Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя

Не важно, что было предметом заключения договора купли продажи – автомобиль, квартира, или даже бизнес – как правило, расторжение договора купли продажи происходит по инициативе покупателя. Продавцу-то что, он деньги получил и доволен, а с некачественным товаром остается покупатель. Именно по этой причине за расторжением договора купли продажи обращаются именно покупатели. Расторгнуть договор сложнее, чем заключить. Для заключения договора купли продажи достаточно согласия продавца и покупателя, а вот для расторжения этого договора одной из сторон, уже нужно доказать, что другая сторона существенно нарушила условия договора.

Важно знать: если другая сторона возражает, и не хочет расторгать договор купли продажи, то мало будет прочитать нужные статьи в Гражданском кодексе. Нужно знать практику и позицию Верховного Суда, инструкциям которого следуют нижестоящие суды, а так же иметь опыт работы с такими делами. Специалисты готовы применить свой опыт на защиту ваших интересов или предоставить вам бесплатную юридическую консультацию. Помните – консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает.

Из-за чего можно расторгнуть договор купли продажи

Если покупатель купил товар (машину, квартиру, землю — неважно) у компании или индивидуального предпринимателя, то расторгнуть договор можно, опираясь на закон «О защите прав потребителей» и ГК РФ. Например:

  • покупатель приобрёл автомобиль в дилерском салоне;
  • либо квартиру в риэлтерском агентстве.
  • В этих случаях расторжение договора купли продажи регулируется не только Гражданским кодексом, но и законом «О защите прав потребителей». Это упрощает дело. А вот если машину или квартиру купили «с рук», то опираться при расторжении договора придётся только на Гражданский кодекс, закон «О защите прав потребителей» в таких ситуациях не применяется.

    Возврат автомобиля в автосалон

    Статья 18 закона «О защите прав потребителей» говорит, что в течение 15-ти дней после покупки автомобиля клиент может вернуть его в салон и получить деньги обратно при любом, даже небольшом дефекте авто. Если же прошло более 15-ти суток, то вернуть авто тоже можно, но уже при других условиях:

  • если недостаток в авто существенный (то есть который невозможно устранить, или на его устранение надо потратить слишком много денег и времени, или который устранили, но он опять появляется);
  • если в течение года авто ремонтируется в сервисах более 30-ти суток.
  • Важно знать: имейте в виду – закон может быть на вашей стороне, но сервис автосалона и юристы приложат все усилия, чтобы не брать у вас машину назад и не отдавать деньги. Обратитесь к нам, и ваши права будут отстаивать опытные юристы. Если же вы хотите отстаивать свои права самостоятельно, то немного больше информации можно прочитать по следующей ссылке (как вернуть автомобиль в автосалон и расторжение договора купли продажи автомобиля).

    Теперь о расторжении договора купли продажи земельных участков

    Договор купли продажи земли можно расторгнуть, если покупатель «в значительной степени лишился того, на что мог рассчитывать при заключении договора» — цитата из части 2 статьи 450 ГК РФ.

    Допустим, человек купил землю, чтобы построить на ней дачу и выращивать сад. Продавец заверил покупателя, что по закону на участке можно строить. Позже покупатель узнаёт, что строить ничего нельзя, потому что по участку проходит нефтепровод, строительство запрещено. Такая ситуация — однозначно основание для расторжения договора купли продажи по инициативе покупателя. Подробнее о расторжении договора купли продажи земли можно прочитать по ссылке выше.

    О расторжении договора купли продажи квартир и домов

    Ситуация с квартирами и домами похожа на земельную. Можно расторгнуть договор купли продажи и вернуть деньги, если купленные квартира или дом:

  • оказались существенно меньше по метражу, чем указывалось в договоре (а сколько это, «существенно» — это будет решать суд);
  • состояние квартиры оказалось значительно хуже, чем предполагалось — воняет из подвала, оконные рамы пропускают холодный воздух, трубы в стенах подтекают, на обоях появляются мокрые пятна и тому подобное.
  • могут быть и другие причины расторжения договора купли продажи квартиры – главное, чтобы недостатки были значительными.
  • Не стоит также забывать про необходимость заключения соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры, если договор ещё не зарегистрирован в Росреестре.

    Важно знать: есть такие недостатки, про которые так сразу и не скажешь, значительные они или нет. В этой статье мы коснулись лишь общих положений, т.к. частных огромное количество и зависят они от конкретной ситуации. В идеале – следует проконсультироваться с опытным юристом – мы подскажем вам какие недостатки жилья суды признают значительными при расторжении договоров купли продажи. Консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает.

    О расторжении договора купли продажи бизнеса

    При продаже бизнеса составляется много документов (кроме самого договора и акта приёма-передачи):

  • акт инвентаризации;
  • бухгалтерский баланс;
  • перечень долгов предприятия.
  • Но даже ошибки в этих документах не дают права расторгнуть договор купли продажи бизнеса. Расторжение договора купли продажи предприятия по инициативе покупателя возможно только если выявились очень серьёзные недостатки, а продавец отказался их устранять (часть 5 статьи 565 ГК РФ). Подробнее о том, как расторгнуть договор продажи бизнеса, по этой ссылке.

    Этапы расторжения договора купли продажи: сначала предложение о расторжении договора, потом суд

    Вариант, где обе стороны согласны на расторжение договора, не рассматриваем, потому что там проблем почти нет. Если одна из сторон хочет расторгнуть договор купли продажи (неважно чего), ей нужно направить другой стороне предложение о расторжении договора купли продажи (часть 2 статьи 452 ГК РФ). У другой стороны есть 30 дней на ответ. Если удастся убедить другую сторону расторгнуть договор, то составляется соглашение о расторжении договора купли продажи. Если ответа не последовало или другая сторона заявила, что расторгать договор она не будет, самое время идти в суд с иском.

    Иск составляется по правилам статьи 131 ГПК РФ, и к нему нужно приложить документы, которые помогут суду разобраться в ситуации. Это должны быть сам договор, акт приёма-передачи (если речь о квартире или доме), документы, характеризующие заводской брак автомобиля и другие документы, относящиеся к делу.

    Почему нужен опытный юрист

    Продавец, который получил деньги за товар, очень не хочет их возвращать. Юридические отделы риелторских компаний и автосалонов из кожи вон лезут, чтобы не отдавать деньги. В ход идут и юридические, и психологические приёмы. Например, недовольного покупателя могут пригласить в кабинет директора, и многие от такой чести теряют весь боевой задор.

    Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя — это долго, нудно и нервотрёпно. А самое главное – нужно знать законы и уметь их применять на практике, а это разные вещи. Если сделать что-то не так, например, неправильно написать претензию, то продавец за это «зацепится» и будет тянуть время.

    Кроме того, мало какие дела в суде обходятся одним заседанием. Скорее всего, в суд придётся ездить несколько раз. Если заручится поддержкой юриста, то в суд будет ездит он, а не вы.

    Услуги наших юристов

  • бесплатная юридическая консультация по вопросам расторжения договора купли продажи по инициативе покупателя;
  • анализ договора – можно ли вообще его расторгнуть или лучше не тратить на это время;
  • написание другой стороне предложения о расторжении договора;
  • составление соглашения о расторжении договора купли продажи;
  • сбор документов, написание и подача иска в суд;
  • представительство в суде.
  • Информация, которую можно найти в интернете, часто неправильная и не даёт ответов на частные вопросы. Приходите к нам на консультацию – она бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Получить консультацию очень просто — достаточно позвонить по телефону или оставить сообщение в форме ниже. Вы проясните для себя основные юридические моменты расторжения договора купли продажи относительно вашей ситуации.

    Есть афоризм, что в юридических вопросах нужно обращаться не к здравому смыслу, а к юристам – это верное высказывание. Обратитесь к юристам, и ваша проблема решится быстрее и проще, т.к. вы будете знать, как нужно действовать в сложившейся ситуации.

    Расторжение договора купли продажи квартиры

    Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры по инициативе одной стороны? По законодательству в общем случае такие действия запрещены, однако есть исключения из этого правила, и в некоторых случаях такое расторжение допускается.

    Рассмотрим все особенности данного процесса, чтобы рассчитать свою линию поведения при расторжении договора.

    Характеристика расторжения договора купли-продажи

    По закону расторжением договора называется полное завершение правовых взаимоотношений между сторонами договора и окончательное прекращение действия договора. Поскольку у договора две стороны, то расторжение договорных взаимоотношений между ними допускается или по взаимному соглашению, или по требованию суда.

    В требованиях законодательства установлена норма, согласно которой расторжение договора допускается только в той же форме, в которой договор был заключен. То есть, договор, заключенный в письменной форме, расторгается путем подписания сторонами дополнительного соглашения к этому договору, которое является неотъемлемой частью первоначального договора.

    При расторжении договора закон требует, чтобы все исполненные в рамках договора обязательства не могли быть отозваны назад.

    Например: аванс, переданный продавцу, при расторжении договора не возвращается, даже в случае прекращения всех правовых отношений по договору. На практике прекращение договорных взаимоотношений по взаимному соглашению встречается исключительно редко.

    Случаи расторжения договора купли продажи квартиры

    Все законные основания для прекращения договора перечислены в статье 450 Гражданского кодекса РФ. В частности, по этой статье разрешено расторгать договор при наличии существенных нарушений одной из сторон существующих условий договора.

    В числе условий для расторжения находятся также другие случаи, если они прописаны в тексте самого договора или в законодательстве РФ.

    Что подразумевает закон под «Существенными нарушениями условий»?

    Если одна из сторон лишается своей выгоды, на которую она рассчитывала при подписании договора, то договор подлежит расторжению. К таким существенным условиям закон относит:

  • Отказ от оплаты услуг или от передачи материальных ценностей. В случае договора купли-продажи жилья такой случай наступает, когда договор уже прошел регистрацию в Росреестре, а оплата договора произведена не была.
  • Если продавец квартиры отказывается после получения оплаты по договору покинуть занимаемую квартиру и выписаться из нее.
  • Обстоятельства расторжения договора купли-продажи квартиры

    Следующим условием, при котором договор подлежит расторжению, можно считать наступление существенных изменений в обстоятельствах, которые учитывались при заключении договора сторонами.

    В этом случае вины сторон договора нет, но, поскольку изменившиеся объективные условия не позволяют сторонам достигнуть цели, которую они преследовали при заключении договора, что происходит очень часто, то единственным возможным шагом для выхода из создавшейся ситуации с минимумом потерь является расторжение договора.

    Если этот человек решит через суд добиться восстановления своих прав на проданное жилье, то суд встанет на его сторону. Это проблема. Но если такое непредвиденное обстоятельство происходит, покупатель имеет право требовать отмены всех обязательств по договору купли-продажи.

    Недействительность сделки купли-продажи

    Есть два разных понятия: расторжение договора и признание сделки недействительной.

    Общее у этих двух явлений только одно: договор и в том и в другом случае прекращает свое действие; обязанности сторон при этом также теряют свою актуальность и необходимость выполнения.

    Судебные органы признают недействительным договор согласно требований статьи 167 ГК Российской Федерации в случае, если:

  • Договор нарушает нормы закона.
  • Одна сторона договора признана недееспособной или дееспособной с ограничениями.
  • Если признается, что договор был заключён тем лицом, которое не могло управлять своими действиями. Разница с предыдущим пунктом здесь в том, что человек этот не полностью недееспособный, имеется в виду, что подписавший договор участник не был в состоянии управлять своими действиями только во время подписания договора ввиду употребления наркотиков, алкоголя или по другим причинам.
  • Если одна сторона договора представлена несовершеннолетним подписантом. Однако в случае, если суд признает, что при данном договоре права несовершеннолетнего не были нарушены, то договор будет признан законным.
  • Если договор подписан с помощью обмана, преступного сговора или иных преступных обстоятельств. Для суда есть сложность в признании незаконности продажи квартиры только при установленном факте мошенничества. При мошенничестве необходимо подавать заявление и в полицию, и в суд. В полиции по вашему заявлению должно быть возбуждено уголовное дело на виновных.
  • При признании сделки мнимой или притворной, то есть если сделка заключается без правовых последствий или прикрывает иные правоотношения.
  • Купля-продажа квартиры юридическим лицом

    Если физическое лицо покупает квартиру у организации и выясняется, что у фирмы уставные документы оформлены с ошибками, суд может признать такой договор недействительным.

    Так, договор, подписанный лицом, не уполномоченным подписывать такие документы, или договор, зарегистрированный без одобрения учредителей данной фирмы признают недействительным однозначно.

    Расторжение договора до момента государственной регистрации

    Все договора по продаже недвижимости должны проходить обязательную государственную регистрацию в органах Росреестра. Если договор еще не прошел регистрацию, расторгнуть его будет намного проще. Если одна из сторон выдвинет Требования по расторжению договора, и стороны достигнут согласия в этом вопросе, для расторжения договора будет достаточно подписать дополнительное соглашение о расторжении.

    Расторжение договора Росреестром

    При зарегистрированном в государственной организации Росреестра договоре, если квартира была передана покупателю, в этом случае расторжение договора будет сопряжено с огромными трудностями. После регистрации договора в Росреестре покупатель получает право собственности на приобретенное жилье.

    Соглашение по расторжению договора также должно быть зарегистрировано в Росреестре. Соответственно, государственная регистрация соглашения по расторжению возможна, только если срок действия договора еще не закончился.

    В случае, когда сделка выполнена не полностью, а договор уже прошел регистрацию в Росреестре, расторжение договора не будет сопровождаться возвратом имущества. Чтобы вернуть имущество в этом случае, необходимо заранее прописать это условие о возврате в имеющемся договоре.

    Досудебный порядок расторжения договора купли-продажи

    Если стороны не имеют претензий друг к другу, то расторгнуть договор купли-продажи они могут и без суда, по обоюдному согласию. Первоначально стороны должны попытаться прийти к обоюдному соглашению. Для этого одна сторона пишет официальное письмо к другой с просьбой о расторжении договора.

    Вторая сторона может ответить на письмо в срок не более 30 дней. При отсутствии ответа через 30 дней или при отказе второй стороны первая сторона имеет право обратиться в суд.

    Расторжение договора купли-продажи квартиры через суд

    Если усилия сторон по расторжению сделки по обоюдному соглашению не привели к успеху, остаётся подавать документы в суд. Часто при подаче иска истец требует расторжения договора, не учитывая того, что необходимо также требовать возврата имущества. Это серьезная ошибка, поскольку суд может действовать только в рамках выдвинутых истцом требований.

    Смотрите так же:  Нижегородская областная коллегия адвокатов. Нижегородская областная коллегия адвокатов

    Если суд примет заявление истца и вынесет решение о расторжении договора, то данное расторжение договора не будет являться причиной для возврата квартиры продавцу. При таком положении вещей продавец будет вынужден подавать новое требование в суд, теперь о возврате имущества.

    При существенных нарушениях условий договора одной из сторон вторая сторона имеет право на возмещение убытков и морального вреда.

    Примеры ситуаций по расторжению договора купли-продажи квартиры

    Часто при заключении договора по купле-продаже квартиры стороны включают в договор пункт о том, что оплата за квартиру производится только после перерегистрации права собственности на покупателя.

    Однако продавец в данном случае находится под защитой статьи 395 ГК РФ. Согласно положениям данной статьи продавец в этом случае имеет право на получение с покупателя процентов, а также на возмещение суммы убытков. Подробно данное правило освещено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04. 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

    При возникновении разногласий между продавцом и покупателем в момент, когда права собственности на квартиру еще не прошли перерегистрацию, и оплата за квартиру еще не была внесена, продавец может или расторгнуть договор, или потребовать оплаты.

    Безопасности для продавца квартиры

    Для того, чтобы не столкнуться с ненужными последствиями, имеет смысл закрепить следующие положения в тексте договора заранее:

  • Договориться о сроке передачи денег: либо до, либо после регистрации прав на недвижимость.
  • Предусмотреть возможность расторжения договора при невыполнении одной из сторон обязательств по договору.
  • Безопасность покупателя квартиры

    Покупатель прежде всего заинтересован в получении недвижимости. Факт передачи квартиры новому владельцу подтверждается подписанным с двух сторон Актом передачи имущества. После подписания Акта о передаче квартира считается переданной покупателю. Однако опасность в том, что конкретный срок передачи нигде не указан, что открывает простор для манипуляций.

    Такие условия передачи более конкретны, и при их невыполнении уже можно требовать передачи квартиры в принудительном порядке, а также требовать возмещения убытков и морального вреда.

    Выводы в вопросе расторжения договора купли-продажи квартиры

    Как видим, процесс расторжения договора купли-продажи в одностороннем порядке несет в себе массу сложностей, но при этом вполне осуществим. В законодательстве прописана масса оснований для расторжения договора. Сложность вызывает только доказательство нарушений договорных условий.

    Купля-продажа квартиры – это достаточно крупная сделка, чтобы уделить вопросу просчитывания тонких моментов достаточное время и достаточные усилия.

    Существенные условия договора должны быть выполнены, и на это надо обратить особое внимание: на конкретизацию срока передачи денег и передачи квартиры, сроков регистрации прав на недвижимость. Чем больше нюансов будет учтено при составлении договора, тем меньше неожиданностей впоследствии вы сможете встретить.

    В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и чревато ли это негативными последствиями?

    Практически любое приобретение недвижимости сопровождается договором о купле-продаже.

    Такой договор считается основополагающим документом, который обязует продавца передать свое имущество покупателю за оговоренную плату и на условиях, прописанных в соглашении.

    Но поскольку любой договор – это соглашение сторон об определенных правах и обязанностей, то при несоблюдении условий одним из участников допускается расторжение его. Каковы условия расторжения договора о купле-продаже квартиры, и каковы последствия?

    Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

    Расторжение договора купли-продажи квартиры — это юридическое действие, производимое с участием двух сторон сделки на основании условий, прописанных в соответствующем документе, и норм действующего законодательства РФ (п.1 ст.452 ГК РФ).

    Российским Гражданским Кодексом определены условия для расторжения договора купли-продажи квартиры после его регистрации в Росреестре. Согласно ст.450 ГК РФ расторгнуть данный вид договора возможно:

  • по мирному соглашению сторон-участников;
  • по судебному решению при подаче иска.
  • По обоюдному согласию договор разрешено расторгнуть в любое время. Для этого требуется составление соглашения о расторжении, заверение его участниками сделки и регистрации там же где регистрировался сам договор.

    Главным условием составления соглашения о расторжении является указание в нем следующих нюансов:

  • каков порядок и срок возвращения денежных средств покупателю продавцом;
  • должен ли покупатель возместить убытки продавца, и в каком размере;
  • прочие значимые условия.
  • Если договор купли-продажи еще не прошел государственной регистрации, то для его расторжения по обоюдному согласию достаточно заключить письменное соглашение о расторжении без последующей регистрации.

    Расторжение по инициативе одной из сторон сделки

    При расторжении данного договора в одностороннем порядке изначально потребуется проведение досудебного обоюдного урегулирования. То есть нужно предоставить второй стороне возможности добровольного расторжения договора в указанный временной период.

    Условия, по которым одна из сторон может требовать расторжения договора прописаны в ГК РФ. Так, по инициативе покупателя договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут по следующим основаниям:

    • отказ или нежелание продавца в передаче покупателю объекта договора (ст.416, п.1);
    • отказ продавца в передаче документов, относящимися к объекту сделки, в установленный покупателем разумный срок их получения (ст.417);
    • несоответствие качества предмета сделки, если недостатки не были оговорены в договоре (ст.428);
    • при неполной передаче стороной-продавцом предмета сделки (ст.433);
    • при отказе продающей стороны в страховании предмета сделки, если на него по договору возлагается данная обязанность (ст.443);
    • при несоблюдении продающей стороной указанных сроков передачи предмета сделки (ст.464, п.4).
    • По инициативе продавца заключенный договор купли-продажи может расторгаться если:

    • сторона-покупатель отказывается принять предмет сделки (ст.437);
    • покупающая сторона отказывается оплатить сумму по договору (ст.439);
    • покупатель отказывается страховать объект сделки, в то время как по договору это является его обязанностью (ст.443);
    • неисполнение обязательств покупателем в установленный договором период (ст.468, п.4).
    • Негативные последствия расторжения сделки для сторон

      П.4 ст.453 ГК РФ гласит, что при расторжении договора ни одна из сторон не может потребовать возврата того, что уже выполнено согласно обязательствам до момента расторжения договора, если другое не определено законом или совместным решением сторон.

      Может возникнуть ситуация, когда покупатель уплатил сумму по договору, но продавец не отдает ему квартиру. Покупатель может потребовать расторжения договора. Тем не менее, продавец не обязан отдавать ему деньги, так как обязательство по выплате выполнено до расторжения договора.

      Возможна и другая ситуация. Договор купли-продажи подписан обеими сторонами, покупатель получил квартиру, зарегистрировал права собственности на нее и оформил прописку.

      В то же время продавец не получил оговоренной суммы в указанный срок. По закону он имеет право требовать расторжения договора.

      Следовательно, при заключении договора купли-продажи надо предусмотреть все возможные ситуации. В частности прописать обязанность продавца вернуть полученные средства при расторжении договора и обязанность покупателя о возврате квартиры продавцу.

      Нужно максимально подробно расписать порядок выплаты или возврата, сроки исполнения обязательств. Не допустимы неточности либо неясности при толковании текста вцелом и любого из пунктов в отдельности, поскольку именно двоякость трактовки может стать решающим фактором в случае судебной тяжбы.

      Можно ли оспорить расторжение договора?

      Оспорено может быть любое судебное решение, но более важен конечный итог процедуры.

      Договор купли-продажи подлежит расторжению только в соответствующих законодательству случаях, то есть процесс должен быть обоснован фактами. При этом к исковому заявлению могут быть приложены документы, подтверждающие определенные нарушения.

      Если расторжение договора подтверждено судебным решением после того как все обязательства по договору исполнены, такое решение не может признаваться законным.

      Расторгнуть можно то, что еще действует, то есть расторжению подлежит действующий договор. Если же все условия договора соблюдены и выполнены, сделка считается состоявшейся и расторгнуть ее невозможно. В этом случае возможно оспорить расторжение недействующего договора.

      Таким образом, расторжение договора купли-продажи квартиры процесс возможный, хотя и сложноватый, ведь доказать нарушения законов может быть нелегко.

      Видео: Сделка купли-продажи квартиры — какие риски?

      В видеосюжете рассказывается о том, как обезопасить себя от мошенников при заключении сделок купли-продажи недвижимости.

      Даются советы, куда обратиться, чтобы юридически грамотно составить договор купли-продажи и объективно проверить чистоту совершаемой сделки, как добиться справедливости по жилищному спору в суде.

      Как расторгнуть договор купли продажи по инициативе покупателя

      Сделки с недвижимым имуществом на территории Российской Федерации совершаются регулярно. Старый владелец квартиры выручает деньги за свое имущество, а новый собственник получает возможность сменить место жительства. На практике часто бывает так, что при совершении сделки нарушается действующее законодательство. Воспользоваться своим правом на расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации может любая из сторон сделки. При этом каждый из участников договора преследует свои цели.

      Основания, по которым можно аннулировать (признать недействительным) сделку с недвижимостью

      К числу серьезных нарушений при проведении операций с недвижимостью относятся нечестные действия с одной из сторон совершения сделки. Результатом такого поведения участника сделки является ущерб, причиненный покупателю или продавцу. Наиболее часто встречающиеся основания расторжения договора купли продажи недвижимости – это отказ от выплаты причитающихся денежных средств уже новым владельцем после регистрации предмета договора или отсутствие снятия с регистрационного учета после получения расчета. Подобные ситуации встречаются на практике довольно часто. Тем не менее, такие нарушения доказуемы, тем более, что в центре притязаний все же находится недвижимый объект, который деть куда-либо трудно. При наличии доказательств противоправных действий аннулирование сделки купли-продажи квартиры осуществляется судом.

      Вторая категория оснований, по которым сделка по реализации квартиры может быть признана недействительной, это непредвиденные случаи. Часто после реализации объекта недвижимости появляются претенденты на предмет продажи (обычно это родственники). Оспорить права нового собственника может любой, кто имеет основания проживать в данной квартире, а потому за этим человеком остается вполне законное основание расторгнуть сделку купли-продажи квартиры.

      Аннулировать уже совершенную сделку можно только через суд. Для того, чтобы подать иск, необходимо подготовить пакет документов, которые позволят восстановить свои права на объект недвижимости. За обеими сторонами всегда остается возможность урегулировать возникшие споры до начала судебного разбирательства (например, отдать деньги за квартиру или снять с учета в паспортном столе).

      Аннулирование сделки относительно момента оформления права собственности

      В юридической практике существует процедура расторжения договора купли-продажи недвижимости до регистрации. Такая необходимость возникает при желании собственника сохранить свои права на квартиру, например, в случае притязаний со стороны родственников. Так бывает, когда человек до последнего момента был уверен, что остальные родственники дадут согласие на продажу, но в момент реализации они свое решение изменили. Если регистрация еще не совершена, то продающая сторона оказывается в более выгодном положении, нежели покупающая.

      В случае согласия обеих сторон расторжение договора купли-продажи по инициативе продавца осуществляется на основании письменного соглашения. Покупатель, который уже внес задаток, может его не вернуть, если такой по рядок не был описан в договоре на покупку квартиры. если в течение месяца от второго участника (стороны) сделки не поступило утвердительного ответа, считается, что один из инициаторов договора имеет право обратиться в суд и расторгнуть сделку.

      И все же материальная выгода

      Законом предусмотрено, что иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости имеет своей целью прекратить отношения, возникшие между сторонами при обнаружении противоречащих законности свершения сделки обстоятельств. По умолчанию, ни одна из сторон не хочет понести возможный материальный ущерб в будущем, потому и инициирует прекращение действия договора. В связи с тем, что расторжение договора купли продажи квартиры после регистрации не подразумевает возмещения денежных средств, потраченных на предпродажную подготовку, заниматься покупкой квартиры следует очень внимательно. Довольно часто собственники квартиры, получая задаток, провоцируют прекращение купли-продажи.

      Как составляется заявление о расторжении сделки

      Стандартным правилом при обращении в судебный орган является представление исчерпывающих данных о себе, своем представителе и, по возможности, об ответчике. Обычно паспортные данные вписываются в договор купли-продажи, поэтому можно предоставить в суд копию договора.

      В тексте заявления необходимо подробно расписать все обстоятельства конфликтной ситуации (основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости):

    • Дата и место заключения договора (договор составляется минимум в трех экземплярах, для каждой из сторон и регистрирующего органа);
    • Условия купли-продажи. Сумма договора, сроки оплаты, выезда из жилого помещения и прочие;
    • Какие пункты сделки, по мнению истца, не были выполнены;
    • Действия, которые были предприняты заявителем, которые можно отнести к попытке досудебного урегулирования конфликта. Итоги работы;
    • Иск о расторжении договора купли продажи недвижимости должен содержать суть требований, которые выдвигает истец (расторжение, возврат аванса и прочие).
    • Согласно действующему законодательству, интерпретация нарушений сделок купли-продажи может быть произведена по трем направлениям:

    • Статья 450 ГК РФ описывает случаи расторжения сделок с недвижимостью по причине нарушения существенных условий договора. Результатом действий одной из сторон является прямое невыполнение условий для второго участника торговых отношений.
    • В статье 452 ГК РФ приводится возможность стороны обратиться в суд после подписания договора реализации недвижимости. При этом сторона, а отношении которой были нарушены права может инициировать обращение к продавцу (покупателю) на урегулирование нарушений. В своем требовании участник сделки указывает сроки расторжения договора купли-продажи квартиры. Если дата завершения договора не указана, считается, что право на обращение в суд появляется по истечении 30 дней.
    • Статья 395 является общей для всех случаев неисполнения договорных обязательств. Опираясь на положения нормы, можно взыскать неустойку как продавцом, так и покупателем с противоположной стороны.
    • Во многом удовлетворение искового требования зависит от соблюдения процедуры обращения в суд. Досудебное урегулирование конфликта, не принесшее результатов, подтвердит факт нарушения прав. если таковые действия проведены не были, придется доказывать суду неисполнение обязательств. Например, покупатель оплатил стоимость квартиры, а деньги не поступили на расчетный счет продавца по причине сбоев в банковской системе. Или же продавец не выписался или не съехал из квартиры в установленные сроки. Может получиться так, что ответчик представит документы, свидетельствующие о временной невозможности совершения некоторых условий сделки.

      Как оспорить договор купли-продажи квартиры на практике — что представляют в суд вместе с заявлением:

      • Копия договора покупки квартиры.
      • Копия документа (выписка банка), который однозначно поясняет невыполнение требований в части расчетов за приобретенную недвижимость.
      • Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя через суд должно подтверждаться документами, свидетельствующими о невыполнении условий сделки, игнорировании требования оппонента.
      • Доказательная база, согласно которой подтвердится факт уклонения от своих обязательств по договору одной из сторон.
      • Квитанция, по которой был уплачен государственный сбор (пошлина) за рассмотрение дела в суде.
      • Доверенность (если нет возможности присутствовать лично).
      • Другие документы, которые могут потребоваться.
      • Если в ходе попыток досудебного урегулирования не был найден компромисс и не подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, суд обязательно удовлетворит иск в следующих случаях:

      • Если покупателем не оплачена стоимость квартиры (как это указано в договоре);
      • Нарушено письменное обязательство (полностью или частично) о рассрочке платежа;
      • У обеих сторон отсутствуют документы, подтверждающие факт оплаты приобретенного объекта недвижимости.
      • Суд не удовлетворит требования в случае подтверждения полного расчета за предмет сделки или если продавец все же выписался (съехал) с проданного объекта до момента подписания договора.

        Как получить гарантии при совершении сделок с недвижимым имуществом

        Практика купли-продажи квартир насчитывает не один десяток лет. Одной из рекомендаций по организации безопасных сделок является включение в состав участников гаранта, например, кредитное учреждение. Покупатель открывает депозит, доступ к которому он теряет. В свою очередь, получить деньги со специального счета продавец сможет только после представления документов с отметками регистрационной службы.

        Нелишним будет использование услуг риэлтера или юриста. Это поможет избежать неясностей и повышения степени риска. Ну и наконец, вам не придется терять время на соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости, если вы воспользуетесь услугами титульного страхования.

        Расторжение договора купли-продажи квартиры

        Расторжение договора по сделке любого вида влечет за собой прекращение его действия — покупатель возвращает приобретенное имущество, а продавец обязан в полном размере вернуть денежные средства. В действующем законодательстве Российской Федерации предусмотрены определенные основания расторжения договора купли-продажи. Прекратить действие соглашения заинтересованные лица могут:

        В нормах права содержатся отдельные положения, посвященные признанию договора купли-продажи недействительным.

        В качестве инициаторов расторжения могут выступать как продавец, так и покупатель. Если гражданин, решает отменить договор путем обращения в судебные органы, ему потребуется грамотно оформить исковое заявление, собрать пакет документов, соблюсти определенный законом порядок.

        Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?

        Участники купли-продажи квартиры имеют возможность расторгнуть заключенный договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации или на условиях, прописанных в документе.

        Конкретные сроки отмены сделки не установлены (кроме исковой давности), но процедура аннулирования после государственной регистрации перехода права собственности имеет место быть только в том случае, если действие договора не прекратилось, например:

      • стороны не в полном объеме исполнили взаимные обязательства;
      • жилье не было передано фактически;
      • оплата стоимости недвижимости не производилась.
      • К уполномоченным регистрирующим органам относятся Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

        Основания для расторжения договора купли-продажи

        В гражданском законодательстве содержатся определенные основания для расторжения купли-продажи, а именно:

      • Обоюдное соглашение сторон (ст. 450 ГК РФ).
      • Решение судебного органа ввиду требования заинтересованного лица.
      • Односторонний отказ от исполнения договора (ст. 450.1 ГК РФ).
      • Случаи, предусмотренные в тексте договора.
      • Форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, военные действия, теракт и др.).
      • Стоит учитывать то, что одного соглашения сторон для аннулирования сделки может быть недостаточно.

        Гражданин Походин (покупатель) и Гражданин Лихачев (продавец) заключили договор купли-продажи квартиры. После сбора необходимых документов сведения были поданы на регистрацию в МФЦ. По истечении 9 дней (ст. 16 ФЗ от 13.07.2015 №218 ФЗ), новый владелец жилья получил выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая свидетельствовала о правах собственника. Гражданин Лихачев по передаточному акту передал квартиру покупателю, а Гражданин Походин оплатил стоимость имущества.

        По истечении месяца было принято обоюдное решение о расторжении достигнутых договоренностей, и стороны направили в регистрирующий орган соглашение. В аннулировании сделки было отказано, так как все обязательства исполнены, и действие договора прекратилось. Для того чтобы вернуть первоначальное положение, гр-н Походин и гр-н Лихачев могут совершить новую куплю-продажу, в которой продавец и покупатель поменяются местами.

        Лица, расторгающие сделку по взаимному желанию, не обязаны сообщать кому-либо причины и мотивы такого решения.

        Недействительность договора купли-продажи

        Договор купли-продажи может быть признан недействительным по следующим основаниям (ст. 166 ГК РФ):

        • Решение суда — оспоримая сделка (несоблюдение необходимой формы документа).
        • Без постановления судебной инстанции — ничтожный акт, например, совершенный недееспособным гражданином.
        • Недействительность договора и его расторжение — это разные правовые процедуры, хоть и каждая из них приводит к прекращению отношений.

          Отличительные особенности признания купли-продажи недействительной заключаются в следующем:

        • Недействительный договор не порождает юридических последствий, неправомерен с момента совершения (ст. 167 ГК РФ).
        • Сделка выполняется с нарушениями требований действующего законодательства.
        • Срок, установленный для защиты нарушенных интересов (исковая давность) по оспоримым актам составляет — один год, для ничтожных — три года.
        • Также разница недействительности и расторжения купли-продажи состоит в том, что:

        • если сделка недействительна, то каждая из сторон обязана возвратить полученное по ней имущество;
        • при расторжении заинтересованные лица не имеют возможности требовать возврата уже исполненного ими по обязательствам до момента аннулирования акта.
        • К примеру, когда покупатель произвел оплату стоимости жилья, а продавец не передает квартиру, приобретатель вправе прекратить отношения. При этом продавец не обязан возвращать полученные деньги, так как они были внесены до момента отмены договоренностей.

          Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон

          Купля-продажа квартиры может быть расторгнута по взаимному соглашению сторон, при этом законодателем внесена оговорка — если иное не установлено законом или договором.

          Для аннулирования такого рода сделок стоит учитывать:

        • Произведена ли государственная регистрация перехода права собственности. Если документы поданы на регистрацию, а процесс еще не завершен, участники вправе направить в уполномоченный орган заявление о прекращении регистрации.
        • Когда правомочия нового владельца официально зарегистрированы, следует составить акт о расторжении и передать его для заверения в отделение МФЦ или Росреестра.
        • Расторгнуть можно только тот договор, обязательства по которому не исполнены, например, не оплачена стоимость жилья по договору. В противном случае аннулирование невозможно.
        • Причины отмены сделки могут быть различны: потеря денежных средств, срыв планируемого переезда в другой город и др. О мотивах своих действий граждане никого не обязаны ставить в известность, главное, чтобы их решения были добровольными и взаимными.

          Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

          Таким документом, как соглашение о расторжении договора купли-продажи, можно назвать акт, составленный по обоюдному и добровольному решению лиц, который является основанием прекращения ранее заключенных отношений.

          К соглашению о расторжении договора купли-продажи предъявляются следующие требования:

        • Указание паспортных данных участников процесса, а также их представителей, если таковые имеются.
        • Обязательна ссылка на договор, подлежащий расторжению.
        • Стоит охарактеризовать объект недвижимости, в отношении которого производилась купля-продажа (площадь, кадастровые данные, адрес местонахождения).
        • Формы соглашения и договора должны быть одинаковыми.
        • Когда право нового собственника квартиры официально удостоверено, участники сделки обязаны заново произвести государственную регистрацию перехода прав.
        • В документе важно прописать обязанности продавца и покупателя о возврате приобретенного имущества (квартира, денежные средства), сроки и порядок совершения данных действий.
        • Наличие подписей каждой стороны соглашения.
        • Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке

          Одностороннее расторжение договора купли-продажи возможно только по решению суда и в определенных случаях (ст. 450 ГК РФ):

          Существенное нарушение условий сделки, которое влечет значительный ущерб, и гражданин лишается того, на что рассчитывал, заключая договор.

        К таким нарушениям можно отнести нежелание продавца выселяться из квартиры, неуплата покупателем стоимости жилья.

      • Если возможность аннулирования предусмотрена самим документом.
      • Законодателем предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договоренностей, но только с согласия второй стороны или в судебном порядке. Данное положение должно содержаться в соглашении купли-продажи.

        Сторона, предпринимающая действия для одностороннего расторжения договора, должна действовать разумно и добросовестно.

        По инициативе продавца

        Договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе продавца в следующих случаях:

      • Покупатель не оплачивает стоимость отчуждаемой квартиры.
      • Приобретатель необоснованно отказывается принимать жилье в установленный срок.
      • При официально удостоверенных полномочиях нового владельца, одностороннее расторжение может производиться только в судебном порядке. Лицу, подающему иск, стоит учитывать, что на него возлагается обязанность доказывания тех фактов, на которые он ссылается.

        Если право собственности официально не зарегистрировано, а договор предусматривает соответствующую возможность, то продавец в уведомительном порядке может отказаться от исполнения обязательств.

        По инициативе покупателя

        Расторгнуть договор в одностороннем порядке покупатель может по личной инициативе ввиду следующих причин:

      • Продавец или его родственники не желают выселяться из квартиры.
      • Жилье фактически не передано.
      • Недвижимое имущество переходит к приобретателю в виде, который не соответствует договоренностям, например, не произведены ремонтные работы.
      • При расторжении договора купли-продажи по вине продавца, последний обязан вернуть задаток покупателю (если таковой имел место быть) в двойном размере.

        Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке

        Для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке необходимо собрать пакет документов и соблюсти определенный порядок действий, а именно:

      • Перед обращением в суд важно направить другой стороне заказным письмом предложение об аннулировании договоренностей. Дождавшись ответа или не получив его в течение 30 дней, можно подавать исковое заявление (ст. 452 ГК РФ).
      • К иску необходимо приложить:
        • квитанцию об оплате государственной пошлины;
        • договор купли-продажи;
        • документ, подтверждающий отправление требования о расторжении;
        • расписку, документ о расчетах (если производились) и иные сведения, запрашиваемые судом.
        • Собранная документация должна быть подана в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости в отношении, которого оформлялась купля-продажа (ст. 30 ГПК РФ).
        • В течение 5 дней решается вопрос о принятии иска — при положительном вердикте назначаются предварительное заседание, а после судебное разбирательство.
        • Постановление суда о принудительном расторжении договора и возврате квартиры/денежных средств вступает в законную силу в течение одного месяца, если оно не будет обжаловано.
        • На основании вынесенного решения истец обращается в регистрирующий орган для оформления перехода права собственности.
        • Исковое заявление

          К оформлению иска о расторжении договора купли-продажи квартиры предъявляются определенные требования, а именно:

        • Заявление подается в письменном виде.
        • В документе должны быть указаны:
          • наименование суда;
          • паспортные данные истца и контактная информация;
          • сведения об ответчике;
          • обстоятельства, послужившие причиной подачи иска;
          • основания расторжения со ссылкой на нормы права.
          • Важно четко прописать суть требований, например, аннулирование договора и возращение имущества или финансовых средств.
          • Необходимо предоставить документацию, подтверждающую заявленные факты.
          • Стоит перечислить список прилагаемых документов (доказательств).
          • Указывается дата составления и документ подписывается заявителем.
          • При подаче иска размер государственной пошлины составляет:

          • Если цена заявления от двухсот тысяч до 1 миллиона: 5 200 рублей и 1% от суммы, превышающей 200 000 рублей.
          • Более одного миллиона — 13 200 рублей и 0,5% от суммы свыше 1 000000 рублей, но не больше 60 000 рублей.
          • Судебная практика

            Как показывает практика, чаще всего расторжение происходит по причине неисполнения сторонами возложенных на них обязательств. По итогам судебного процесса могут быть вынесены следующие решения:

          • Об аннулировании заключенной сделки.
          • Об отказе в удовлетворении исковых требований.
          • О возвращении недвижимого имущества и денежных средств.

          Зачастую граждане допускают ошибку, обращаясь с иском только о расторжении купли-продажи. Суд при положительном решении удовлетворяет исключительно заявленные требования, не обязывая стороны вернуть все полученное по сделке.

          Важно подробно прописывать требования — прекращение действия договора и необходимость возврата квартиры или финансовых выплат.

          Так, согласно судебной практике:

        • Заявитель вправе дополнительно взыскивать понесенные им убытки.
        • Существует возможность возмещения морального вреда.
        • Одновременно с направлением иска можно подать ходатайство о применении обеспечительных мер (арест счетов, имущества).
        • Заключение

          Расторжение сделки купли-продажи представляет собой окончательное завершение отношений между ее участниками. Для прекращения действия договора законодателем установлены определенные основания:

        • взаимное решение сторон;
        • односторонняя отмена;
        • судебное постановление.
        • При обоюдном согласии сторон оформляется соглашение, в котором при составлении прописываются все существенные аспекты, указать порядок и сроки аннулирования.

          Расторжение в одностороннем порядке возможно по инициативе продавца или покупателя. В случае, если заинтересованное лицо решает прибегнуть к разрешению проблемного вопроса через суд, то крайне важно соблюсти все этапы, собрать документацию, составить иск, подкрепленный доказательственной базой.

          Для грамотного оформления заявления имеет смысл обратиться в юридические фирмы, специалисты помогут составить документ, отвечающий требованиям действующих норм права.

          расторжение договора купли-продажи квартиры со стороны покупателя

          любовь

          Не тратьтесь на суд — пустое. Лучше купите новую газовую плиту и плинтуса. А уродцев-продавцов Боженька накажет — не сомневайтесь. Со светлым Праздником Вас!

          Если Вы подписали передаточный акт, то шансов у Вас да же через суд мало, не понимаю, почему было нельзя обратиться к специалисту, который Вам бы помог в проведении сделки, как правило при такой ситуации, если продавцы выезжают после государственной регистрации , грамотный риэлтор не дал бы Вам подписать передаточный акт до полного освобождения и осмотра квартиры+ оставил бы часть суммы для страховки.

          Шансов нет никаких. Акт подписан. Обоснованных причин для расторжения договора купли-продажи нет,т.к. все документы подписали «не глядя».

          «Уж сколько раз твердили миру». что нужно всё оформлять как положено.Ничего не подписывать «походя».Шансов нет.Согласна с Николаем Тюленевым.Будьте впредь внимательнее.Удачи!

          Основания для расторжения договора купли продажи по решению суда маловероятны.
          Можно попробовать написать заявление в полицию о краже ВАШЕГО имущества, если докажете, что факт хищения произошел после приобретения Вами права собственности на объект, и находящееся в нем имущество уже принадлежало Вам. Но это муторно, участковый, к которому материалы отправятся на проверку, скорее всего попытается всё закрыть. Но Ваших обидчиков наверняка вызовут для дачи объяснений, может после этого и удастся вернуть имущество.

          Проверено ЦИАН

          Участник программы «?Работаю честно»

          Утро доброе!
          Если где-нибудь прописано, что остается в квартире, если есть свидетели, что этого при передаче квартиры не было, то есть возможность что-то изменить.
          А если передачтоный подписывался на улице, — Вы априори согласились с тем, что принимаете квартиру в том виде, в каком она есть, тем самым отменив все предыдущие договоренности.
          Какие основания для расторжения. мебель и утварь — это не квартира. Квартира должна быть оборудована (если не новострой) сантехническим, электро и газовым оборудованием, для того чтобы быть пригодной для жизни. А уж какого качества это все — совсем другой вопрос.
          Ваша ситуация — довольно частая. Не один раз слышала о таком. Жаль людей. но, увы.

          Нужно смотреть что написано в ДКП и акте приема-передачи квариры.Подписывть акт надо было после осмотра.Принимать ключи на улице это не серьезно.По суте передается *кот в мешке*,поскольку о том что ключи именно от этой квартиры вы узнаете только вставив их в замок.А если бы ключи не подошли?Купить квартиру это не батон в магазине,поскольку жилье возможно человек приобретает 1 раз в жизни.Кстати узнайте в ЖКУ не прописан ли кто в квартире еще.Что бы ответить более конкретно надо знать ситуацию покупки более подробно.Видимо сэкономили на специалисте и вот результат.

          Вот это новость.Что же за риэлтор такой в крупном агентстве,который не может обеспечить элементарной безопасности при покупке квартиры. Раз АН.начало вас *динамить* советую обратиться с притензией в АН.на имя директора ( заказным письмом на юр.адрес),в комитет по защите прав потребителей.Если услуги оказывались по договору,то соответственно услуга вам предоставлена не качественная.Работа риэлтора не только найти покупателя и продавца,но и оказать качественную услугу по отчуждению и приобретению квартиры. При обращении в суд желательно предоставить фото того что было и того что стало.Можно дополнительно дать статью в местную газету с описанием вашей истории ( в отдел журналистских расследований).То что крупная компания это не показатель,можно набрать 10-50 чел не компетентных в данном вопросе.Дело в конкретном специалисте,который оказывает вам услугу.В вашем случае не совсем понятно за что риэтор взял с вас деньги за услуги?

          Шансов ни каких, пустое дело.

          Здравствуйте, Любовь!
          Где действее сее происходит? Можно понять кто и почему это сделал, а потом либо спустить на тормоза, либо возмещщения добиться. Регионы России по-разному решают такие проблемы.

          Порядок расторжения договора купли-продажи квартиры в 2020 году

          Покупке недвижимости всегда сопутствует договор. Но соглашение может расторгаться, как по желанию участников, так и при не выполнении условий.

          Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

          +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

          Это быстро и БЕСПЛАТНО!

          Как в 2020 году расторгать договор при покупке или продаже квартиры? Любое соглашение он может расторгаться при обусловленных обстоятельствах.

          Касается это и документального оформления покупки жилья. В каком порядке расторгается договор о купле-продаже квартиры в 2020 году?

          Основные моменты

          Нельзя востребовать возвращения того, что уже реализовано по обязательствам при расторжении договора, если другое не предопределено условиями сделки или законом.

          На этой правовой норме базируются основные последствия процедуры расторжения сделки. К примеру, покупатель заплатил сумму по договору, но квартиру так и не получил.

          Покупатель вправе затребовать расторжения договора, поскольку не соблюдено условие о передаче объекта сделки.

          Но при этом продавец вовсе не обязан возвращать деньги, поскольку обязательство исполнено до расторжения сделки. Получается, что покупатель останется и без денег, и без квартиры.

          Избежать подобной ситуации поможет наличие в договоре пункта о возвращении денег продавцом при расторжении сделки.

          Иначе доказывать свою правоту придется покупателю в суде. Могут сложиться обстоятельства и с точностью до наоборот, когда продавец квартиру передает, а денег взамен не получает.

          Расторжение сделки не дает права на истребование возврата имущества, если это не прописано в договоре.

          Продавцу требуется подавать исковое требование об оплате по договору, выступающей в виде неосновательного обогащения и возмещения неустойки из-за несвоевременной оплаты.

          Заключая ДКП необходимо предусмотреть все мыслимые нюансы, в том числе и то, что сделка может расторгаться.

          Важно подробно расписать порядок возврата того, что исполнено по договору в одностороннем порядке, и прописать сроки возврата.

          Что это такое

          Договором о купле-продаже именуется документ о соглашении, по которому одна сторона, являющаяся собственником имущества, передает оное иному лицу в обмен на оговоренную денежную сумму.

          Договор составляется в письменной форме. В нем детально расписываются условия взаимодействия субъектов права, а именно:

        • дата составления договора;
        • идентификационные данные участников сделки;
        • предмет договора и его подобные характеристики;
        • стоимость сделки;
        • порядок и сроки оплаты;
        • права сторон и их обязанности;
        • ответственность участников;
        • дополнительные условия.
        • Законом предусмотрено обязательное наличие в ДКП существенных условий.

          Так при отсутствии указания предмета договора и его стоимости, а также невозможности идентификации участников, соглашение не может признаваться действительным.

          Что касается условий дополнительных, то здесь все зависит только от пожеланий сторон. Участники вправе включить в договор любой пункт, если посчитают нужным.

          Юристы рекомендую непременное включение в перечень дополнительных условий пункта о расторжении договора с подробным разъяснением процедуры.

          Например, фраза «Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию или в одностороннем порядке при неисполнении условий договора» ни к чему не обязывает участников сделки.

          Надобно указать в договоре что-то вроде «В случае расторжения сделки стороны обязуются вернуть все исполненное по обязательствам.

          Возврат должен быть выполнен в течение _ дней со дня прекращения действия договора по причине его прекращения. В противном случае выплачивается неустойка в размере _ рублей».

          Договор расторгается только по согласию сторон или по судебному решению. В первом случае обязательным является письменное оформление расторжения.

          Поскольку сделка заключалась письменно, то и для ее прекращения нужно соблюсти аналогичную форму.

          Нужно отметить, что добровольно сделки относительно купли-продажи расторгаются крайне редко. При этом для обращения в суд потребуются веские основания.

          Какие могут быть причины

          Условия расторжения ДКП определяет гражданское законодательство, в качестве оснований выступают:

        • взаимное согласие сторон;
        • судебное решение;
        • наступление обстоятельств, предусмотренных договором.
        • В случае обоюдного согласия участники составляют дополнительное соглашение к договору и в нем прописывают порядок расторжения сделки и возврата исполненного по ней.

          Для суда весомыми основаниями признаются существенные условия нарушения договора, чреватые значительным ущербом для одной из сторон. Например:

        • отказ от отплаты по сделке после получения квартиры;
        • отказ от передачи квартиры после получения оплаты.
        • Кроме того нужно отметить и возможность расторжения договора в силу непредвиденных обстоятельств.

          Речь идет о наступлении обстоятельств, какие стороны предвидеть не могли. То есть вина участников отсутствует, но и возможность заключения соглашения утрачена.

          Расторжение в силу обстоятельств далеко не редкость в судебной практике. Например, стороны подписали ДКП, и продавец поручился за отсутствие обременений.

          Но неожиданно возвращается из мест заключения родственник хозяина, ранее прописанный в квартире (до приговора суда) и через суд добивается возможности вновь проживать по адресу прежней прописки. Логично, что покупатель такое жилье покупать не желает.

          Законные основания

          По п.1 ст.452 ГК РФ под расторжением договора купли-продажи понимается деяние, реализовываемое на основе условий, обозначенных в договоре или предопределенных законом.

          В п.1 п.2 ст.450 ГК РФ сказано о возможности добровольного прекращения сделки или судебного.

          В п.1 п.2 ст.451 ГК РФ говорится о расторжения ДКП при существенном изменении условий, которыми руководствовались стороны на момент подписания договора.

          Подробно возможность расторжения договора купли-продажи квартиры регламентирована гл.29 ГК РФ.

          В ст.452 описан порядок расторжения сделки, а в ст.453 сказано о правовых последствиях такого расторжения.

          Возникающие нюансы

          Говоря о расторжении договора, стоит различать прекращение сделки по желанию сторон/стороны и признание договора недействительным.

          Прежде всего, отличными будут правовые последствия. Суд может признать недействительность сделки, если договор заключен:

        • с нарушением законодательных норм;
        • с участием недееспособного или ограниченно дееспособного лица;
        • при участии лица, неспособного отдавать отчет своим действиям в определенный период;
        • с несовершеннолетним лицом без согласия законного представителя;
        • под угрозой, с применением насилия или обмана, сговора и иных тяжких обстоятельств;
        • без создания правовых последствий (мнимая сделка) или для прикрытия иных правоотношений (притворная сделка).
        • От расторжения договора признание его недействительным отличают последствия.

          Согласно ст.167 ГК РФ недействительный договор аннулируется и значит, стороны обязаны вернуть все исполненное по сделке.

          Как расторгнуть соглашение

          Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по обоюдному согласию допускается в любое время. Законодательство не запрещает собственникам самостоятельно распоряжаться имуществом.

          Значит, стороны могут самостоятельно оговорить порядок прекращения правовых взаимоотношений, закрепив достигнутые договоренности документально.

          При этом стороны самостоятельно решают, как, когда и в каком объеме надлежит возвращать исполненное по договору.

          При этом участники сделки могут предусмотреть и возмещение убытков друг друга, с указанием размера возмещения и прочих значимых условий.

          Уточнить следует и нюансы расторжения соглашения о покупке-продаже квартиры в будущем.

          Условия расторжения предварительного договора купли продажи квартиры сводятся к тому, что стороны при не заключении договора в назначенный срок вправе требовать не только аннулирования соглашения, но и возмещения денежных средств.

          Речь идет о задатке или авансе. И здесь нужно понимать различие понятий.

          Задаток вносится как гарантия заключения сделки и если инициатором расторжения сделки выступает покупатель, то задаток не возвращается.

          Что это такое переуступка квартиры в новостройке, читайте здесь.

          При инициативе продавца задаток возвращается в двойном размере. Если был выплачен аванс, то при расторжении договора он попросту возвращается, безо всяких дополнительных условий.

          Если в договоре не указано, что предоплата является задатком, то по умолчанию она признается авансом.

          Расторжение предварительного договора также допускается, если одна из сторон не желает заключать сделку на оговоренных условиях. В этом случае имеет место нарушение существенных условий договора.

          До регистрации

          До регистрации перехода права собственности на квартиру по договору, намного проще порядок того, как расторгнуть, госрегистрация ситуацию значительно усложняет.

          Юридически квартира по передачи права еще считается собственностью продавца. Для расторжения сделки стороны составляют соглашение о прекращении договора.

          Таковое может потребоваться как доказательство аннулирования сделки, если одна из сторон пожелает обратиться в суд.

          Если уже поданы документы на регистрацию в Росреестр, то участники должны подать соглашение о расторжении и совместное заявление о прекращении регистрации.

          Как образец заявление физлица о прекращении государственной регистрации можно скачать здесь.

          После прописки

          Сложнее расторгнуть договор после того, как новый собственник зарегистрирует право собственности и пропишется в квартире.

          Согласно ГК РФ расторгнуть договор можно только в момент его действия. Если условия договора исполнены, то и сделка признается завершенной.

          Фактически договор прекратил свое действие, и расторгать уже нечего. Так можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации? В подобной ситуации возможно два варианта.

          В случае обоюдного согласия сторон они могут провести обратную сделку. То есть заключается ДКП, но теперь бывший собственник-продавец выступает покупателем.

          Другой вариант приемлем при единоличном волеизъявлении участника. Он может обратиться в суд, но лишь с иском о признании договора недействительным.

          Причем потребуется предоставить веские аргументы. В противном случае суд не сможет расторгнуть договор, если не нарушены его условия или законодательные нормы.

          Составляя соглашение о расторжении договора купли-продажи, стороны должны предусмотреть все важные нюансы, прописав их в условиях договора.

          В частности, соглашение включает в себя такие пункты, как:

        • реквизиты основного договора;
        • дата, с которой договор прекращает свое действия;
        • условия расторжения;
        • порядок возвращения исполненного по обязательствам;
        • описание возвращаемого;
        • срок возврата;
        • выплата неустойки и ее размер.
        • Для примера, образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

          По инициативе продавца

          Инициатором расторжения ДКП может стать любая из сторон. Изначально потребуется проведение досудебного урегулирования.

          То есть второй стороне дается время на принятие решения о добровольном расторжении. При невозможности урегулирования мирным путем можно обращаться в суд и подавать иск.

          Продавец может потребовать принудительного расторжения договора, если:

          Покупатель отказывается принять предмет сделки ст.437
          Сумма по договору не оплачена ст.439
          Покупатель отказывается от страхования объекта, если по договору это отнесено к его обязанности ст.443
          Покупатель не исполняет положенные обязательства в период, установленный договором п.4 ст.486

          Если покупателем

          В одностороннем порядке заявить о своем желании расторгнуть договор может и покупатель. В качестве оснований выступают:

          Нежелание продавца передавать предмет договора или отказ п.1 ст.461
          Отказ продавца в передаче документов, касающихся объекта недвижимости, в разумный срок получения ст.417
          Несоответствие предмета договора требованиям качества, если недостатки не оговаривались в договоре ст.428
          Неполная передача продавцом предмета договора ст.433
          Отказ продавца в страховании объекта, если это по договору отнесено к его обязанностям ст.443
          Несоблюдение продавцом разумных сроков передачи предмета сделки п.4 ст.464

          По согласию сторон

          По взаимному согласию стороны могут расторгнуть сделку в любой момент. Но есть нюанс, связанный с формой оформления договора.

          Форма соглашения должна быть аналогичной. Если ДКП составлялся у нотариуса, то и соглашение нужно оформлять в нотариальной форме.

          В этом случае нотариус может от имени участников подавать заявление в Росреестр о прекращении госрегистрации.

          Инициатором расторжения сделки может становиться любой из участников. При этом основания расторжения законом не регламентированы.

          Если стороны решат расторгнуть договор, то сделать это они могут на любом основании. Процесс выглядит так, что один из участников уведомляет другую сторону о своем желании расторгнуть договор.

          В какие сроки

          Срок исковой давности по сделкам купли-продажи равен трем годам с даты заключения договора.

          В течение этого времени участники сделки вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора или признании его недействительным.

          При добровольном аннулировании сделки составление соглашения возможно до того момента, пока условия договора не будут выполнены в полном объеме.

          Видео: расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя

          Обратная сделка купли-продажи может заключаться в любое время, поскольку является самостоятельным правовым действием.

          Упомянуть нужно и срок, который дается сторонам на принятие решения в случае получения уведомления о желаемом расторжении от другого участника.

          По умолчанию данный срок составляет тридцать дней, но может оговаривать и в самом уведомлении.

          Важно обратить внимание и на такую формулировку, как «разумные сроки», относящуюся ко времени передачи имущества/денег.

          Этот период законом четко не регламентирован. Потому желательно прописать в договоре точный срок для исполнения обязательств по договору.

          Судебная практика

          Расторжение договоров купли-продажи недвижимости сопровождается довольно обширной судебной практикой.

          Чаще всего основанием становится неисполнение условий договора касательно передачи квартиры или денег. Причиной может становиться и неожиданное выявление обременений.

          Но и существует и иные ситуации. Назвать их можно было бы курьезными, если бы последствия их не были так печальны.

          «В суд обратился продавец квартиры с требованием об аннулировании сделки спустя два года после ее заключения. Основанием стало якобы отсутствие оплаты.

          В качестве доказательства была представлена расписка, составленная корявым почерком.

          В ней значилось, что продавец обязуется вернуть стоимость квартиры, если договор не пройдет госрегистрацию.

          Покупатель в свою очередь представил доказательства полного расчета – свидетельские показания, договор аренды банковской ячейки, акт доступа к ячейке, ордер на обмен валюты на сумму договора.

          Но, тем не менее, суд пришел к мнению, что оплата произведена не была, и принял решение расторгнуть не до конца исполненный договор».

          Кто имеет право на приватизацию квартиры, читайте здесь.

          Что это обременение на квартиру, смотрите здесь.

          Встречаются ситуации и вовсе мало поддающиеся разумному или юридическому объяснению:

          «В суде рассматривалось дело о расторжении договора купли-продажи по причине изменившихся обстоятельств.

          В частности, продавец-истец требовал расторгнуть договор по той причине, что здоровье его существенно ухудшилось в силу преклонного возраста и вместе с тем ухудшилось материальное положение.

          За один год истец перенес инфаркт и инсульт. То есть он не мог предположить такое ухудшение своей жизни.

          Суд счел основания теми самыми существенными изменениями, позволяющими расторгнуть договор. Прецедент в том, что с момента заключения договора прошло уже одиннадцать лет».

          Подвести итог следует тем, что расторгнуть договор купли-продажи, конечно, можно. Причем сделать это допустимо в течение достаточно длительного периода.

          Но вот правовые последствия во многом будут зависеть от того, насколько правильно осуществлено документальное оформление сделки.

          Еще на этапе составления ДКП важно предусмотреть вероятное расторжение и заранее обозначить его условия и порядок.

        • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
        • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
        • Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

          1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
          2. Позвоните на горячую линию:

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *