequitur principale» («придаточная вещь следует за главной»). Это означало, что в отличие от составной части земельного участка такие вещи, как сельскохозяйственный инвентарь, скот и т.п., признавались самостоятельными вещами и могли существовать отдельно. Однако в силу их хозяйственной связи с земельным участком предполагалось, что они являются его принадлежностями и при отсутствии специального соглашения следуют его судьбе.

Смотрите так же:  Актуальное в пенсионном и социальном законодательстве в 2020 году. Минимальная пенсия в казахстане в 2020 году с 1 апреля

Приблизительно те же правила действовали в отношении плодов (fructus naturales) и доходов (fructus civiles), получаемых от земельного участка. Пока плоды находились в связи с производящей их вещью, они составляли ее часть и не могли быть предметом особых отношений .

Там же. С. 153, 154.

В дальнейшем римский подход к распределению вещей по их взаимосвязи с земельным участком был позаимствован законодательствами развитых государств. Примером практически идеального воплощения этого принципа в жизнь в новых экономических условиях является законодательство Германии.

По германскому праву принадлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земельный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограниченные вещные права на участок и иные объекты могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь.

В § 94 Германского гражданского уложения (далее — ГГУ) дается определение существенной составной части земельного участка. В итоге существенными составными частями земельного участка признаются:

а) строения. При этом прочной считается такая связь строения с землей, при которой отделение его от земли приводит к несоответственно большим затратам усилий и крупным издержкам или к несоразмерным повреждениям. Соответственно каменные ограды, глухие заборы, каналы, дренажные и иные трубы, как правило, рассматриваются судебной практикой в качестве существенных составных частей земельного участка. Напротив, при установке без постоянного закрепления барака из гофрированной стали или палатки прочная связь с землей отсутствует, и они не могут рассматриваться в качестве ее существенной составной части;

б) вещи, которые включены в состав строения для его возведения.

Вещь считается включенной в состав строения, если строение в своем конкретном виде законченным без включенной вещи считаться не может. В частности, в жилое здание для его эксплуатации не только должна быть вмонтирована система отопления, но и установлены раковина, ванная, электрическая и газовая плита;

в) продукты (плоды), пока они находятся в неразрывной связи с почвой, а также посеянные на земельном участке семена и посаженные растения;

г) права, связанные с правом собственности на земельный участок (§ 96 ГГУ). К ним, в частности, относятся: предиальные сервитуты, право преимущественной покупки, реальные обременения, если они установлены в пользу того, кто в настоящее время является собственником земельного участка.

Сказанное в свою очередь означает, что принадлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земельный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограниченные вещные права на участок и иные объекты могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь.

Согласно абз. 1 § 926 ГГУ при отчуждении земельного участка принадлежность, если не доказано иное, также следует судьбе главной вещи и переходит к приобретателю вместе с правом собственности на участок.

В дальнейшем представляется целесообразным перейти на немецкую модель гражданско-правового регулирования оборота недвижимости — модель «земельного участка как единого объекта недвижимости». Переход на нее потребует провести в Российской Федерации комплекс законодательных мер, в том числе выработать понятие «существенная составная часть земельного участка», как это предусмотрено § 94 ГГУ.

11. Отдельные предложения по совершенствованию регулирования отношений, затрагиваемых комментируемой статьей, включены в текст Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. Последняя разработана в соответствии с Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». Решением Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ от 7 октября 2009 г. Концепция одобрена. Решение Совета подписано председательствовавшим на заседании Совета Президентом РФ .

———————————
Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.

Главная | Гражданский кодекс РФ (Часть 2) | Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

(см. текст в предыдущей редакции)

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Общество защиты прав потребителей в социальных сетях:

НОВОСТИ

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Судебная практика и законодательство — ГК РФ часть 2. Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 6 статьи 11.2, статьи 11.9, пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 7, частей 5, 7 статьи 38 Закона о кадастре недвижимости, пункта 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суды правомерно указали, что истец — собственник объекта недвижимости, заявляя требования об установлении границ земельного участка под объектом недвижимости, должен обосновать размеры площади земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком площадью 11940 кв. м, находящимся под зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими кооперативу на праве собственности на день подписания соглашения между сторонами от 25.04.2013 также принадлежало кооперативу «Помощь».

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Отменяя решение и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 421, пунктом 4 статьи 445, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 2, 6, 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что поскольку помещения, принадлежащие предпринимателю, расположены в одном здании с обществом, а земельный участок, на котором находится здание, является неделимым, что обусловлено объективной невозможно выделить предпринимателю отдельный земельный участок под занимаемым им помещением, то предприниматель как собственник помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке, имеет право на приобретение участка в аренду на условиях множественности лиц на стороне арендатора с долей площади земельного участка пропорционально площади принадлежащего его помещения.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 166 — 168, 431, 447 449, пунктом 1 статьи 552, пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 29, 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшими на момент возникновения спорных отношений), статьями 15, 17, 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», суд апелляционной инстанции в удовлетворении требований отказал.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьей 12, пунктами 2 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска предпринимателя.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела, сославшись на статьи 130, 167, 168, пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) и статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), пришел к выводам о недействительности спорной сделки ввиду продажи зданий без продажи принадлежащего продавцу земельного участка, а также о том, что у продавца отсутствует воля на продажу доли в праве собственности на неделимые объекты недвижимости, и следовательно, об отсутствии правовых оснований для регистрации права долевой собственности за истцом.

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 271, пункта 2 статьи 445, статьи 446, абзаца второго пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 статьи 11.4, пункта 4 статьи 11.8, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с учетом обстоятельств, установленных по арбитражному делу N А55-20749/2013, установив, что спорный земельный участок кадастровый номер 63:08:0105050:1160 был образован из земельного участка с кадастровым номером 63:08:0105050:15, ранее принадлежавшим ОАО «Строительно-монтажное управление N 6» на праве постоянного (бессрочного) пользования, пришли к выводу о том, что с момента приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, ИП Красильников С.В. приобрел право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей частью земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации, принадлежащих ему объектов недвижимости.

Смотрите так же:  Что такое налоговая декларация о доходах 3-НДФЛ. Справка налоговая декларация

Суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пунктом 3 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», учитывая правовые позиции, изложенные в пунктах 1, 4, 5, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11, пришли к выводу о наличии правовых оснований для понуждения комитета заключить с обществом «КВП» договоры купли-продажи земельных участков в утвержденной редакции, определив выкупную цену земельных участков исходя из трехкратной величины ставки земельного налога за единицу площади соответствующего земельного участка с учетом нахождения на них объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, принадлежащих истцу.

Комментарии к ст. 552 ГК РФ

1. Статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).

Ранее подобная норма содержалась в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР и находила закрепление в судебной практике (п. 8 информационного письма ВАС РФ от 31.07.92 N С-13/ОП-171 «О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности» // Вестник ВАС РФ. 1992. N 1. С. 100). Комментируемая статья расширяет ее содержание, устанавливая различные последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю.

2. В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах — праве аренды, праве пользования и т.п.

В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка. При этом цена на продаваемую недвижимость и земельный участок определяется по правилам п. 2 ст. 555 (см. комментарий к ней).

3. Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст. 216 ГК).

Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной (ст. ст. 166 — 168 ГК).

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
По вопросу, касающемуся перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, см. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.
По вопросу, касающемуся практики применения арбитражными судами земельного законодательства, см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61.Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка
В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.
Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Статья 552 ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости (действующая редакция)

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 552 ГК РФ

1. Комментируемая статья направлена на обеспечение реализации принципа земельного законодательства, закрепленного в ст. 1 ЗК РФ — единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Применительно к договору продажи недвижимости этот принцип означает, что вместе с передачей в собственность покупателя недвижимости покупателю передаются также соответствующие права на земельный участок, на котором располагается недвижимость, постольку, поскольку этот земельный участок необходим для использования недвижимости. При этом ГК РФ не регулирует вопрос о правовых основаниях перехода прав на земельный участок, на котором расположена недвижимое имущество, помимо самого факта такого расположения.

В то же время порядок и правовые основания перехода прав на земельный участок под недвижимым имуществом установлены ЗК РФ, согласно ст. 35 которого при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Вид вещного права, на котором покупателю передается земельный участок, зависит от вида вещного права собственника недвижимого имущества на этот земельный участок. Если земельный участок находится у продавца недвижимости на праве собственности, то покупателю передается земельный участок также на праве собственности, а если этот земельный участок на праве собственности у продавца недвижимости не находится, то покупателю передается только его право пользования. При этом продажа недвижимости, расположенной на таком земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

2. Применимое законодательство:

3. Судебная практика:

— Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 18АП-10914/2014;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15928/13 по делу N А49-8418/2012;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15805/13 по делу N А65-30791/2013;

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-7174/14 по делу N А32-42431/2013;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 15АП-16335/2014;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 04АП-4950/14;

— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 03АП-4641/14;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 11АП-13310/14;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.10.2014 N Ф09-6443/14 по делу N А60-37483/2012;

— Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.10.2014 N Ф07-8185/14 по делу N А66-16077/2013;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 N 18АП-5900/2011;

— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.08.2009 N 03АП-2309/2009;

— Постановление ФАС Московского округа от 20.01.2010 N КГ-А40/13788-09 по делу N А40-35927/09-16-329;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 N 09АП-10497/2013-АК;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2009 N 09АП-10428/2009-ГК.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *