Отличие договора аренды от договора найма

Обыватели могут путать термины договор найма и договор аренды. Чем отличаются данные понятия? Договор найма возникает в ситуации, когда пользователем помещения является физическое лицо. Аренда предполагает передачу имущественного объекта юридическому лицу. Наем помещения отражается в письменной форме. Аренда может основываться как на письменных, так и на устных договоренностях. Если продолжительность аренды превышает год, то его регистрируют в государственном органе.

Важные отличия

Отличие договора аренды от договора найма заключается в следующих моментах:

  • разновидность объекта. Объектом для найма может быть только жилое помещение. В то же время предметом аренды может выступать офис, производственные, торговые и складские помещения;
  • стороной договора аренды является юридическое лицо, наем предполагает участие в сделке физических лиц;
  • участниками арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Найм возникает между наймодателем и нанимателем. Наименование сторон обязательно указывается в договоре.
  • Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта. Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

    Существенные моменты договоров

    Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

    1. срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
    2. заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года. Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
    3. особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
    4. договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
    5. расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.
    6. Участники сделки

      Чем отличается договор найма от договора аренды? Еще одним отличием является платежеспособность арендатора или нанимателя. С компании или предпринимателя взыскать задолженность проще,т.к. юридические лица чаще всего имеют собственное имущество, остаток на расчетном счете. Обычные граждане могут обладать ограниченной платежеспособностью по причине отсутствия работы и иных источников дохода.

      Чем отличается аренда от найма жилого помещения? При найме помещений для вселения граждан в помещение требуется оформление письменного акцепта наймодателя. Возобновление договора на новый срок при краткосрочном найме производится по усмотрению наймодателя. У жильцов не возникает преимущественного права на продление срока эксплуатации квартиры или комнаты.

      Отличие аренды от найма жилого помещения определяется субъектами, которые выступают участниками сделки. Обе разновидности договоров относятся к имущественному найму, основным содержанием которого является передача недвижимости на определенный срок за оговоренную сторонами плату.

      Сайт «Смаль и партнеры»:

      E-mail: Этот e-mail защищен от спам-ботов. Для его просмотра в вашем браузере должна быть включена поддержка Java-script

      ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

      «Аудиторские ведомости», N 8, 2002

      ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА

      Договор безвозмездного пользования является одним из типов хозяйственных договоров, которые широко используются сторонами, осуществляющими предпринимательскую деятельность. Остановимся на некоторых вопросах, связанных с передачей имущества в безвозмездное пользование (с поступлением имущества в безвозмездное пользование), а также с его содержанием (эксплуатацией).

      Правовое регулирование безвозмездного

      Договором безвозмездного пользования (договором ссуды) признается соглашение сторон, в силу которого одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.689 ГК РФ).

      Таким образом, объектом безвозмездного пользования могут быть только материальные предметы, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) и могут быть индивидуально определены. Индивидуальная определенность указанных предметов обусловлена тем, что ссудополучатель по окончании срока пользования должен вернуть ссудодателю именно ту вещь, которую он от него получил, и в том состоянии, в котором она была ему предоставлена (с учетом нормального износа либо износа, определенного договором между сторонами). В этом состоит основное отличие договора безвозмездного пользования от договора займа, в силу которого заемщик должен вернуть заимодавцу определенное количество вещей того же рода и качества (аналогичных вещей) либо такую же сумму денежных средств, какую он ранее получил.

      Имущество, передаваемое по договору безвозмездного пользования, должно быть определенно установлено. Если условия договора не содержат данных об имуществе, позволяющих его однозначно идентифицировать, то даже подписанный сторонами договор не считается заключенным. Для идентификации передаваемого имущества в договоре в обязательном порядке необходимо указывать наименование имущества, характеристику его качества и прочие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.

      В качестве имущества, передаваемого в безвозмездное пользование, могут выступать:

      недвижимое имущество, в том числе здания, сооружения, офисные помещения;

      электронно — вычислительная техника;

      офисная мебель и прочие предметы интерьера;

      иное непотребляемое и индивидуально — определенное имущество.

      Необходимо отметить, что передачу имущества в безвозмездное пользование следует отличать от безвозмездной передачи имущества, при осуществлении которой право собственности на него переходит к стороне, которой это имущество передается. Право собственности на переданное в безвозмездное пользование имущество сохраняется за его прежним собственником. Для рассматриваемого нами договора характерна безвозмездность. В этом состоит его основное отличие от договора аренды (имущественного найма), в соответствии с которым вещь предоставляется во временное пользование и владение за плату.

      Сторонами данного договорного правоотношения могут выступать юридические и физические лица, в том числе и зарегистрированные в качестве предпринимателей без образования юридического лица. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит его собственнику или лицу, которое им уполномочено на совершение указанных действий (ч.1 ст.690 ГК РФ). В частности, ссудодателем может являться арендатор имущества, который вправе с согласия арендодателя предоставлять имущество в безвозмездное пользование третьим лицам. Разрешение собственника в этом случае фиксируется в договоре аренды (ч.2 ст.615 ГК РФ). Законом установлено ограничение, которое выражается в том, что коммерческая организация (открытое или закрытое акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью) не вправе выступать в качестве ссудодателя по отношению к лицам, являющимся ее учредителем (участником), руководителем либо членом ее органа управления и контроля. Договоры безвозмездного пользования, одной из сторон в которых выступает юридическое лицо, должны быть оформлены в письменной форме (ч.2 ст.690 ГК РФ).

      Ссудодатель обязан предоставить вещь (ст.691 ГК РФ):

      в состоянии, которое соответствует договору и ее назначению;

      со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами (например, инструкцией по ее использованию, техническим паспортом), если иное не предусмотрено договором.

      На эту сторону договора также возлагается обязанность предупредить ссудополучателя при заключении договора о всех правах третьих лиц на передаваемую вещь (например, если данная вещь находится в залоге) (ст.694 ГК РФ).

      Согласно ст.695 ГК РФ ссудополучатель обязан:

      поддерживать данное имущество в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта;

      нести все расходы по его содержанию.

      Однако соглашением сторон указанные обязанности могут быть перераспределены между ними. Например, договором может быть установлена обязанность ссудодателя производить все виды ремонта имущества.

      По общему правилу риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, в том числе и переданного в безвозмездное пользование, несет его собственник. Но в случаях, установленных законом, бремя данных рисков возлагается на ссудополучателя.

      В соответствии со ст.696 ГК РФ это происходит, если имущество погибло или было повреждено в связи с тем, что ссудополучатель:

      использовал его не в соответствии с условиями договора или его назначением;

      передал его третьему лицу без согласия ссудодателя;

      с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить нежелательные последствия для указанного имущества, пожертвовав своим имуществом, но предпочел сохранить свою вещь.

      В договоре безвозмездного пользования может быть определен срок, в течение которого он действует. Если срок безвозмездного пользования в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при безвозмездном пользовании недвижимым имуществом — за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для прекращения договора безвозмездного пользования, заключенного на неопределенный срок.

      Условие о сроке действия данного правового отношения оказывает существенное влияние на процедуру отказа любой из сторон от договора.

      Согласно ст.699 ГК РФ установлен следующий порядок отказа. По договору безвозмездного пользования, заключенному без указания срока, каждая из сторон вправе отказаться от договора, известив другую сторону за один месяц. По договору безвозмездного пользования, заключенному с указанием срока, отказаться от договора вправе только ссудополучатель. При этом он обязан предупредить об этом другую сторону за один месяц. Отметим, что договором может быть установлен другой срок извещения контрагента при отказе от договора.

      За неисполнение или ненадлежащее (например, несвоевременное) исполнение обязанностей, предусмотренных договором, к виновной стороне могут быть применены экономические санкции в виде неустойки (штрафа или пени). Такая санкция является мерой гражданской ответственности и предусматривается договором.

      Кроме безвозмездности отличия договора безвозмездного пользования от договора аренды заключаются в:

      размере ответственности ссудодателя (непредоставление вещи, за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование). По данному договору возмещению подлежит только реальный ущерб, в то время как по договору аренды — реальный ущерб и упущенная выгода;

      объеме прав ссудополучателя. При непредоставлении вещи в безвозмездное пользование ссудополучатель не имеет права на ее истребование у ссудодателя, в то время как при непредоставлении вещи в аренду такое право у арендатора имеется;

      объеме обязанностей ссудополучателя по содержанию вещи. По общему правилу ссудополучатель несет расходы и по проведению капитального ремонта используемого безвозмездно имущества. По договору аренды такая обязанность закреплена за арендодателем.

      Бухгалтерский учет имущества, переданного

      в безвозмездное пользование (принятого

      в безвозмездное пользование), а также расходов,

      связанных с его содержанием (эксплуатацией)

      Поступление и передача имущества в безвозмездное пользование должны быть соответствующим образом отражены в бухгалтерском учете сторон. Документом, подтверждающим совершение данной хозяйственной операции, является акт приемки — передачи, в котором указываются номенклатура предоставляемого имущества и его стоимость, согласованная сторонами. В данном акте желательно также указать инвентарные номера, присвоенные передаваемому имуществу ссудодателем. Указанный акт принимается к бухгалтерскому учету в случае, если он оформлен надлежащим образом и подписан уполномоченными представителями сторон.

      При поступлении в организацию объектов основных средств, переданных ей в безвозмездное пользование, эти объекты учитываются на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, согласованной сторонами в договоре (п.87 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 20.07.1998 N 33н (с изменениями от 28.03.2000). При этом ссудополучателем ведется аналитический учет по каждому ссудодателю, а также по каждому объекту полученных в безвозмездное пользование основных средств (по инвентарным номерам ссудодателя).

      Если иное не согласовано сторонами договора, то все расходы, связанные с текущим и капитальным ремонтом рассматриваемого имущества, а также его эксплуатацией, несет ссудополучатель. Эти расходы могут быть включены в состав расходов по обычным видам деятельности, работ, услуг в случае, если имущество используется для производственных или управленческих целей.

      В частности, в состав указанных расходов включаются:

      расходы по приобретению ГСМ, потребляемых при эксплуатации безвозмездно используемого транспортного средства, ремонту данного средства;

      текущий и капитальный ремонт офисного помещения, которым организация пользуется безвозмездно на основании заключенного договора, эксплуатационные расходы по его содержанию. Эти расходы в бухгалтерском учете отражаются на соответствующих балансовых счетах в сумме фактически произведенных расходов и нормированию не подлежат;

      прочие аналогичные расходы, произведенные в соответствии с заключенными договорами и подтвержденные надлежащими первичными документами.

      Пример. Организация — ссудодатель передает во временное пользование организации — ссудополучателю автотранспортное средство со всеми принадлежностями. Согласованная сторонами стоимость передаваемого имущества составляет 60 000 руб. По условиям договора расходы, связанные с эксплуатацией и ремонтом имущества, несет организация — ссудополучатель, которая использует автотранспортное средство в производственных целях.

      Отражение указанных хозяйственных операций в бухгалтерском учете ссудополучателя выглядит следующим образом:

      Чем отличается договор аренды от договора безвозмездного пользования?

      Вопрос

      Отличие договора аренды от договора безвозмездного пользования?

      Ответ

      С основными отличиями договора безвозмездного пользования имуществом от договора аренды Вы можете ознакомиться в обосновании.

      Дополнительно см. рекомендацию:

      «Отличие договора безвозмездного пользования от аренды

      Отличие 1: возмездность. Основное отличие состоит в условии о встречном предоставлении, то есть плате за пользование имуществом. Договор аренды носит возмездный характер, тогда как из самого названия договора безвозмездного пользования следует, что имущество передается безвозмездно. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона предоставляет что-либо другой без встречного предоставления ( п. 2 ст. 423 ГК РФ).

      Если предусмотреть в договоре ссуды условие о плате за пользование вещью, то суд может переквалифицировать его в аренду.

      В то же время суд может признать такую сделку смешанным договором аренды с элементами ссуды. Это допускается, если стороны согласовали безвозмездное пользование в течение определенного срока, а по истечении этого срока – пользование на условиях аренды за плату. Такое условие, по мнению суда, не противоречит нормам гражданского законодательства ( постановление ФАС Уральского округа от 31 июля 2013 г. № Ф09-6736/13 по делу № А60-44249/2012).

      Отличие 2: ремонт. По договору безвозмездного пользования ссудополучатель обязан проводить и текущий, и капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором ( ст. 695 ГК РФ). Однако в арендных отношениях, по общему правилу, обязанности по ремонту разделены между сторонами: капитальный ремонт – обязанность арендодателя, а текущий – арендатора ( ст. 616 ГК РФ).

      Это различие имеет значение только в том случае, если стороны решат использовать диспозитивные нормы Гражданского кодекса РФ и не договорятся о ином распределении обязанностей по ремонту.

      Отличие 3: ответственность. В отличие от аренды ответственность ссудодателя ограничена возмещением реального ущерба, то есть размером расходов, которые ссудополучатель произвел или должен будет произвести для восстановления права ( п. 2 ст. 15 ГК РФ). Это означает, что он не может требовать возмещения упущенной выгоды. Например, ссудополучатель вправе потребовать возместить только реальный ущерб, если контрагент ( ст. 692, абз. 2 п. 1 ст. 693, ст. 694 ГК РФ):

    7. не исполнил обязанности передать принадлежности;
    8. не оговорил недостатки имущества или
    9. не предупредил о правах третьих лиц.
    10. Отличие 4: расторжение договора. Стороны договора аренды могут согласовать иные основания его расторжения помимо тех, что названы в законе (ст. 619, 620 ГК РФ). Однако для соглашения о безвозмездном пользовании установлен исчерпывающий перечень таких оснований. Это означает, что стороны договора ссуды не вправе предусмотреть какие-либо иные основания его расторжения ( ст. 698 ГК РФ). Однако при этом всегда можно расторгнуть договор в общем порядке, то есть (ст. 450, 450.1, 451 ГК РФ):

    11. по соглашению сторон;
    12. в связи с существенными изменениями обстоятельств;
    13. при одностороннем отказе, когда такой отказ допускает закон или договор;
    14. по требованию одной из сторон в судебном порядке, если одна из сторон существенно нарушает договор.
    15. Общее у договоров безвозмездного пользования и аренды. На договор безвозмездного пользования распространяются многие правила, которые регулируют аренду, а именно нормы о ( п. 2 ст. 689 ГК РФ):

    16. объектах сделки – передавать можно только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, например земельные участки, транспорт, здания, сооружения, оборудование и др. ( ст. 607 ГК РФ);
    17. сроке пользования имуществом – его нужно определить в договоре, иначе договор будет считаться заключенным на неопределенный срок ( п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК РФ);
    18. возобновлении договора – если сторона продолжает пользоваться вещью после истечения срока его действия и контрагент не возражает, то соглашение считается возобновленным на неопределенный срок ( п. 2 ст. 621 ГК РФ);
    19. порядке использования имущества – его необходимо использовать только в соответствии с условиями договора и по назначению, иначе собственник может потребовать расторгнуть договор и возместить убытки (п. 1 и 2 ст. 615 ГК РФ);
    20. улучшениях имущества – отделимые улучшения являются собственностью ссудополучателя, если иное не указано в договоре, а стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия ссудодателя, не возмещается (п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ).
    21. Есть сходство и в том, как закон регулирует право следования при аренде и безвозмездном пользовании имуществом (см. ст. 617 «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон» и ст. 700 «Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования» ГК РФ). Договор ссуды не прекращается, а продолжает действовать, если:

      • ссудополучатель передал третьему лицу в собственность или в возмездное пользование имущество, которое находится в безвозмездном пользовании;
      • гражданин-ссудодатель умер;
      • организация-ссудодатель или организация-ссудополучатель провела реорганизацию;
      • организация-ссудодатель ликвидировалась».
      • Сопоставительная таблица договора аренды, договора проката и договора безвозмездного пользования имуществом (сравнительная таблица)

        Сопоставительная таблица договора аренды, договора проката и договора безвозмездного пользования имуществом (сравнительная таблица)

        ПЕРЕДЕЛАНО 18 ОКТЯБРЯ 2003 ГОДА

        ПРОИНВЕНТАРИЗИРОВАНО 7 АВГУСТА 2004 ГОДА

        (С) САМОЙЛЕНКО Н. В.

        Договор безвозмездного пользования (договор ссуды)

        По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ)

        По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (статья 626 ГК РФ)

        По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 689 ГК РФ)

        По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (пункт 1 статьи 1012 ГК РФ)

        Имущество предоставляется арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ)

        Имущество предоставляется только во временное владение и пользование (статья 626 ГК РФ)

        Имущество предоставляется в безвозмездное временное пользование (пункт 1 статьи 689 ГК РФ)

        Имущество предоставляется в доверительное управление, а не во временное владение и пользование или временное пользование (пункт 1 статьи 1012 ГК РФ)

        В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи) (статья 606 ГК РФ; статья 607 ГК РФ; статья 130 ГК РФ)

        В прокат может передаваться только движимое имущество (статья 626 ГК РФ)

        В безвозмездное пользование могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи) (статья 607 ГК РФ через пункт 2 статьи 689 ГК РФ; статья 130 ГК РФ)

        В доверительное управление могут передаваться предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительными правами и другое имущество (пункт 1 статьи 1013 ГК РФ). Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 2 статьи 1013 ГК РФ). Как видно из последнего замечания, в отличие от договора аренды и проката, в договоре доверительного управления деньги все же в некоторых случаях (прямо предусмотренных в законе) могут быть объектом управления.

        Выгоды от использования имущества имеет арендатор и(или) те лица, в интересах которых арендатор арендует имущество

        Выгоды от использования имущества имеет ссудополучатель и(или) те лица, в интересах которых ссудополучатель использует имущество

        Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (пункт 3 статьи 1015 ГК РФ)

        Арендодателем может быть собственник имущества, сдаваемого в аренду, или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ)

        Арендодателем может быть только лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Иными словами, арендодателем может быть только предприниматели и юридические лица, правоспособность которых допускает сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Правоспособность арендодателя может следовать из свидетельства предпринимателя (для физических лиц) и учредительных документов (для юридических лиц) (пункт 1 статьи 626 ГК РФ)

        Ссудодателем может быть собственник имущества, передаваемого в безвозмездное пользование, и иные лица, управомоченные на то законом или собственником. Ссудополучателем может быть любое лицо. В то же само время следует иметь ввиду, что коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (статья 690 ГК РФ)

        Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия (пункт 1 статьи 1015 ГК РФ). В исключительных случаях, прямо предусмотренных в законе, доверительным управляющим могут быть физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и некоммерческие организации.

        Договор аренды является возмездным (статья 606 ГК РФ)

        Договор проката является возмездным (статья 626 ГК РФ)

        Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда) является безвозмездным (пункт 1 статьи 689 ГК РФ)

        Договор доверительного управления имуществом может быть возмездным (статья 1023 ГК РФ) и безвозмездным (статья 1023 ГК РФ; статья 38 ГК РФ; статья 41 ГК РФ; статья 43 ГК РФ и т. д.)

        Арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору (статья 606 ГК РФ)

        Арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору (статья 626 ГК РФ)

        Ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателя (пункт 1 статьи 689 ГК РФ)

        Учредитель управления передает доверительному управляющему имущество в доверительное управление (пункт 1 статьи 1012 ГК РФ)

        Если арендодатель не передал арендатору принадлежности и документы (которые по условиям договора обязан был передать), то арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения всех причиненных в результате этого убытков, включая не только реальные потери, но и упущенную выгоду (пункт 2 статьи 611 ГК РФ; пункт 2 статьи 15 ГК РФ)

        Если ссудодатель не передал ссудополучателю принадлежности и документы (которые по условиям договора обязан был передать), то ссудополучатель вправе требовать от ссудодателя возмещения понесенного ссудополучателем реального ущерба (пункт 2 статьи 691 ГК РФ)

        Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества. даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ)

        Арендодатель отвечает за недостатки сданного в прокат имущества и обязан при обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену имущества другим аналогичным имуществом, находящемся в надлежащем состоянии (пункт 1 статьи 629 ГК РФ)

        Ссудодатель не несет ответственности за недостатки вещи, о которых ссудодатель при заключении договора не знал (статья 693 ГК РФ)

        Обязанность по осуществлению капитального ремонта имущества лежит на арендодателе (за счет арендодателя), если иное не предусмотрено договором (пункт 1 статьи 616 ГК РФ). Поддержание имущества в исправном состоянии, осуществление текущего ремонта и несение расходов по содержанию имущества лежит на арендаторе, если иное не установлено законом или договором (пункт 2 статьи 616 ГК РФ)

        Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя (пункт 1 статьи 631 ГК РФ)

        Обязанность по осуществлению текущего и капитального ремонта имущества лежит на ссудополучателе, если иное не предусмотрено договором (статья 695 ГК РФ)

        Обязанность по осуществлению текущего и капитального ремонта имущества лежит на доверительном управляющем и осуществляется за счет имущества, полученного от эффективного управления имуществом (статья 1012 ГК РФ)

        Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в установленном порядке в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 609 ГК РФ)

        Недвижимое имущество вообще не может быть объектом договора проката (статья 626 ГК РФ)

        Договор безвозмездного пользования недвижимостью не подлежит обязательной государственной регистрации в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

        Договор доверительного управления недвижимым имуществом, как правило, не подлежит государственной регистрации. Государственной регистрации

        Государственной регистрации подлежит не договор доверительного управления недвижимым имуществом, а передача недвижимого имущества в доверительное управление (пункт 2 статьи 1017 ГК РФ)

        Коммерческая организация имеет право (с соблюдением правил о процедуре совершения сделок с участием заинтересованных лиц) передавать имущество в аренду лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (см., например, ст. ст. 81-84 ФЗ от 01.01.01 г. «Об акционерных обществах»)

        Прямых запретов и ограничений на передачу имущества учредителям коммерческих организаций — арендодателей и членам органов управления таких организаций автор настоящей таблицы в законодательстве не обнаружил

        Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (пункт 2 статьи 690 ГК РФ)

        Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (статья 1014 ГК РФ; пункт 3 статьи 1015 ГК РФ; пункт 2 статьи 1026 ГК РФ).

        Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В отличие от договора безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды) к договору аренды применяются положения абзаца 2 пункта 2 и пункта 3 статьи 610 ГК РФ.

        Договор проката может быть заключен только на срок до одного года (пункт 1 статьи 627 ГК РФ)

        Договор безвозмездного пользования имуществом заключается на срок, определенный договором. Если срок договора ссуды в договоре не определен, договор ссуды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 1 и абзац 1 пункта 2 статьи 610 ГК РФ через пункт 2 статьи 689 ГК РФ). В отличие от договора аренды к договору ссуды не применяются положения абзаца 2 пункта 2 и пункта 3 статьи 610 ГК РФ.

        Договор доверительного управления может быть только срочным. Согласно пункта 2 статьи 1016 ГК РФ договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор (пункт 2 статьи 1016 ГК РФ).

        Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по взаимному соглашению или через суд. По договору аренды, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 1 статьи 610 ГК РФ; пункт 2 статьи 610 ГК РФ)

        Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (пункт 3 статьи 627 ГК РФ)

        Договор безвозмездного пользования имуществом, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по взаимному соглашению или через суд. По договору безвозмездного пользования имуществом, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при ссуде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 1 статьи 610 ГК РФ и пункт 2 статьи 610 ГК РФ через пункт 2 статьи 689 ГК РФ)

        Любая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону об этом за три месяца до прекращения договора (пункт 2 статьи 1024 ГК РФ)

        Договор аренды не является публичным договором (пункт 3 статьи 626 ГК РФ; статья 426 ГК РФ)

        Договор проката является публичным договором (пункт 3 статьи 626 ГК РФ; статья 426 ГК РФ)

        Договор безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды) не является публичным договором (пункт 3 статьи 626 ГК РФ; статья 426 ГК РФ)

        Договор доверительного управления имуществом не является публичным договором (пункт 3 статьи 626 ГК РФ; статья 426 ГК РФ)

        Риск случайной гибели объекта аренды несет собственник (арендодатель), если иное не предусмотрено законом или договором (статья 211 ГК РФ)

        Риск случайной гибели объекта проката несет собственник (арендодатель), если иное не предусмотрено законом или договором (статья 211 ГК РФ)

        Риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь (статья 696 ГК РФ)

        Риск случайной гибели объекта доверительного управления несет собственник (учредитель управления), если иное не предусмотрено законом или договором (статья 211 ГК РФ). Однако, на доверительном управляющем лежит обязанность возместить убытки учредителю управления в случаях, когда в утрате имущества виновен доверительный управляющий (статья 1022 ГК РФ).

        Отчет арендатора о своей деятельности не обязателен.

        Отчет ссудополучателя о своей деятельности обязателен (пункт 4 статьи 1020 ГК РФ)

        Отчет доверительного управляющего о своей деятельности обязателен (пункт 4 статьи 1020 ГК РФ)

        Специального обособления имущества, сданного в аренду, не требуется.

        Специального обособления имущества, сданного в прокат, не требуется.

        Специального обособления имущества, сданного в ссуду, не требуется

        Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельно балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет (пункт 1 статьи 1018 ГК РФ).

        Обращение взыскания на имущество, переданное в аренду, допускается

        Обращение взыскания на имущество, переданное в прокат, допускается

        Обращение взыскания на имущество, переданное в ссуду, допускается

        Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица (пункт 2 статьи 1018 ГК РФ).

        Арендодатель вправе через суд требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

        Арендодатель вправе через суд требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ через статью 625 ГК РФ).

        Ссудодатель вправе (в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ) через суд требовать досрочного расторжения договора ссуды в случаях, прямо перечисленных в пункте 1 статьи 698 ГК РФ) только после направления Ссудополучателю письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ через статью 625 ГК РФ).

        В случае невозможности для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе отказаться от договора доверительного управления, уведомив другую сторону об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления (пункты 1 и 2 статьи 1024 ГК РФ).

        Арендатор вправе требовать через суд досрочного расторжения договора аренды в случаях, предусмотренных в ГК РФ и в договоре аренды без предварительного письменного предупреждения арендодателя (статья 619 ГК РФ)

        В силу закрепленного в пункте 3 статьи 627 ГК РФ права Арендатора отказаться от договора проката в любое время, Арендатору не имеет смысла предъявлять через суд требование о досрочном расторжении договора проката. В тоже самое время, за Арендатором остается право воспользоваться правилом статьи 619 ГК РФ (через статью 625 ГК РФ)

        Ссудополучатель вправе (в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ) через суд требовать досрочного расторжения договора ссуды в случаях, прямо перечисленных в пункте 2 статьи 698 ГК РФ.

        Доверительный управляющий вправе (в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ) через суд требовать досрочного расторжения договора доверительного управления имуществом. Например, такое право у Доверительного управляющего имеется в том случае, если у Доверительного управляющего имеются доказательства того, что он не знал и не должен был знать об обременении имущества, переданного ему в доверительное управление и в т. п. случаях., в случае существенного нарушения договора другой стороной, а равно в иных случаях, предусмотренных в ГК РФ, федеральных законах или в договоре (пункт 2 стати 450 ГК РФ).

        Арендатор не имеет права в одностороннем порядке отказаться от договора аренды (статьи ГК РФ)

        Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (пункт 3 статьи 627 ГК РФ).

        Ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора ссуды, заключенного без указания срока, известив об этом Ссудодателя за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения (пункт 1 статьи 699 ГК РФ). Если иное не предусмотрено в договоре, Ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном в пункте 1 статьи 699 ГК РФ (пункт 2 статьи 699 ГК РФ)

        В случае невозможности для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом (и по иным причинам), доверительный управляющий вправе отказаться от договора доверительного управления, уведомив другую сторону об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления (пункты 1 и 2 статьи 1024 ГК РФ)

        Безвоздмездное пользование и налоги

        Считается, что во взаимоотношениях хозяйствующих субъектов, особенно коммерческих организаций, главное – получение прибыли. Получил товары (работы, услуги, имущественные права) – будь добр, уплати. Тем не менее нередко имущество передается от одного лица другому без какой-либо уплаты, то есть безвозмездно. На причинах, по которым это делается, мы не будем останавливаться в статье. Договор безвозмездного пользования – родной брат договора аренды, но, разумеется, имеет важные отличия.

        Особенности договора безвозмездного пользования

        Гражданское законодательство регулирует безвозмездное пользование имуществом в гл. 36 ГК РФ. Заметим, что всем известно слово ссуда. Оно часто употребляется в литературе и быту, подменяя собой слово займ. Однако Гражданский кодекс смотрит на этот предмет иначе. Он считает, что договор ссуды – это договор не займа, а безвозмездного пользования (в дальнейшем, для краткости, так и будем его называть – договор ссуды). Соответственно, ссудодатель – это тот, кто обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), которая, в свою очередь, обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

        Похожесть договора ссуды на договор аренды обусловила применение к ним в значительной степени одинаковых норм (п. 2 ст. 689 ГК РФ). Например, объектом договора ссуды может являться то же имущество, что и объект договора аренды (перечислено в ст. 607 ГК РФ). В договоре ссуды должен быть обозначен срок, на который он заключен, иначе этот срок будет считаться неопределенным. В последнем случае от договора ссуды может отказаться одна из сторон за один месяц до того [1] , даже если речь идет о недвижимом имуществе (ст. 699 ГК РФ). В этом отличие от договора аренды. Если срок, обозначенный в договоре, истек, но безвозмездное пользование фактически продолжается, срок также считается неопределенным (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

        Так же как арендатор, ссудополучатель должен пользоваться имуществом в соответствии с договором, а если тот об этом умалчивает в соответствии с назначением имущества (п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ). В том числе такое имущество можно с разрешения ссудодателя сдать в безвозмездное пользование (п. 1 ст. 690 ГК РФ), но не в аренду, так как, по нашему мнению, Гражданский кодекс не предоставляет такой возможности.

        Временное предоставление имущества для изготовления продукции с целью ее последующей передачи его собственнику не является предоставлением имущества в безвозмездное пользование (см. Постановление ФАС СЗО от 15.04.2008 №А56-9310/2007).

        Безвозмездное пользование: кто платит налог на прибыль?

        Имущество, полученное во временное пользование в рамках возмездного договора (договора подряда), не считается безвозмездно полученным для целей налогообложения прибыли (Письмо Минфина России от 14.01.2008 №03-03-06/1/4).

        Для целей налогообложения прибыли имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги).

        У налогоплательщика-ссудодателя предоставление имущества в безвозмездное пользование не приводит к образованию дохода, включаемого в налоговую базу (см., например, Постановление ФАС СЗО от 09.09.2008 №А56-1629/2008). Он также не учитывает расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходы, связанные с такой передачей, на основании п. 16 ст. 270 НК РФ (см. также Определение ВАС РФ от 11.05.2007 №5384/07).

        Доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов ссудополучателя.

        А вот доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов ссудополучателя на основании п. 8 ст. 250 НК РФ.

        При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с гл. 25 НК РФ остаточной стоимости – по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) – по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком – получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки (Постановление ФАС ВВО от 02.07.2008
        А82-11801/2007-14 [2] ).

        Таким образом, налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом (Письмо Минфина России от 19.12.2008 №03-03-06/1/702), определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества, без учета НДС. По мнению Минфина (Письмо от 24.07.2008 №03-03-06/2/91), установленный п. 8 ст. 250 НК РФ принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ, подлежит применению и при оценке имущественного права, в том числе права пользования вещью. Такой подход финансистов основан на позиции Президиума ВАС, изложенной в п. 2 Информационного письма от 22.12.2005 №98.

        На практике налоговикам применить норму, предусмотренную ст. 40 НК РФ, не так-то легко, ведь имущество должно быть действительно идентичным (см. постановления ФАС ЦО от 27.10.2008 №А64-2051/07-19, ФАС СКО от 23.10.2008 №Ф08-6393/2008, ФАС СЗО от 10.10.2008 №А44-157/2008, от 07.03.2006 №А56-42032/04, ФАС МО от 01.09.2008 №КА-А40/8012-08, ФАС ВВО от 29.07.2008 №А29-9662/2007).

        Правда, не всегда судьи в таких ситуациях усложняют себе жизнь сравнительным анализом характеристик имущества, находящегося в безвозмездном пользовании и предлагаемого в качестве идентичного. Налоговики для исчисления внереализационного дохода, полученного налогоплательщиком в связи с безвозмездным пользованием имуществом, использовали информацию КУМИ о стоимости арендных помещений, и ФАС СЗО счел это правомерным, поскольку, по его мнению, организация в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представила информации, опровергающей доказательства налогового органа относительно размера платы за аренду нежилых помещений (Постановление от 19.11.2008 №Ф04-7200/2008(16344-А27-40)).

        Можно было бы предположить, что нелогично платить налог на прибыль в том случае, если имущество предоставляет или получает в безвозмездное пользование учредитель. Действительно, согласно пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ в налоговую базу не включаются доходы в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно:

        – от организации (физического лица), если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) передающей организации (физического лица);

        – от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) передающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) получающей организации.

        Но речь в данном подпункте идет только об имуществе, к которому, напомним, в целях налогообложения имущественное право не относится (см. Письмо Минфина России от 24.12.2007 №03-11-04/3/513, Постановление ФАС СКО от 17.03.2008 №Ф08-1152/08-409А).

        Оставим за рамками статьи вопрос, чем руководствовались законодатели, исключая из налоговой базы передачу учредителем имущества насовсем, но облагая налогом временную передачу. Иначе говоря, не распространяя на имущественные права нормы, касающиеся имущества. Полагаем, что в данном случае стоит говорить об очередной невнимательности, которая, может быть, когда-то и будет исправлена.

        Причем так же обстоит дело со льготами, предусмотренными пп. 8, 22 и 26 п. 1 ст. 251 НК РФ для государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий (см. Письмо УФНС по г. Москве от 20.08.2007 №20-05/078880.1), а также для образовательных учреждений (Письмо Минфина России от 30.03.2007 №03-03-06/4/33).

        Есть прибыль, найдутся и расходы

        В Письме Минфина России от 24.07.2008 №03-03-06/2/91 также указано, что ссудополучатель в случае осуществления деятельности, направленной на получение доходов, в связи с использованием имущества, полученного безвозмездно, учитывает для целей обложения прибыли расходы, связанные с использованием и содержанием такого имущества, при условии их соответствия критериям, установленным ст. 252 НК РФ. Действительно, в ст. 695 ГК РФ определено, что ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (см. также Письмо УФНС по г. Москве от 20.08.2007 №20-05/078880.2, Постановление ФАС ЦО от 22.05.2008 №А48-3539/07-14).

        В договоре действительно можно предусмотреть, что, например, страхование, ремонт и техническое обслуживание имущества осуществляет ссудодатель (Постановление ФАС СКО от 03.06.2008 №Ф08-2964/2008 [3] ).

        При этом ссудополучатель не может создавать резерв под предстоящий ремонт, так как полученное им в безвозмездное пользование имущество не является для него амортизируемым (Определение ВАС РФ от 30.10.2007 №13936/07). В то же время ФАС ЗСО в Постановлении от 12.11.2008 №Ф04-6896/2008(15718-А46-37) признал правомерным учет ссудополучателем расходов на реконструкцию взлетно-посадочной полосы, поскольку исходя из договора ссуды она не являлась его собственным амортизируемым имуществом, но ему вменялось в обязанность осуществлять ее капитальный и текущий ремонт.

        В числе расходов можно учесть и те, которые ссудополучатель в соответствии с условиями договора возмещает ссудодателю. При этом, по мнению московских налоговиков (Письмо от 09.01.2008 №18-11/[email protected]), надо иметь ввиду следующее: возмещаемые расходы на амортизацию и налог на имущество, полученное в безвозмездное пользование, нельзя учесть в качестве расходов, уменьшающих доходы при исчислении налога на прибыль. Основанием для этого они сочли то, что ссудополучатель не является собственником такого имущества, а также плательщиком налога с этого имущества.

        Уточним данный вывод. Согласно п. 3 ст. 256 НК РФ из состава амортизируемого имущества в целях исчисления налога на прибыль исключаются основные средства, переданные (полученные) по договорам в безвозмездное пользование. То есть амортизацию не могут начислять ни ссудодатель, ни ссудополучатель. В пункте 2 ст. 322 НК РФ указано, что по основным средствам, передаваемым налогоплательщиком в безвозмездное пользование, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошла указанная передача, начисление амортизации не производится. При прекращении договора безвозмездного пользования и возврате основных средств налогоплательщику в случае применения линейного метода амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел возврат основных средств налогоплательщику. Это следует из п. 7 ст. 259.1 НК РФ (см. также Письмо УФНС
        по г. Москве от 31.10.2007 №
        20-12/104582).

        Такой же порядок предусмотрен и для нелинейного метода (п. 9 ст. 259.2 НК РФ), но при этом суммарный баланс соответствующей амортизационной группы (подгруппы) увеличивается на остаточную стоимость объекта с учетом положений п. 9 ст. 258 НК РФ.

        А вот в отношении использования «амортизационной премии», по мнению Минфина, Налоговый кодекс не содержит ограничений в зависимости от способа использования амортизируемого имущества (Письмо от 16.01.2007 №03-03-06/2/1).

        По окончании срока безвозмездного пользования и начала начисления амортизации в целях налогообложения из первоначальной стоимости имущества исключается сумма амортизационной премии.

        Напомним, что в соответствии с п. 9 ст. 258 НК РФ (изложим данную норму в только-только «испеченной» редакции [4] ) можно включать в состав расходов затраты на капитальные вложения в размере не более 10% (не более 30% – в отношении основных средств, относящихся к третьей – седьмой амортизационным группам) первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно), а также не более 10% процентов (не более 30% –
        в отношении основных средств, относящихся к третьей – седьмой амортизационным группам) расходов, которые понесены в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств и суммы которых определяются в соответствии со ст. 257 НК РФ. То есть речь здесь идет все-таки не об амортизации, а об особом порядке учета некоторых расходов.

        Что касается налога на имущество, то ФНС в Письме от 25.08.2008 №ШС-15-3/935 указала: принимая во внимание то, что помещение, полученное по договору безвозмездного пользования, не учитывается на балансе организации в качестве объекта основных средств, объекта налогообложения по налогу на имущество организаций у организации-ссудополучателя не возникает (см. также постановления ФАС СКО от 28.10.2008 №Ф08-6105/2008, ФАС ВВО от 24.05.2006 №А11-7933/2005-К2-25/358). Плательщиком этого налога признается ссудодатель – собственник указанного помещения, на балансе которого оно учитывается в качестве объекта основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

        Улучшения имущества – как учесть по-новому?

        Как и арендатор, ссудодатель обладает правом собственности на отделимые улучшения, если иное не указано в договоре, а стоимость неотделимых улучшений не возмещается, если иное не определено законом (п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ). В то же время до 01.01.2009 арендодатель исключал из налогооблагаемых доходов стоимость капитальных вложений арендатора в неотделимые улучшения, а вот ссудодатель был лишен аналогичной возможности. Однако Федеральным законом №224-ФЗ в пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ внесены изменения, согласно которым ссудодатель не облагает налогом на прибыль указанные улучшения, правда, только основных средств, а не любого имущества, как арендодатель.

        Такие невозмещаемые улучшения, если они произведены организацией-ссудополучателем с согласия организации-ссудодателя, амортизируются организацией-ссудополучателем в течение срока действия договора ссуды. При этом надо исходить из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для полученных объектов основных средств в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ. Данное право предоставлено налогоплательщикам также с 01.01.2009 (п. 1 ст. 258 НК РФ в редакции Федерального закона №224-ФЗ).

        Но если все-таки стоимость улучшений возмещается, то они амортизируются организацией-ссудодателем в общем порядке.

        В связи с изложенным также с 01.01.2009 капитальные вложения в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных организацией-ссудополучателем с согласия организации-ссудодателя, признаются амортизируемым имуществом (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ в редакции Федерального закона от 22.07.2008 №158-ФЗ).

        Данные дополнения касаются только организаций, как ссудодателей, так и ссудополучателей.

        Как ссудополучатель, так и ссудодатель начинают начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию, в соответствии с п. 4 ст. 259.1, п. 7 ст. 259.2 НК РФ.

        НДС тоже надо рассчитать

        В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав. В целях гл. 21 НК РФ передача права собственности на товары, результаты выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг).

        В пункте 2 ст. 154 НК РФ установлено, что, в частности, при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе налоговая база определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ, без включения в них НДС.

        Таким образом, при передаче имущества в безвозмездное временное пользование по договору ссуды у ссудодателя возникает объект обложения НДС в виде стоимости безвозмездно оказанных услуг. При этом налоговая база определяется исходя из цен, сложившихся на рынке однородных услуг в сопоставимых экономических условиях, в частности доходов от сдачи в аренду аналогичного имущества (постановления ФАС ВВО от 18.02.2008 №А31-567/2007-15, ФАС ПО от 24.01.2006 №А65-15335/2005-СА2-8), а налог уплачивается за счет собственных средств налогоплательщика (Письмо Минфина России от 28.11.2008 №03-07-11/371).

        Минфин указал в Письме от 24.10.2007 №03-07-11/520, что в отношении услуг по предоставлению в аренду муниципального имущества, оказываемых органами местного самоуправления на безвозмездной основе, налоговая база по НДС определяется арендатором (точнее говоря – ссудополучателем) этого имущества как сумма арендной платы, исчисленная исходя из рыночных цен, с учетом налога. Это следует из п. 3 ст. 161 НК РФ, согласно которому при реализации на территории РФ услуг по предоставлению в аренду муниципального имущества органами местного самоуправления арендаторы такого имущества обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС. При этом налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

        Понятно, что сумма дохода, с которой рассчитываем налог, в данном случае также должна определяться с применением ст. 40 НК РФ. Но непонятно, как при этом ссудополучатель, ставший налоговым агентом, удержит налог, ведь никаких доходов он не перечисляет ссудодателю. Неужели, по мнению Минфина, в данной ситуации ему придется уплатить НДС в бюджет из собственных средств?

        В соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 146 НК РФ передача на безвозмездной основе объектов основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления, а также бюджетным учреждениям, государственным и муниципальным унитарным предприятиям не подлежит обложению НДС. Из смысла и содержания данной нормы права не следует, что она подлежит применению только в случае перехода права собственности на передаваемые объекты (Постановление ФАС ВВО от 27.10.2008 №А43-14233/2006-40-447).

        Следует упомянуть о Постановлении ФАС УО от 02.09.2008 №Ф09-6203/08-С2. Налоговики решили, что налогоплательщик, передавая имущество в безвозмездное пользование, должен был восстановить НДС, ранее принятый к вычету по указанному имуществу. Судьи резонно ответили, что для этого нет никаких оснований.

        Для спецрежима исключений нет

        Получая имущество по договору безвозмездного пользования, организация безвозмездно получает право пользования данным имуществом. Таким образом, для целей налогообложения при применении УСНО получение имущества в безвозмездное пользование следует рассматривать как безвозмездное получение имущественного права (письма Минфина России от 14.03.2008 №03-05-05-02/12, от 06.03.2008 №03-11-05/54).

        Поэтому, как и плательщик налога на прибыль, «упрощенец», получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества, без учета НДС (письма Минфина России от 31.10.2008 №03-11-04/2/163, от 01.07.2008 №03-11-04/2/93, постановления ФАС СЗО от 01.10.2008 №А44-96/2008, ФАС ВВО от 29.07.2008 №А29-9662/2007).

        Если на УСНО находится ссудодатель, то не следует забывать, что п. 2 ст. 346.17 НК РФ установлено: расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. В связи с этим судьи ФАС ВВО обратили внимание на то, что в этом случае основанием для включения понесенных затрат в расходы является их направленность на получение дохода, а моментом такого включения – их фактическая оплата, которая может не совпадать с получением экономического эффекта от произведенных расходов (Постановление от 09.01.2008 №А79-11679/2006). То есть расходы на ремонт имущества, переданного в безвозмездное пользование, ссудодатель-«упрощенец» может учесть в затратах в период действия договора ссуды, так как в последующем он может получить доход от данного имущества.

        У ссудодателя-«упрощенца» не возникает дохода, облагаемого единым налогом, при передаче имущества в безвозмездное пользование (Постановление ФАС УО от 06.11.2007 №Ф09-8964/07-С3).

        Получить имущество в безвозмездное пользование может и налогоплательщик, находящийся на другом спецрежиме – ЕНВД. Минфин в письмах от 22.10.2008 №03-11-04/3/468, от 15.08.2007 №03-11-04/3/324 высказал мысль, что в этом случае экономическая выгода организации в виде имущественного права на оборудование, полученное в безвозмездное пользование, подлежит обложению налогом на прибыль, даже если она не занимается больше никакими видами деятельности, кроме переведенного на ЕНВД. Хотя несколько ранее (в Письме от 23.03.2007 №03-11-04/3/83) он утверждал обратное: для организации, осуществляющей только предпринимательскую деятельность, в отношении которой она признается плательщиком ЕНВД, налогообложение указанной экономической выгоды в рамках иных режимов налогообложения не производится.

        [1] Если иное не указано в договоре.

        [2] Определением ВАС РФ от 22.09.2008 №11458/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

        [3] Определением ВАС РФ от 26.09.2008 №12180/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

        [4] Введена Федеральным законом от 26.11.2008 №224-ФЗ.

        Смотрите так же:  Налоговый вычет участок лпх. Налоговый вычет участок лпх

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *