Упрощены условия расторжения органами власти инвестиционного договора (аренда земли и строительство)

Компания «Пепеляев Групп» сообщает, что Федеральным законом № 427-ФЗ от 12 декабря 2011 г. «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» были установлены новые основания и порядок расторжения договоров аренды у органов власти земельных участков (на территории города Москвы и Санкт-Петербурга) для целей строительства и инвестиционных договоров. Также, регламентированы права участников инвестиционных проектов с участием органов власти, учреждений и унитарных предприятий на результаты реализации такого проекта.

1. Изменен порядок расторжения инвестиционных договоров, а также договоров аренды земельных участков, предоставленных для целей строительства на территории города Москвы и Санкт-Петербурга, заключенных с органами власти

Предусматривается право уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления (в некоторых случаях учреждения, унитарного предприятия) на одностороннее расторжение заключенного до 1 января 2011 года:

1) договора аренды земельного участка,

2) договора, предусматривающего строительство, реконструкцию на земельном участке, с привлечение внебюджетных источников финансирования, при условии, что такие участки или объекты строительства (реконструкции) расположены на земельных участках в границах г. Москвы или г. Санкт-Петербурга, в случае существенного нарушения условий такого договора и/или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Существенными нарушениями, по которым допускается расторжение вышеуказанных договоров со стороны органа государственной власти или органа местного самоуправления, являются:

(i) Нарушение сроков строительства объекта, либо, если договором сроки не определены – срока на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта. Договор может быть расторгнут по указанному основанию, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее 40%;

(ii) Неполучение разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества в сроки, предусмотренные договором, либо если сроки не определены – в течение 5 лет с даты подписания договора.

Вышеуказанные договоры считаются расторгнутыми по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении договоров.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка, в целях его расторжения будет считаться расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке (например, договора комплексного развития территории).

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предусматривающего строительство, реконструкцию в целях его расторжения будет считаться невозможность предоставления земельного участка для целей строительства или реконструкции, а также наличие обременений земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц, препятствующих строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества.

Обращаем Ваше внимание на то, что при расторжении договора инвестору компенсируются только документально подтвержденные прямые затраты на исполнение обязательств инвестора по договору и проценты за пользование чужими денежными средствами. Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, не допускается.

2. Объект инвестиционной деятельности до завершения строительства (реконструкции) находится в долевой собственности участников инвестиционной деятельности

Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на основании договора, заключенного с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающего распределение площади такого объекта между сторонами такого договора признается их долевой собственностью до момента государственной регистрации права собственности по результатам завершения строительства или реконструкции такого объекта. Государственная регистрация права долевой собственности на такие объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Государственная регистрация прав на указанные объекты по завершении строительства и реконструкции осуществляется при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Нововведения распространяют свое действие на договоры, заключенные до вступления в силу рассматриваемых изменений законодательства и обязательства по которым сторонами не исполнены. В отношении порядка государственной регистрации прав на завершенные строительством или реконструкцией объекты недвижимого имущества, указанного в п. 2, нововведения будут распространяться также на договоры, которые исполнены, но право собственности на объекты, возникающее по результатам исполнения таких договоров, не зарегистрировано.

Возможности и риски

Мы рекомендуем провести оценку инвестиционных договоров, договоров аренды земельных участков на территории города Москвы и Санкт-Петербурга, на предмет рисков, связанных с возможностью одностороннего расторжения по инициативе государственных органов.

Помощь консультанта

Специалисты компании Пепеляев Групп окажут квалифицированную юридическую помощь по вопросам, оценки правовых рисков расторжения в одностороннем порядке, по инициативе государственных органов, инвестиционных договоров, договоров аренды земельных участков. Также, юристы компании готовы разработать меры по возможному снижению (устранению) рисков расторжения договоров, возникающим при реализации инвестиционных проектов по строительству (реконструкции) объектов недвижимого имущества и провести консультации по другим правовым вопросам, связанным со строительством и недвижимостью.

Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:

в Москве – к Алексею Коневскому, Руководителю практики земельного права, недвижимости и строительства, по тел.: (495) 967-00-07 либо по e-mail

В Санкт-Петербурге – к Юрию Халимовскому, Старшему юристу практики земельного права, недвижимости и строительства (СПб), по тел.: (812) 640-60-10 либо по e-mail

Договор об учреждении права на строительство

Заключение инвестиционных договоров между частным и публичным субъектами уже давно стало одним из наиболее распространённых способов привлечения инвестиций с вовлечением в оборот государственного имущества.

Наиболее популярными договорными схемами привлечения инвестора являются:

1. Заключение договора аренды на инвестиционных условиях

В этом случае договор аренды представляет собой смешанный договор, поскольку помимо обычных обязательств по аренде инвестор получает в качестве разрешённого использования право на строительство или реконструкцию объекта, и за ним закрепляется ряд обязанностей (взносы на инфраструктуру и т.п.).

2. Заключение двух самостоятельных договоров одновременно (договор аренды для целей строительства и инвестиционный договор)

Особенностью такой схемы является фактическое разделение в самостоятельные правовые конструкции отношений по аренде и собственно инвестиционных обязательств, исполнение которых порождает право инвестора на распределение прав на созданный в результате реконструкции объект.

Необходимо отметить, что законом РФ от 23.06.2014 № 171-ФЗ был установлен запрет на установление в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, каких-либо требований к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).

Полагаем, что данной нормой федеральный законодатель дал понять, что всяческие платежи на развитие инфраструктуры, обязанности застройщика возвести школу или детский сад неподалёку от возводимого многоквартирного дома и другие условия договоров, дополнительно обязывающие застройщиков, не могут включаться в договор аренды (не связаны с предметом аренды). Однако в ряде регионов РФ органы исполнительной власти трактуют этот пункт весьма произвольно и считают, что инвестиционные отчисления – это лишь элемент «иного договора», который делает аренду на инвестиционных условиях смешанным договором, который, в свою очередь, не подпадает под регулирование ЗК РФ. Полагаем, что такой подход прямо противоречит императивному запрету ЗК РФ, а для инвестиционных отчислений может быть найдено место только в заключаемом одновременно с арендой участка инвестиционном договоре.

Правовая природа инвестиционного договора и инвестиционных отчислений

Строительство на государственных землях, как правило, сопряжено для инвесторов с необходимостью несения дополнительных расходов, не связанных именно с выполнением строительных работ, а связанных с возложением на инвестора обязанности по так называемым вопросам инвестиционных отчислений.

В силу сложной экономической ситуации приходится констатировать, что общий объём таких инвестиционных отчислений с каждым годом возрастает, и государство последовательно возлагает расходы на инфраструктуру, социальную обеспеченность и т.п. на инвестора.

При этом такого рода инвестиционные отчисления бывают как в натуральной форме (например, выполнение работ по ремонту/строительству детского сада), так и в прямом денежном выражении. Следует признать, что какого-либо внятного единого для всех субъектов РФ регулирования порядка расчёта объёмов таких отчислений нет, и субъекты РФ проявляют здесь всю свою изобретательность [509] .

Судебная практика по-разному оценивает правовую природу таких «инвестиционных отчислений». Как правило, суды, видимо, руководствуясь прежде всего необходимостью защитить бюджеты различных уровней от возможного взыскания, делают вывод о том, что такие отчисления являются «платежами в общеполезных целях», не порождают каких-либо дополнительных обязательств публичного субъекта и во всех случаях не подлежат возврату инвестору (например, позиция ВАС РФ по делу № А32-24023/2011 [510] ). В ряде случаев судом всё же осуществлялось взыскание таких инвестиционных отчислений в качестве неосновательного обогащения (например, дело № А32-45562/2009-32/843 [511] ), однако это стало результатом вывода о незаключённости инвестиционного договора.

Вопросы «инвестирования» урегулированы законом РФ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – закон № 39-ФЗ). К сожалению, данный закон написан больше как декларация, а не как регулирующий правоотношения нормативный акт. В результате указанные в нём гарантии воспринимаются судебной практикой и разъяснениями высших судов как декларативные нормы, не имеющие судебной защиты.

П. 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума № 54) указал, что при оценке отношений сторон по инвестиционным договорам следует устанавливать правовую природу отношений сторон, исходя из поименованных в ГК РФ видов договоров (купля-продажа, подряд, простое товарищество и т.п.).

В соответствии с п. 4 Постановления № 54 договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции, должны квалифицироваться судом как «договоры купли-продажи будущей вещи», если не установлено иное.

Наибольший переполох создало разъяснение ВАС РФ, данное в п. 6 Постановления № 54: в случае, если собственник либо иной титульный владелец земельного участка предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то к их отношениям подлежат применению нормы о договоре строительного подряда (глава 37 ГК РФ). При квалификации отношений сторон как строительного подряда в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на построенный объект недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором он возведён, с момента регистрации его права в ЕГРН. В свою очередь, сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ, а в случае уклонения от исполнения этой обязанности застройщиком – также право требовать возмещения убытков, выплаты неустоек и может воспользоваться правом удержания (ст. 712 ГК РФ).

Очевидно, буквальное применение этих разъяснений к аренде на инвестиционных условиях у государства привело бы к коллапсу.

Необходимо признать, что правоприменительная практика, и прежде всего практика регистрации прав Росреестра, проигнорировала позицию ВАС РФ, и по-прежнему завершивший надлежащим образом строительство и выполнивший инвестиционные условия инвестор может зарегистрировать своё право собственности как первичное право (ну а в случае привлечения дольщиков – зарегистрировать их право собственности).

Привлечение инвестиций в отношении находящихся в собственности РФ объектов недвижимого имущества и земельных участков

С учётом разграничения собственности, предусмотренного Постановлением ВС РФ от 27.12.1991 № 3020?1 [512] и ст. 3.1 закона РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Правительство РФ обладает полномочиями по определению порядка привлечения инвестиций в отношении федеральных объектов недвижимости.

В рамках реализации своих полномочий Правительство РФ утвердило Постановление от 10.08.2007 № 505 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества» (далее – Постановление № 505) [513] .

П. 2 Постановления № 505 введено понятие «инвестиционный договор» – договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т.д.).

Как видно из определения, инвестиционный договор в понимании федерального законодателя – это договор практически любой правовой природы, опосредующий отношения «по инвестированию внебюджетных средств». В свою очередь, вопросы инвестирования и инвестиций отражены в законе № 39-ФЗ.

В соответствии с п. 3 Постановления № 505 согласование заключения инвестиционного договора в отношении объектов, находящихся в федеральной собственности, относится исключительно к компетенции Федерального агентства по управлению федеральным имуществом за исключением предусмотренных п. 4 данного Постановления случаев, когда требуется предварительное решение Правительства РФ [514] , а именно:

  • стоимость недвижимого имущества, определённая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, превышает 150 млн рублей;
  • стоимость недвижимого имущества, определённая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и суммарный объём капитальных вложений, необходимых для реализации инвестиционного проекта, в совокупности превышают 500 млн рублей.
  • Планировалось, что инвестиционный договор с инвестором будет заключаться на основании обязательной рыночной оценки прав и по результатам аукциона.

    Однако Постановлением Правительства РФ от 03.04.2008 № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» (далее – Постановление № 234) до 01.01.2021 [515] установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности, либо расположенными на них объектами, которые:

    a) предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям либо не предоставлены гражданам или юридическим лицам;

    b) расположены в границах населённых пунктов либо в пределах:

  • 30 километров от границ населённых пунктов с численностью населения более 1 млн человек;
  • 15 километров от границ населённых пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн человек;
  • 5 километров от границ населённых пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек.
  • При этом п. 4 Постановления № 234 установлены исключения из установленного моратория на распоряжение объектами недвижимости, расположенными в федеральной собственности, либо привлечение инвестиций:

    a) предоставление земельных участков после вступления в силу Постановления № 234:

  • по результатам состоявшихся до вступления в силу Постановления № 234 торгов по продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности, или продаже права на заключение договора аренды таких земельных участков либо аукционов на право заключения инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных на таких земельных участках;
  • в целях исполнения государственных контрактов на строительство объектов для обеспечения федеральных государственных нужд;
  • для строительства объектов государственного или муниципального значения, указанных в ст. 49 ЗК РФ;
  • в рамках исполнения договоров о развитии застроенной территории;
  • взамен земельных участков, изымаемых для федеральных государственных нужд;
  • в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории резидентам особой экономической зоны или управляющей компании, а также лицу, с которым уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны;
  • для строительства объектов в соответствии с концессионными соглашениями;
  • лицам, получившим лицензию на недропользование, или лицам, заключившим договор водопользования (в отношении которых вынесено решение о предоставлении водного объекта в пользование), в целях строительства объектов, необходимых для осуществления деятельности, предусмотренной указанными документами;
  • по отдельным решениям Правительства Российской Федерации;
  • для размещения объектов, необходимых для подготовки и проведения Чемпионата мира по футболу FIFA 2020 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года;
  • в границах соответствующих функциональных зон национальных парков в целях осуществления рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности;
  • находящихся на территориях закрытых территориально-административных образований;
  • в иных случаях, предусмотренных федеральными законами;
Смотрите так же:  Трудовой договор с испытательным сроком (бланк и образец). Приказ по трудовому договору с испытательным сроком

b) приватизация земельных участков в составе имущественного комплекса, включённого в программу приватизации федерального имущества;

c) продажа земельных участков в процессе реализации высвобождаемого военного имущества;

d) продажа, предоставление в аренду и совершение иных установленных федеральными законами действий по распоряжению земельными участками, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.

С учётом продлённого моратория не стоит ожидать существенного вовлечения федеральных объектов в инвестиционный процесс. Возможности частных инвестиций в эту сферу по-прежнему ограничены.

Привлечение инвестиций в отношении находящихся в муниципальной собственности и собственности субъектов РФ объектов недвижимого имущества и земельных участков

С учётом скудного федерального регулирования вопросов инвестирования субъекты РФ и муниципальные образования самостоятельно определяют порядок вовлечения принадлежащих им объектов недвижимости в инвестиционную деятельность.

Несомненно, вопросы предоставления земельных участков во многом урегулированы ЗК РФ, а вопросы предоставления объектов недвижимости решаются с учётом требований закона РФ «О защите конкуренции», однако за пределами этих ограничений в законодательстве каждого субъекта РФ или муниципального образования существует свой нормативно-правовой акт, регулирующий, прежде всего, вопросы установления инвестиционных условий и целевого предоставления объектов.

В предыдущих разделах последовательно раскрывались особенности оформления разрешительной документации применительно к публичным землям, предоставленным на инвестиционных условиях. В частности, речь идёт об ограничении целевого использования участка только ВРИ, указанным в договоре аренды (без права выбора иных основных ВРИ без согласия публичного собственника), различия в сроках аренды и сроках в разрешении на строительство и т. п.

Важное значение имеет вопрос о необходимости/обязательности протокола о выполнении инвестиционных условий, оформленного публичным и частным субъектом, для оформления прав инвестора на созданные объекты. Как правило, ранее в большинстве договоров аренды на инвестиционных условиях/инвестиционных договорах предусматривалось, что завершением инвестиционного проекта является не завершение строительства, а исключительно подписание публичным субъектом протокола о выполнении инвестиционных условий [516] . В настоящее время судебная практика полагает, что оформление протокола требуется исключительно в случае наличия указания на обязательность его оформления в самом договоре, а во всех остальных случаях он сам по себе не является необходимым для оформления прав инвестора документом [517] , и значение имеет только фактическое исполнение инвестиционных обязательств [518] .

Характеризуя вопросы инвестиционных договоров с публичными субъектами РФ, нельзя не упомянуть про особые права субъектов РФ – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга – на внесудебное расторжение ими инвестиционных договоров, заключённых до 01.01.2011, в одностороннем порядке (п. 3 и п. 4 ст. 18 закона № 39-ФЗ) с компенсацией документально подтверждённых прямых затрат на исполнение обязательств по нему, на сумму которых начисляются проценты в порядке, установленном ст. 395 ГК РФ. Основанием для такого расторжения может быть существенное нарушение условий данного договора и (или) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Необходимо отметить, что формулировка п. 4 ст. 18 закона № 39-ФЗ устанавливает значительное число ограничений для удовлетворения требования о компенсации прямых затрат инвестора, а именно:

  • инвестиционный договор должен быть заключён до 01.01.2011, и обязательства по нему должны действовать на 14.12.2011[519];
  • договор должен предусматривать привлечение внебюджетных источников финансирования и последующее распределение площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора;
  • договор должен быть расторгнут досрочно, т. е. истечение срока действия инвестиционного договора не порождает права на компенсацию (за исключением случая, указанного в п. 5 ст. 18 закона № 39-ФЗ: Правительство РФ вправе принять решение об определении размера убытков по обязательствам, вытекающим из договора, заключённого с федеральным органом исполнительной власти, федеральным государственным учреждением либо федеральным государственным унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в собственности РФ и расположенном в границах городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, при его расторжении по соглашению сторон).
  • В Москве утверждён порядок взаимодействия городских органов исполнительной власти при рассмотрении вопросов о возмещении затрат, понесённых инвесторами в рамках реализации инвестиционных проектов [520] . Данный порядок предусматривает возможность для инвестора в досудебном порядке получить компенсацию в случаях, когда Градостроительно-земельной комиссией города Москвы приняты решения:

  • о расторжении в одностороннем порядке инвестиционных контрактов (договоров) в соответствии с требованиями ст. 18 закона № 39-ФЗ;
  • о расторжении инвестиционных контрактов (договоров) по соглашению сторон;
  • об исполнении установленных инвестиционным контрактом (договором) обязательств по возмещению инвестору затрат[521];
  • о возмещении инвестору понесённых затрат в иных случаях.
  • Такой порядок позволяет существенно снизить нагрузку на арбитражные суды, так как предоставляет возможность для инвестора компенсировать свои затраты без обращения в суд.

    [509] Например, закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции».

    Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования Гражданского законодательства Текст научной статьи по специальности « Право»

    Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Дёмкина Алеся Вячеславовна

    Автором статьи анализируются изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации ( ГК РФ ), вносимые проектом федерального закона № 47538-6. В частности, рассматриваются такие вопросы, как порядок оформления права застройки , срок застройки, права застройщика, а также переходные нормы для действующих договоров аренды, заключенных для целей строительства. Резюмируется, что с момента вступления новых правил ГК РФ вместо договора аренды, заключаемого с целью осуществления строительства в интересах лица – несобственника земельного участка, должны будут заключаться договоры об установлении права застройки или соглашения о горном или коммунальном сервитутах.

    Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Дёмкина Алеся Вячеславовна

    REPLACING LEASE LAND FOR THE CONSTRUCTION OF THE RIGHT TO DEVELOPMENT: PROSPECTS FOR IMPROVING THE CIVIL LAW

    The author of the article analyzes the changes in the Civil Code of the Russian Federation, introduced a bill № 47538-6. In particular, the article deals with issues such as the period right to development, the procedure of registration of the right to development , as well as transitional rules for the existing lease agreement for construction purposes. It is presumed that since the entry of the new rules of the Civil Code instead of the lease entered into with the purpose of building for people – the land-owner will have to be agreed between the development rights or agreements on mining or utilities easements.

    Текст научной работы на тему «Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования Гражданского законодательства»

    Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования гражданского законодательства

    ведущий советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук (г. Москва)

    Алеся Вячеславовна Дёмкина, [email protected]

    Нельзя сказать, что сегодня законодательство — Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Земельный кодекс Российской Федерации (далее -ЗК РФ) — предоставляет разнообразный выбор ограниченных вещных прав на земельные участки. Оно, напротив, закрепляет только следующие виды ограниченных вещных прав на земельные участки:

    • право постоянного (бессрочного) пользования — для государственных и муниципальных учреждений; казенных предприятий; центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий (имеют организационно-правовую форму фонда); органов государственной власти и органов местного самоуправления (ст. 20 ЗК РФ), а также для государственных академий наук и созданных ими учреждений (п. 2.3 статьи 3 Федерального закона [2], введенный Федеральным законом от 22 июля 2008 № года № 141-ФЗ)1;

    • право пожизненного наследуемого владения — для граждан (с октября 2001 года, после введения в действие ЗК РФ, более не предоставляется);

    Отметим, что право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется только в ограниченных случаях, а право пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ вообще не предоставляется.

    Сервитут, несмотря на то, что в действующей редакции статьи 274 ГК РФ перечень целей, для которых он устанавливается, сформулирован как неисчерпывающий, не предоставляет возможности на практике осуществлять строительство объектов недвижимости на чужом земельном участке, в том числе и потому, что Градостроительный кодекс Российской Федерации не называет такое основание для выдачи разрешения на строительство, как сервитут. В связи с этим на практике для осуществления строительства земельные участки приходится приобретать в собственность

    1 Со дня введения в действие ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ. Все иные юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

    или заключать договор аренды для целей строительства. Однако природа арендных отношений не предполагает изменение арендатором свойств и качеств земельного участка, в том числе связанных с возведением недвижимости на принадлежащем другому лицу участке. Напротив, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

    В зарубежных правопорядках земельные участки предоставляются на иных правах. Так, Германское гражданское уложение регулирует узуфрукт2, который предоставляет обладателю этого права извлекать выгоды от пользования вещью, находящейся в собственности другого лица3, а специальный закон (Положение о наследственном праве застройки от 1919 года) — суперфиций4, Гражданский кодекс Франции — узуфрукт5. Законодательство Российской империи признавало право застройки — суперфиций (его регулированию был посвящен специ-

    альный закон от 1912 года) и чиншевое право — аналог эмфитевзиса6. Право застройки регулировалось статьями 71-84 Гражданского кодекса РСФСР от 1922 года (отменен в 1948 году)7.

    Смотрите так же:  Путь к себе 2020 проживание. Путь к себе 2020 проживание

    Проектом федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятым Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 27 апреля 2012 года, предполагается введение новой системы ограниченных вещных прав, включая право застройки8.

    Проект изменений ГК РФ, как и Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации [12, п. 6.2], закрепляют две базовые модели вещных прав на земельные участки:

    1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, пре-

    2 В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации узуфрукт или право личного пользовладения, — это ограниченное вещное право личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется вещью в соответствии с ее назначением. Принципиальным отличием узуфрукта от права застройки является сохранение экономической сущности вещи и невозможность, по общему правилу, ее изменения узуфруктуарием.

    3 Гражданское уложение Германии: вводный закон к Гражданскому уложению / пер. с нем. В. Бергман и др. 3 изд., перераб. М. : Волтерс Клувер, 2008. С. 368 и далее.

    Согласно параграфу 1030 Германского гражданского уложения вещь может быть обременена таким образом, чтобы лицо, в пользу которого установлено обременение, имело право извлекать выгоды от пользования вещью (узуфрукт).

    4 В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации суперфиций, или право застройки, — это ограниченное вещное право, предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений.

    5 Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) / пер. с фр. В. Н. Захватаева. М. : Инфротропик Медиа, 2012. С. 203 и далее.

    Согласно статье 578 Кодекса Наполеона узуфрукт — это право пользоваться вещами, являющимися собственностью другого лица, таким же образом, как это делает сам собственник, но только с обязательством сохранять их существенные качества.

    6 В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации эмфитевзис, или право постоянного владения и пользования, — это ограниченное вещное право, предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции. См., например Декрет ВЦИК, СНК РСФСР от 10 августа 1922 года «О праве застройки земельных участков».

    7 О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.» (вместе с Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.) : постановление ВЦИК от 11 ноября 1922 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

    8 Текст проекта, подготовленный ко второму чтению, размещен на сайте http://www.komitet2-10.km.duma.gov. ru/site.xp/051054056124054053054.html 17 сентября 2012 года.

    Далее под «проектной редакцией ГК РФ» будет пониматься редакция ГК РФ, сформированная в соответствии с планируемыми изменениями проекта № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», размещенного 17 сентября 2012 на указанном сайте.

    ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

    жде всего возведение на нем различных сооружений;

    2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции.

    Обе модели предоставляют их обладателям правомочия владения и пользования земельным участком.

    Необходимо отметить, что согласно статьям 301.9 и 301.10 проектной редакции ГК РФ горный и коммунальный сервитуты позволят осуществлять строительство объектов недвижимости на чужом земельном участке и оформлять права собственности в отношении таких объектов на лицо, их создавшее. Это правило является исключением из общего правила о едином объекте (о единстве земельного участка и объекта недвижимости на нем), установленного пунктом 4 статьи 287 проектной редакции ГК РФ (собственник земельного участка является собственником находящихся на нем зданий и сооружений, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ и иными законами). Таким образом, предполагается закрепить в ГК РФ традиционный принцип гражданского права superficies solo cedit9.

    В рамках одной статьи невозможно проанализировать все названные виды ограниченных вещных прав, поэтому подробно рассмотрим институт, который должен будет заменить договор аренды, заключаемый в целях осуществления строительства, — право застройки.

    К основным характеристикам права застройки согласно Концепции совершенствования гражданского законодательства должны быть отнесены следующие положения:

    1) право застройки может быть бессрочным или устанавливаться на определенный срок — до 100 лет, но не менее 30 лет (в проекте, принятом в первом чтении, минималь-

    ный срок права застройки был равен 50 годам);

    2) право застройки может переходить в порядке сингулярного и универсального правопреемства, а также обременяться (при этом вещное право на землю и право на строения, являясь единым правом, на весь срок существования суперфиция не могут быть разделены);

    3) право застройки платное — плата устанавливается соглашением сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, размер платы за право застройки может быть изменен по соглашению сторон не чаще, чем один раз в десять лет, а при недостижении соглашения — по решению суда (ст. 300.4 проектной редакции ГК РФ);

    4) право застройки возникает на основании договора, считается возникшим с момента государственной регистрации;

    5) содержание права включает владение и пользование земельным участком, в первую очередь для возведения и эксплуатации зданий и сооружений, в соответствии с целевым назначением земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил, а также владение и пользование находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. На суперфициаре лежат обязанности осуществить постройки в срок, указанный в договоре, а также использовать незастроенную поверхность земельного участка по целевому назначению (для нужд постройки).

    Согласно проектной редакции статьи 300 ГК РФ, закрепляющей легальное определение права застройки, таким правом является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Однако право застройки позволит лицу, обладающему таким правом, не только осуществить строительство, но и изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участ-

    9 Подробнее см.: Суханов Е. А. Проблемы реформирования Гражданского кодекса России : избранные труды 2008-2012 годов. М. : Статут, 2013. С. 277 и далее.

    ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ

    ке, — реконструировать их, сносить и возводить новые (ст. 300.1 проектной редакции ГК РФ). Некоторые авторы отмечают, что само определение права застройки является чрезвычайно узким по своему объему и в связи с этим не раскрывает сущностные признаки института застройки10.

    Кроме того, лицо, имеющее право застройки, может возводить на чужом земельном участке как одно, так и несколько зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором об установлении права застройки. При этом гибель (уничтожение) построенного на земельном участке здания или сооружения не является основанием для прекращения права застройки. Право застройки устанавливается бессрочно либо на срок, определенный в договоре об установлении права застройки, и не может быть менее тридцати и более ста лет. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки. Таким образом, право застройки обременяет земельный участок на длительный срок.

    Основанием возникновения права застройки будет являться договор. Само право будет подлежать государственной регистрации. Проектной редакцией ГК РФ предусмотрены требования к форме и содержанию такого договора.

    Одним из наиболее спорных вопросов проекта изменений ГК РФ был вопрос о форме сделок с недвижимым имуществом. Так, редакция проекта, принятого в первом чтении, предусматривала введение обязательной нотариальной формы для любой сделки, влекущей возникновение, изменение или прекращение прав, которые

    подлежат государственной регистрации. А право застройки согласно проекту как раз подлежит государственной регистрации. Редакция проекта изменений ГК РФ, подготовленного к принятию во втором чтении и размещенного 17 сентября 2012 года на официальном сайте Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, поменяла названное правило. Согласно этой редакции нотариальная форма сделки должна была быть обязательной только для сделок с недвижимым имуществом, если хотя бы одной стороной такой сделки выступит гражданин (абз. 2 п. 2 ст. 8.1 проектной редакции ГК РФ). Однако вступившая в силу с 1 марта 2013 года статья 8.1 ГК РФ уже не предусматривает обязательную нотариальную форму сделок с недвижимостью11. Сделка должна подлежать нотариальному удостоверению, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, а нормы, касающиеся права застройки, не содержат специальных правил к форме договора об установлении права застройки.

    Таким образом, для заключения договора об установлении права застройки достаточным будет соблюсти простую письменную форму такого договора.

    Статья 300.2 проектной редакции ГК РФ определяет существенные условия договора об установлении права застройки, причем эти условия будут различаться в зависимости от сторон договора. Если сторонами договора являются граждане и юридические лица, то согласно проектной редакции ГК РФ к существенным условиями договора об установлении права застройки будут отнесены следующие условия:

    10 См., например: Леонтьева Е. А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6. С. 13-20.

    11 Отметим, что 16 ноября 2012 года Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации впервые приняла решение о рассмотрение одного законопроекта в виде нескольких отдельных проектов законов. Подробнее см.: постановление Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 16 ноября 2012 года «О порядке рассмотрения проекта федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main. nsf/(SpravkaNew)?OpenAgent&RN=171311-6&02

    • о земельном участке;

    • о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения;

    • о месте расположения здания или сооружения на земельном участке;

    • о сроке права застройки;

    • о плате за право застройки.

    Перечень существенных условий для договора об установлении права застройки, если стороной, предоставляющей земельный участок на праве застройки, будет выступать публично-правовое образование, может быть сокращен законом.

    Так, согласно абзацу 2 пункта 1 статьи

    300.2 проектной редакции ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, договор об установлении права застройки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может не включать условия о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения и о месте его расположения на земельном участке.

    По мнению законодателя, для публичного собственника не имеет большого значения, где именно на земельном участке будет расположен объект недвижимости, и его характеристики. Однако этот вопрос очень важен, если один земельный участок будет предоставляться на праве застройки нескольким лицам.

    Так, в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 300 проектной редакции ГК РФ в отношении одного земельного участка, находящегося в собственности гражданина или юридического лица, может быть установлено несколько прав застройки. В этом случае порядок владения и пользования земельным участком должен определяться по соглашению лиц, имеющих право застройки, а при недостижении такого соглашения -по решению суда.

    При этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и

    сделок с ним должны будут вноситься сведения о земельном участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки, а в случаях, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо, — также сведения о возводимом либо реконструируемом здании или сооружении.

    Проектной редакцией ГК РФ предусмотрено закрепление принципа единого объекта: земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь (ст. 1 30 проектной редакции ГК РФ). Реализуется этот принцип в том числе и через правило, закрепленное пунктом 4 статьи 287 проектной редакции ГК РФ, согласно которому собственник земельного участка является собственником находящихся на нем зданий и сооружений, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ и иными законами12.

    Таким образом, с момента введения в действие новой редакции ГК РФ по общему правилу приобрести право собственности на объект недвижимости, возведенный лицом на чужом земельном участке, может только собственник этого участка, если иное не установлено законом. В связи с этим интересно, как будет решаться вопрос о собственности на объект недвижимости, возведенный на земельном участке на основании права застройки.

    Согласно пункту 2 статьи 300 проектной редакции ГК РФ здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки на праве собственности, но только в течение срока действия права застройки. В установленных законом случаях договором может быть предусмотрено, что право собственности на возведенное здание или

    12 См. также пункт 1 статьи 297 (о праве собственности на здание или сооружение), пункт 1 статьи 297.2 (о праве собственности на объект незавершенного строительства) и пункт 1 статьи 298.6 (о правах собственников помещений на земельный участок под зданием) проектной редакции ГК РФ.

    ^10^ Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]

    Смотрите так же:  Возраст привлечения к уголовной ответственности за жестокое обращение с животными предлагается снизить. Статья ук рф 16 и 14 лет

    сооружение возникает у собственника земельного участка. При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступят в собственность собственника земельного участка, если иное не будет установлено законом или предусмотрено в договоре об установлении права застройки (ст. 300.8 проектной редакции ГК РФ).

    В правопорядках многих стран за застройщиком также признается право на сооружения, построенные им на чужом участке. Например, в Германии постройка, возведенная на чужом участке застройщиком, признается составной частью права застройки и, как следствие, принадлежит застройщику. Однако и в этих системах прекращение права пользования земельным участком (его недрами) для строительства и эксплуатации построек является основанием прекращения у застройщика права собственности на постройки. Они либо переходят в собственность собственника участка, либо подлежат сносу с передачей строительных материалов и мусора, оставшихся от их разрушения, лицу, которое раньше было их собственником13.

    Право застройки будет платным. Плата за право застройки должна устанавливаться в договоре:

    1) в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно;

    2) в виде предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях.

    Договором об установлении права застройки могут быть предусмотрены сочетание указанных форм или иные формы платы за право застройки. Если иное не предусмотрено законом или договором, размер платы за право застройки может быть не чаще чем один раз в десять лет изменен по соглашению сторон, а при недостижении со-

    глашения — по решению суда. Думается, это правило не должно применяться в том случае, если договором предусмотрено единовременное внесение платежа.

    Платность института права застройки должна обеспечить его привлекательность для частных собственников земельных участков. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки. Такой земельный участок может быть продан, но при этом сохраняется право застройки, то есть право застройки обладает таким признаком ограниченных вещных прав, как право следования. В соответствии с правилами статей

    300.5 и 300.6 проектной редакции ГК РФ право на объект недвижимости, возведенный на основании права застройки, и право застройки являются единым правом.

    Так, право застройки земельного участка может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог возведенного на нем на основании права застройки здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А при отчуждении здания или сооружения, возведенного на земельном участке на основании права застройки, к приобретателю здания переходит право застройки (доля в праве застройки) указанного земельного участка. Переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основании права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю этого помещения. Лицо, имеющее право застройки, в соответствии с проектной редакцией ГК РФ будет иметь ряд таких обязанностей, как:

    • возведение в установленный срок на земельном участке здания и сооружения;

    • использование земельного участка в

    13 Подробнее см.: Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров; Институт законодательства и сравнительного правоведения. М. : Статут, 2008. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

    соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием для возведения зданий и сооружений и их эксплуатации;

    • внесение установленной договором платы за право застройки.

    Последствием неисполнения указанных обязанностей может быть прекращение права застройки, но при соблюдении определенных условий.

    Так, не любое нарушение обязанности по оплате права застройки может явиться основанием для расторжения договора об установлении права застройки. Право застройки может быть прекращено досрочно по требованию собственника земельного участка в случае, когда лицо, имеющее право застройки, имеет задолженность по внесению платы за право застройки в размере не менее, чем двухгодичная плата, при условии направления лицу, имеющему право застройки, письменного предупреждения о необходимости устранения нарушения в разумный срок (п. 4 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ).

    Кроме того, право застройки на земельный участок может быть прекращено принудительно в случаях, когда участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение пяти лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 296.4, п. 5 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ).

    Право застройки может быть прекращено досрочно по требованию собственника земельного участка в случае, когда по обстоятельствам, зависящим от лица, имеющего право застройки, произошло уничтожение или повреждение объекта культурного наследия, находящегося на земельном участке (абз. 2 п. 4 ст. 300.7 про-

    12 Подписка в любое время по минимальной цене (495)

    ектной редакции ГК РФ).

    Можно отметить, что проектная редакция ГК РФ достаточно подробно регламентирует основания прекращения права застройки. Кроме виновных действий лица, имеющего право застройки, право застройки может быть прекращено и по иным основаниям:

    • истечение срока, на который такое право устанавливалось (п. 1 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ);

    • по соглашению между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки, если иное не установлено ГК РФ. При это не допускается досрочное прекращение права застройки, если это право передано в ипотеку (п. 2 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ);

    • по требованию лица, имеющего право застройки, оно может быть прекращено по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьей 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств). В этом случае собственник земельного участка может потребовать от лица, имеющего право застройки, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения (п. 3 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ);

    • в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции (п. 6 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ). В этом случае орган, принявший решение об изъятии земельного участка, осуществляет выплату лицу, имевшему право застройки, компенсацию за досрочное прекращение права застройки наряду с выплатой компенсации собственнику земельного участка.

    Последствием прекращения права застройки будет смена собственника зданий и сооружений, возведенных на основании права застройки. Согласно пункту 1 статьи 300.8 проектной редакции ГК РФ при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право

    застройки, поступают в собственность собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки.

    Необходимо отметить, что в соответствии с переходными положениями проекта федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» со дня введения в действие ГК РФ в новой редакции заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного участка, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

    Таким образом, с момента вступления новых правил ГК РФ, нельзя будет использовать договор аренды для осуществления строительства на чужом земельном участке. Арендные отношения предполагают, что по истечении срока аренды арендодатель должен получить тот же предмет договора, а в действительности в настоящее время при заключении договора аренды земельного участка для целей строительства такой участок либо и не предполагается возвращать после осуществления застройки, либо он возвращается в измененном виде (с изменением его характеристик). Что конечно же нельзя признать правильным. Договор об установлении права застройки будет заключаться, когда лицу необходимо приобрести право владения и пользования земельным участком с целью осуществления эксплуатации объектов недвижимости на длительный срок.

    Чтобы новые правила ГК РФ не были чрезмерно обременительными для участников гражданского оборота, в специальных переходных положениях законопроекта содержатся специальные правила.

    Так, арендаторы по договорам аренды, заключенным до вступления в силу новых правил ГК РФ и предусматривающим возможность осуществления строительства, имеют право на однократное продление срока аренды на пять лет при условии, что до истечения срока аренды за ними зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства либо ими получено разрешение на строительство на арендованном земельном участке.

    В случае когда земельный участок, относящийся к государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства либо договор аренды допускает строительство на арендуемом земельном участке и договор аренды заключен до введения в действие новых правил ГК РФ, за арендатором сохраняется право приобрести в собственность возведенные на арендованном земельном участке здания (сооружения). Эта норма необходима в связи с закреплением в проектной редакции ГК РФ правила о том, что право собственности на здание и сооружение может приобрести собственник земельного участка, если иное не установлено законом.

    Если земельный участок, относящийся к государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства либо договор аренды допускает строительство на арендуемом земельном участке, то со дня вступления в силу новых правил ГК РФ арендатор вправе потребовать приобретения такого земельного участка в собственность после государственной регистрации своего права собственности на здание (сооружение), возведенное на этом земельном участке, или потребовать установления в отношении такого земельного участка права застройки либо горного или коммунального сервитута (глава 20.1, статьи 301.9 и 301.10 проектной редакции ГК РФ, за исключением случаев, когда договором аренды предусмотрено, что строительство осуществляется для собственника земельного участка.

    Таким образом, с момента вступления

    Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]

    новых правил ГК РФ вместо договора аренды, заключаемого с целью осуществления строительства в интересах лица, не являющегося собственником земельного участка, будут заключаться договоры об установлении права застройки или соглашения о горном или коммунальном сервитутах. При этом в переходный период договоры аренды, заключенные до введения новой редакции ГК РФ, сохранят свою силу.

    ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

    1. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

    2. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года 137-ФЗ.

    3. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений : Федеральный закон от 22 июля 2008 № года № 141-ФЗ.

    4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

    5. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.

    6. Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) / пер. с фр. В. Н. Захватаева.

    М. : Инфротропик Медиа, 2012.

    7. Гражданское уложение Германии: вводный закон к Г ражданскому уложению / пер. с нем. В. Бергман и др. 3 изд., перераб. М. : Волтерс Клувер, 2008.

    8. О праве застройки земельных участков : Декрет ВЦИК, СНК РСФСР от 10 августа 1922 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

    9. О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.» (вместе с Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.) : постановление ВЦИК от 11 ноября 1922 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

    10. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Граж- 14

    14 Подписка в любое время по минимальной цене (495)

    данского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации : проект федерального закона № 47538-6. URL: http:// www.komitet2-10.km.duma.gov.ru/site. xp/051054056124054053054.html (дата обращения: 17 сентября 2012 года).

    11. Суханов Е. А. Проблемы реформирования Гражданского кодекса России : избранные труды 2008-2012 годов. М. : Статут, 2013.

    12. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации : одобрена решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

    13. Леонтьева Е. А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6.

    14. О внесении изменений в главы первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации : проект федерального закона № 47538-6/1. URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28Sprav kaNew%29?OpenAgent&RN=47538-6&02

    15. О порядке рассмотрения проекта

    федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» : постановление Государ-

    ственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 16 ноября 2012 года. URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main. nsf/(SpravkaNew)?OpenAgent&RN=171311-6&02http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(Spr avkaNew)?OpenAgent&RN=171311-6&02

    16. Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров; Институт законодательства и сравнительного правоведения.

    М. : Статут, 2008. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *